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2012年8月

時効って・・・

こんにちは。任意売却推進センタースタッフKです。

もうすぐ夏休も終わりですね♪
夏休みって、学校に通っている子供を持つ母は大変なんですよね~sweat01お昼の準備や、昼間から、家でゴロゴロしている子供たちの世話?sweat02
外は、暑くて、そうそう子連れで外出もできないし。でも、もうすぐ終わりですね♪

さて。本日は、時効について。先日の日経新聞でも、時効について、簡潔?にまとめられていたので、抜粋しますと・・・

<お金に関する主な時効や期限>(権利を一定期間で失う時効や期限)
1.個人間の貸金・・・10年
2.銀行・消費者金融などからの賃金・・・5年
3.生産者などが売った商品の売掛金、塾の月謝など・・・2年
4.タクシー料金や飲食代金、ホテル等の宿泊代金など・・・1年
5.給料や残業代・・・2年
6.退職金・・・5年

もしも、上記で、回収できていない金銭がありましたら、時効だからといってあきれめずに、請求してみてもいいようですよ。
「時効完成後でも、一部返してもらえれば原則的に時効に関わらず全額請求できる」とのことです^^

また、もしも、時効を援用したいとお考えなら・・・絶対に請求があっても払わないことが必要ですね^^;

登記簿謄本の取得

こんにちは。任意売却推進センタースタッフKです。

連日33℃~35℃の気温が続く横浜地方です。。。
なんだか、33℃って聞いても、びっくりしないですね。。。人間、慣れってすごい。

さて。本日は、基本的なことですが、
お客様にとって、もしかしたら初めてのことかもしれない、
登記簿謄本の取得の仕方について。

任意売却する際に、お客様ご自信で取得をお願いしていますが、
この登記簿謄本って、誰でも取得できる書類なんです。

書式は、登記簿謄本交付申請書 をご確認ください。

この書類を記入し、最寄りの法務局の窓口に申請するようになります。
地番での申請になりますので、住所しかわからない場合は、
地番を受付に問い合わせして、調べることになります。
必要事項を記入後、印紙を購入し、添付し、申請します。

法務局は昔に比べてかなりサービスが良くなっているようですので、
申請したい・・・といえば、丁寧に教えてくれるようです^^

土地・建物の謄本は、売却する物件の管轄以外の法務局でも取得可能ですが、
地図類(公図・地積測量図・各階平面図等)は、管轄の法務局でないと取得できないので、ご注意くださいませ。

住所から、管轄の法務局を検索するには、下記をご確認くださいませ。
法務局 管轄のご案内


就業不能保険って?

こんにちは。任意売却推進センタースタッフKです。

日傘紛失。一体どこにいったんでしょう?
どこで紛失したのか心当たりもなく、新規で購入するのもちょっと嫌でcoldsweats01
このまま、夏が終わりそうです。毎日、日差しが熱いですが、ガマン。。。weep

さて。本日は、病気等で長期間就業できなくなったときの備えとして、
「保険」について、ちょっとご案内。
過去に、「債務返済支援保険とは?」という記事で、
一般的には銀行などの金融機関が保険契約者、
住宅ローンの借り入れをする人が被保険者となる団体保険としてご紹介しましたが、
取り扱っていない金融機関も多いと思います。
そこで、今、注目されているのは、『就業不能保険』という保険(取り扱い代表例:ライフネット生命)
この保険は、約半年間働けない状態が続くと、最長65歳まで、
毎月のお給料のように給付金が受け取れるというものです。 
約半年働けないというのは、かなり深刻な事態ですから、
それで住宅ローンを返済するのは大変です。
家族が支えるにしても、治療費などもかかると想定すると、家計の負担は非常に大きく、
住宅ローン破綻になりかねません。
(弊社でもこのようなご相談を多く承っています。)

十分に貯金があれば不要ですが、貯金が少ないけれども住宅ローンを抱えているという人に、
この保険は人気があるとのことで、
それだけ、住宅ローンを抱えるということは、現在の収入が維持できない場合には、
とてもリスクがあるということ。

必ずしも保険に入ってまで対策することはないとは思うのですが、
それくらいの危機感を持っていただくと、「もしも」の場合にも、
慌てないで対応できるかもしれませんね。

