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2012年10月

差押・・・公売・・・

こんにちは。任意売却推進センタースタッフKです。

今日の横浜地方はさむ~いっ!maple朝から、暖房入れちゃいました。。。
今週末に、友人家族とバス遠足を予定しているので、子供が体調崩さないか、ちょっとビクビクしています^^;

さて。昨日いただいたご相談。
「役所から不動産差押の通知が届きました~bearing売られてしまいますか?」といった内容。

誤解されている方もいるのですが、差押=すぐに競売(公売)ということではありません。
差押とは。。。
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差し押えとは、督促や催告によっても債務の返済が行われない場合に、
債務滞納者の財産処分を禁止し、これを確保する強制行為のことです。
登記簿謄本の甲区に記載され、当該不動産の処分を制限するものです。
所有者が利用することまで禁止するものではないが、
所有権の移転・担保権の設定が制限されます。
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簡単に言うと、
「不動産を勝手に売却してはいけませんよ」という差押です。

税金滞納による差押は、役所で交渉し、支払いをしていかないと解除されません。そのまま滞納していくと、公売になる可能性もあります。
(公売予告通知が送られてくるようです。)

家は手放したくない、でも、差し押さえされた!という場合、公売になる前に、税金の支払いに関して、相談しに行ってくださいね。。。

競売中ですが・・・

こんにちは。任意売却推進センタースタッフKです。

今日は、幼稚園の息子の遠足riceball逗子の鷹取山まで山登り?です。
横浜地方は、すーっごい遠足日よりの晴天で、とてもいい思い出になりそうです^^
さて。先日、競売にかかって落札されず、そのままの状態の土地はどうなるのでしょう。。。?というご相談がありました。その方、10年以上、ローンの支払いをしていないとのこと。
銀行側からの連絡も全くないようです。(競売にかかっているので・・・・当然ですかね^^;)
さて。この場合は、既に、支払いは時効ですね。このままでも、債権者から何か督促等される可能性はないとは思うので、ほっておいても大丈夫だと思いますが^^;もしも、きちんと、債務0(ゼロ)の状態にしたいのであれば、時効の援用をすることもできます。
時効の援用の方法ですが、法律上,時効の援用のやり方についての制限がありません。 つまり、法律上は,時効によって権利を喪失する者に対して,時効を援用しますと言うだけでもよいのです。
ただ、時効を援用する旨の内容を記載した書面を内容証明郵便で郵送して援用するのが通常です。
なぜならば、裁判というものは,最終的には「証拠があるのかないのか」という世界です。 時効の利益を受ける人が,「自分は確かに相手方に対して時効を援用する旨告げた」と言っても,相手方が,「そんなことは聞いていない」と言ったならば,時効を援用する旨を告げたことを証拠によって証明しない限り,裁判には負けてしまいます。
つまり,裁判になった場合,時効を援用したという証拠を残しておかなければ,時効の成立は認められなくなるということです。
そこで,裁判で時効を認めてもらうためには.「時効の援用をしたこと」の証拠をしっかりと残しておく必要があるということになります。
このような理由から、内容証明郵便を使うのが一般です。

60歳で築浅中古マンションを購入する?

こんにちは。任意売却推進センタースタッフKです。
もうすぐ、ハロウィーン♪街中はオレンジ色がいっぱいですね~^^
我が子の通う英会話スクールでも、今日はハロウィンパーティがsmile

が、我が息子、仮装大っ嫌いなんですよ・・・。
やっとのことで、なんとか装着できる帽子を購入し、ペコちゃんのキャンディも購入し、今日の準備は万端です^^
男の子って、このようなイベントって興味薄いのかしら。。。お姉ちゃんは、仮装大好き♪イベント大好き~♪って娘だったので、正反対!子供って面白いです^^

さて。昨日の日経新聞にて、「90年人生の住宅すごろく」~家を稼ぐ手段にする~なんて記事がありましたね!