現在、支出を抑えたい、保険も見直したいとお考えの方は、
「就業不能保険」を検索されても良いかと思います^^

Q&A 兄名義の家を残したい・・・

こんにちは。任意売却推進センタースタッフKです。

本年度宅建試験の10/21まであと2ヶ月~!
今年は、宅建講座を受講したり、なるべく、少しずつでも時間があれば、
過去問を解いたりしているので、今年こそは合格!・・・したいです・・・^^
合否は、過去問をどれくらいマスターしているかですからねぇcatface
記憶力が年々衰えてはいますが^^;頑張りますぅ。

さて。今日は、Q&Aです。
Q.築10年。親の土地に、建物のみ、兄の名義で住宅ローンを組んでいます。
両親が他界し、兄が土地を相続した上で、ローンを支払っていましたが、
支払いがきつくなり、2年間減額して返済していましたが、5ヶ月滞納してしまいました。
債権会社が代弁の方法をとると言い出しました。
弁護士に相談はしましたが、自己破産を勧められただけです。
個人民事再生も考えていますが、兄弟協力しあい支払をし、家を残したいです。
何処かで借り換えしてくれる所はないでしょうか?

A.5ヶ月滞納で、債権者の保証会社が代位弁済をし、保証会社から一括返済を請求され、
一括返済ができなければ競売という状況ですね。。。
現時点では、借入先の銀行に相談されても、お兄様の返済の見直しは不可能と思われます。
どうしても、家を残したい場合は、身内間売買や、リースバックという方法があります。
質問者様は、住宅ローンの連帯保証人ではなければ、
この住宅を買うということは検討できるのではないでしょうか?
身内間売買は、融資してくれる銀行は少ないですが、
質問者様の属性(年収等)がよければ、住宅ローンを借りられる金融機関も見つかると思います。
自己破産はする必要はありません。
弁護士ではなく、専門の不動産会社に相談することをお勧めします。
身内間売買については、参考にしてください。

身内間売買・親子間売買などの任意売却

住宅金融支援機構 返済方法の変更メニュー

こんにちは。任意売却推進センタースタッフKです。

昨日で、5年生のお姉ちゃんの塾のお盆休みも終わり、今日からまた毎日夏期講習が始まりますcatface
受験生・・・夏休みは実質10日くらいしかありません^^;ガンバレーup

さて。このブログでも過去に書いていますが、弊社は、住宅金融支援機構宛の間違い電話が多いです。
内容の多くは、返済の見直しをしたい・・・ということで、改めて、住宅金融支援機構の返済方法の変更メニューを確認してみました。
(参考:ご返済が困難になっているお客様へ<住宅金融支援機構>)

変更メニューを抜粋しますと・・・
特例1・・・上限期間を超える返済期間延長(最長15年)
特例2(①②③同時実施)・・・①上限期間を超える返済期間の延長 
②据置期間設定(最長3年) ③措置期間中の金利引き下げ
特例3(a・b・c選択)・・・a一定期間、返済月額を減額する方法
bボーナス分のとりやめ c上限期間内の返済期間延長

とのこと。特例の対象となる方は、(返済負担率とか、収入減少割合とか、数式はありますが^^;)
倒産による解雇、リストラによる転職・退職・出向による減収、業績悪化などによる給与・ボーナスの減収等々。自営業の方は、業績不振による倒産・廃業、受注減や売上減による減収等々で、大幅に、収入減少になった方ですね。。。

で、改めてビックリしたのが、特例を利用して、返済を見直しした際の総返済額!
平成13年度借入の場合の試算
(借入金2000万円、当初金利2.80%、11年目以降金利4.00%、元利均等返済、返済期間35年、返済開始後9年目に適用の場合)
特例1利用だと・・・総支払額 約725万アップ!(返済期間は50年)
特例2利用だと・・・総支払額 約737万アップ!(返済期間は50年)

すごいです。。。特例2を使用すると、借入額2000万円なのに、総返済額は、約4185万!2倍の支払い!利息の方が、借入金より高くなるwobbly

すごいです。。。

ほんと、冷静に考えましょう。50年後、4185万の支払いを終えたその家の価値はいったいいくらですか??
1000万?もしかしたら500万くらいかも。

職業柄?^^;返済困難になったら、任意売却のご検討をお願いしていますが、
どう考えても、返済の見直しで得することはないですよね。。。^^;

返済困難になったら・・・冷静に。きっともっといい住宅(賃貸かもしれません)に^^;、
50年後、低価格で住むことができますよ^^

今が買い時?