総論としては、人生90歳までとしたら、60歳で建築年数の浅い中古マンションを買うケースが最も懐具合に余裕が持てそうだ・・・とのこと。
確かに。
でも、やっぱり、子供のために、自分のために、若いうちに素敵なマイホームを買いたくなるんだろうな~(私も含めて^^;)

この記事では、賃貸派の定番的な「下落するものにお金をつぎ込むのは無意味」という意見を見直すようなデータを掲載していて、そのデータによると、2000年以降は、住宅価格は、数年ごとの小さいサイクルはあるが、基本は横ばい・・・との見解です。今後、ものすごーく下落するという、危険はなさそうですね。

「収益性が高く、価値が目減りしにくい物件」を購入すること。これが鉄則なんでしょうね。その物件が手が届かないければ、買える安い(価値が低い物件)を購入するのではなくて、買えるようになるまで購入を控える。
こんな基本的なことができればいいです・・・けど。。。^^;

執行官とは・・・

こんにちは。任意売却推進センタースタッフKです。

今日は、雨が降ったり止んだりの不安定な天気です。。。

運良く、幼稚園の送りの時間は止んでいて、「日頃の行いがいいからだ~bleah」なんて思ったりしました^^
さて。本日は、執行官のお話。
競売の手続きが開始されると、執行官が現地調査に行きますね。
で、既に、空室になっているマンション等の場合、原則は本人立会いなのですが、
立ち会いできず、本人が鍵を開けられない場合、鍵がないと入室できないので、
鍵を預かっている不動産会社に連絡して、鍵所在や開け方を教えてもらう・・・ということもあります。
弊社のような不動産会社は直接、執行官とお話するような機会はそう多くはないのですが、
このようなケースで電話してくる、執行官の印象は・・・「普通に丁寧な方」ですよ~^^
やはり、どんな人だろう。怖い人が現地調査に来るんじゃないか・・・。って心配することもあるとは思いますが、過度な心配は無用ですね^^

執行官とは・・・

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各地方裁判所に所属して裁判の執行や裁判関係文書の送達などの事務をおこないます。(裁判所法第62条)
裁判の執行とは、裁判での結審が任意に実現されない場合に強制的に実現することです。
例えば,家の明渡しを命じられた人が明け渡さない場合に、その家から明け渡す義務を負う人(債務者)を排除した上で、家を債権者に引き渡したり、借金を返さない人の宝石、貴金属等の動産や株券等の有価証券を差押の上、売却しその代金を返済するお金に充てるといった手続を担当しています。
それ以外に、不動産の(強制)競売手続が申し立てられた場合には、不動産の状況等の調査をしたり、入札手続を担当したりします。
また、民事訴訟の裁判関係文書を当事者等に届けるといったことも執行官の職務の一つです。
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参考にしてください^^

訳ありのご相談もいつでもどうぞ^^

こんにちは。任意売却推進センタースタッフKです。

昨日から小学生の娘は、2泊3日で八ヶ岳に自然教室♪
一人いないだけで家は静かですね~catface
最近は、おやつも持っていかないですよ。で、この辺りの自然環境保護のために、石鹸やシャンプー、歯磨き粉も使えないんです!わぁ。臭くなって帰ってきそう・・・coldsweats01

さて。最近、事故物件の買取のご依頼の相談が多いです。「事故物件 買取」で検索したら、案の定、1ページ目の3番目に弊社のページがヒット。。。
事故物件・・・いわゆる、自殺などが原因の心理的瑕疵物件ですが、弊社で買取も仲介もしておりますが、市場価格の1/10以下になってしまうことも珍しくありません。
「それでも。。。」とおっしゃる方。ぜひ一度ご相談くださいませ。
買取ではなくても、事故物件等の訳ありサイトにも掲載していますので、購入希望者を広く募集することができます^^
事故物件をいつまでも所有されていることは、とてもお辛い状況かと存じます。
親切・丁寧に対応いたします。
どうぞ、よろしくお願いします。confident

給料の差押・・・

こんにちは。任意売却推進センタースタッフKです。
比較的、穏やかな水曜日・・・でも、朝から相談電話ラッシュでsweat01
一般の方も、水曜日は、定休日が多いのかな。。。
相談内容も、離婚・事故物件・給料差押・・・と様々でした^^;
さて。任意売却に関係して、給与差押えについても、多くご相談いただきます。住宅ローンだけではなく、複数の借入をしていることが多く、どうなったら、給与差押えされてしまうのか、とても心配なようです。
任意売却をすると、給与差押られるかどうかですが、任意売却をしたからといって、いきなり給料の差押などは行いません。
任意売却が終わると残債務が確定しますが、当然一括では返済できないので、残債務に対しての返済にも柔軟に応じてくれます。現状の生活状況に沿った形の話し合いとなります。また、失業や病気などで収入がない場合は、待っていただける場合もあります。
但し、約束を守らなかったり、話し合いに応じず逃げ回ったりしている場合などには、給料の差押をしてきます。また、競売などの場合は話し合いがなく残債務が確定すると、事務的に給料の差押をしてきたりします。
つまり、応対の仕方によって債権者は給料を差し押さえるのか、差し押さえないのかが変わってくるとになります。

弊社は、不動産会社ですが、どんなご質問でも、丁寧に対応します。
「こんな相談では、軽くあしらわれちゃう??」などのご心配は無用です^^
いつでも、ご相談お待ちしておりますconfident

住宅ローン滞納・・・その前に!

こんにちは。任意売却推進センタースタッフKです。

昨日、水曜日は、多くの不動産会社がお休みで、
電話も少ない日で比較的静か~な曜日なのですが、
なんと、相談電話が6件も!
他業者、企業からの電話が少なくて、ゆっくり対応できてよかったですsmile
弊社は定休日なく、営業中ですので、いつでもご相談電話くださいませ。

さて。本日は、住宅ローンの滞納前にできることをまとめてみました^^
<住宅ローンの見直し>
手っ取り早いのは金利の低い住宅ローンに切り替えて支払いを抑えることです。もしくは、住宅ローン会社に返済期間の延長を相談してみてください最高で50年返済まで可能なところもあります。 また、住宅ローンの残債額が少なければ繰り上げ返済して住宅ローンをなくしてしまうのも手です。
<生命保険の見直し>
通常は住宅ローンを借りる際「団体信用生命保険」(通称:団信)に加入していますので、かりにあなたが住宅ローンの返済途中で死亡した場合その「団体信用生命保険」(通称:団信)により残りの住宅ローン残債務は清算されます。それ以外に、不必要な生命保険に加入していたとしたら解約して住宅ローンの返済にまわしましょう。
<長期火災保険の見直し>
住宅購入時に長期の火災保険に一括支払いでご契約されている場合などは、長期の火災保険契約を解約し短期契約へ変更することにより現金を手にすることも可能となります。
但し、トータルで考えると保険料が高くなる場合もありますのでお客様の状況に応じてご判断下さい。
<収入アップのための転職・起業>
現在のお勤め先では給与アップが見込めない場合、転職やキャリアアップで収入を増やすことを目指してはいかがでしょう。また、起業することも方法のひとつです。新しいチャンスがあるかもしれません!
<住み替え>
今の住宅を処分してもう少し小さな住宅に買い替えて住宅ローンの返済額を減らすこともできます。
住宅ローンの残債額を下回った価格でしか売れないときは「任意売却」という方法により競売より有利に売却できます。
また、賃貸住宅に住み替えることによって支出を抑えることもできます。
弊社では、状況に応じて、様々なアドバイすることができます。いつでもご相談お待ちしております。

連帯保証人の個人信用情報

こんにちは。任意売却推進センタースタッフKです。
すっかり秋めいてきましたね。
ここ最近、何故か、家の中を片付け&大掃除中です。
(主人の仕事が煮詰まっているらしく・・・coldsweats01ちょっとした逃避?に付き合わされています。。。でも、綺麗に片付いて気分が良いですhappy01

さて。本日は、「連帯保証人はブラックリストにのるかどうか。」について。
住宅ローンの契約者本人が支払いが困難になり、
3ヶ月以上滞納しているというような状態の場合、
契約者本人は、遅延の事故情報として、個人信用情報に登録されますが、
さて、連帯保証人は??と気になるところですよね。。。
例えば、住宅ローンの連帯保証人で、債務者が支払えなくなり、
連帯保証人として、支払いを続けているような場合、
この場合は、連帯保証は、個人信用情報には登録されません。
もしも、債務引受の手続きをされていて、連帯保証人ではなく「債務者」として返済されているのであれば、個人信用情報に登録されます。
そして、もしも、支払いの遅延があった場合には事故記録として登録されますので十分ご注意くださいませ。

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