こんにちは。任意売却推進センタースタッフKです。

夏期休暇をいただき、久しぶりの更新です♪
旅行に、花火に、と休暇を楽しんできましたsmile
まだまだ子供が家にいる夏休みモードですがcatface
リフレッシュできた分、業務を頑張りたいです~^^

さて。こんな記事
不動産、低金利x消費税増税前の今が買い時? 「頭金なし」で購入を検討する人は23%も

消費税増税を柱とする社会保障・税一体改革関連法が可決、成立し、現行5%の消費税率は平成26年4月に8%、27年10月に10%へ2段階で引き上げられることでの、消費税増税前に・・・という駆け込み需要。不動産業界にとってみれば、今がチャーンス!って過度な販売活動に走る・・・って思われがちですよね。。。coldsweats01

史上最低の低金利なので、不動産の買い時であることは確かですが、
低金利だから・・・
消費税増税する前に・・・
という理由だけで、「頭金も0円なのに」即決しないように、、、。
(頭金0ということは、現状では、貯蓄できない生活・・・いわゆる余裕がない生活ということなので、
今の生活維持できない状況になった場合には、非常に危険です!)

ぜひ、慎重にご検討くださいませ。

NBC不動産情報センター

住宅ローンを抱える働くお父さんへ・・・^^

こんにちは。任意売却推進センタースタッフKです。

今日は、水曜日。そろそろ夏期休業中の企業様もいらっしゃるのでしょうか・・・。
電話も朝から少なく、静かに就業中です。
弊社は、夏期休業期間もなく、毎日営業中です^^

昨日、興味深い記事を発見。

---
横浜DeNAベイスターズは9月4日~6日、本拠地の横浜スタジアム(横浜市中区横浜公園内)で開催する東京ヤクルトスワローズとの3連戦で、住宅ローンを抱える働くお父さんの入場料を半額にする「ソニー銀行 presents 住宅ローンナイター」を行う。(ヨコハマ経済新聞)
---
「働くお父さんたちに、少しでも元気を与え、日頃の感謝を伝えたいという思いで今回の企画が実現しました。」とのこと。

横浜DeNAベイスターズが、プロ野球12球団の本拠地がある都道府県在住の住宅ローンを抱える500人を対象に行った調査によると、約半数の51%人が「ローンを組む前に比べて個人の趣味・娯楽に使えるお金が減ったという結果を踏まえての企画だそうで。。。

夢のマイホーム♪その維持のために、趣味や娯楽費を抑えてる方が多いんですよね。。。

「住宅ローンを抱えるお父さん」という対象には、ちょっとsmileですが、
やっぱり元気が一番!野球好きなお父さんには、いい企画ですよね♪(我が家はまったく野球には関心がないのですが。。。)

住宅ローンで我慢しすぎないは、鉄則です。

もしも、辛いな~、破綻しそうだな~となったときには、現状を冷静に見つめ直してくださいね。
住宅ローン破綻からの脱出のために!

 

資産価値が、住宅ローン残債より大幅に下回りますが・・・

こんにちは。任意売却推進センタースタッフKです。

近所のお祭りも終わり、少し寂しいです。。。が、子供はこれから毎日、スイミングの教室通い、そして、お盆休みには、旅行の予定もあり、夏のイベント?はまだまだ盛りだくさんですsmile
健康に気をつけて、夏を乗り切りたいです~♪

さて。本日は、Q&Aです。

Q.本人70%妻30%の持分で、本人の分(3分の2)に3000万の第二抵当が付いてます。
来月でサービサー移行の話になってます。
現在の資産価値700万で、ローン残高2500万です。
この場合このまま未払いだと競売になりますか?
サービサーとの話し合いという形で住み続けることはできないでしょうか?

A.ご質問内容から確認すると、資産価値がローンを下回っていますが、
住宅ローンの滞納を続けていると、
よっぽど資産価値がないという物件でない限り、
第一抵当権者が競売を申し立てすることになると思います。
通常、債権者は、競売より、高めに回収できる任意売却を勧めます。
任意売却であれば、第二抵当権者と、
抵当権抹消を交渉することができます。

どうしても、競売を回避できず、そのまま住み続けたい場合は、
任意売却により、親子間売買や、リースバックで、
住み続けることを検討したらいかがでしょうか。。。


競売・・・明日、現地調査・・・

こんにちは。任意売却推進センタースタッフKです。

今日は、父と娘は、川崎市が企画の、バスツアーに参加しています♪
環境センターとか、花王工場を見学し、最後には、船に乗って、川崎の工業地帯を海から眺める・・・という、なんと旬?なツアーsmile抽選で当たったので、参加費は200円のみ。とってもお得ですよね~。
小学4年生~6年生の児童対象で、自由研究にはもってこい!と思い、
娘も、花王工場での質問事項を昨日準備していました^^
これで、自由研究が夏休みの宿題も楽勝ですね~♪

さて。昨日のお問い合わせ。
「明日、裁判所から、物件調査に人が来るとの手紙が届きました。。。
どうにかして、競売を止めることはできませんか??sweat02

この方のご自宅に、数日前も現地調査で、数名訪ねてきて、
(居留守を使っていたそうで^^;)鍵をガチャガチャとされて怖かった~とおっしゃっていました。。。
で、今回の連絡では、不在の際は、ポストに鍵を入れるようにという指示があったそうで。。。
「勝手に家に入ってくるなんて嫌だ!どうにかなりませんか?」とおっしゃっていましたが。。。

・・・どうにもならないんです・・・

もしも、ポストに鍵を入れないでいたとしても、鍵を壊して家に入ります。
そして、不在なのであれば、近隣の人に、
「事故物件ではないか(自殺とかはなかったか)」等の聞き込みをするでしょう。

この相談者の方、近所に知られることを恐れていましたが、
もしも、穏やかに進めたいならば、現地調査では、きちんと対応したほうがいいです。

怖い方が来るんじゃないか・・・ってとても心配なのはよくわかりますが、
裁判所からの人間なので、そこまで怖い人は来ません。

もしも、競売になったら・・・・下記参照してくださいませ。
今からでも、任意売却は間に合う可能性はあります!
競売になった時の注意事項

固定資産税滞納・・・競売?

こんにちは。任意売却推進センタースタッフKです。

今日から、8月!学生の頃は、8月になっちゃうと、夏休みもあと少し・・・みたいな感じで、とても寂しい気持ちがしたものです。。。(母となった今では、早く、学校が始まって欲しいですけどsmile


さて。本日は、こんな事例です。
Q.固定資産税を滞納し所有不動産を差し押さえになっています。役所とは話をし、不動産を売却し、固定資産税は全額支払うと話していますが、なかなか不動産が売れません。ある日突然、競売になってしまうででしょうか?住宅ローンは支払っています。

A.財産を所有している人が税金を滞納すると、その財産は差し押さえられ「公売」にされます。
売却の方法は原則として、競争入札です。
つまり、「競売」と同じなのですが、債権者が申し立てするかどうかの違いで、「公売」となります。
現在、所有している物件が差し押さえされているという状況ですよね。
税金滞納の時効は5年ですから、国や県市町村は、5年を経過する前に債権を確保するため、また、土地・建物の不動産の場合は換価目的というよりは、税金の時効を停止する目的の為に差し押さえるケースが多いようですね。
ちなみに、税務署や市町村の税務課での差押や公売は、
自力執行権という権限で自治体独自で執行します。

自治体は市民のための自治体ですから、よっぽど悪質な滞納か、
何年にもわたり継続的にかつ高額の滞納税をしていないかぎり
公売にされることは少ないのですが、、、。

競売は、住宅ローンの返済が滞納した場合、抵当権者である金融機関が、裁判所に申し立てするので、住宅ローンを支払っているのであれば、抵当権者が競売を申し立てすることはないでしょう。

役所とは話し合いされているとんことですが、売却をすることをお考えでしたら、専門の不動産会社に売却を依頼されたらいかがでしょう?

税金滞納による差し押さえは解除されないと、売却できませんが、
依頼した、不動産会社が差し押さえの解除の交渉をしながら、売却できる事例もあると思いますよ。

競売、公売より、市場価格に近い金額で売却できる任意売却が良いと思います。

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    ◆住宅ローン破綻したら、どうなるの?


    ◆千葉テレビ・神奈川テレビ・テレビ埼玉で紹介されました。テレビ取材


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