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2012年7月

個人再生中、住宅ローンの支払いも困難に・・・自己破産しなければなりませんか?

こんにちは。任意売却推進センタースタッフKです。

オリンピック開幕♪毎日、テレビ等で日本選手の活躍を確認するのが楽しみですね~!
昨日も、夜中まで、柔道のLIVE放送を見てしまい・・・。旗判定の結果が覆ったのはビックリでしたね~wobbly
全力を出して、金への凄まじい執念で、試合をしていた海老沼選手には感動しました!
毎日暑いので、夜中までのテレビ観戦を控えようとは思っているのですが、一度見ちゃうと・・・なかなか寝れませんねぇ。皆様もお気をつけくださいませ^^;

さて。本日は、こんなQ&Aです。

Q.個人再生中で、住宅ローンの支払いも困難になり、売却活動していますがなかなか売れません。競売開始するとの通知も届きました。破産をしなければならないでしょうか。。。

A.売却できない理由のひとつとして、市場価格の相場より高めで販売している可能性が高いのですが、
現在の不動産の販売価格は適正でしょうか?
通常、住宅金融支援機構は、競売になってからも、任意売却は認めてくれますので、
競売の手続きに入ったから、すぐに競売・・・ということはないので、
現在、依頼している不動産会社が任意売却専門業者であれば、
うまく、競売前に、売却し、その後の残債務の交渉の仕方、
自己破産するかどうかに関しても、アドバイスしてくれると思います。
住宅ローンの残債があっても、自己破産する必要はないですよ。
もしも、今依頼している不動産会社が任意売却の専門業社でなければ、
一度、売却に関しての依頼先の変更を検討することをお勧めします。

6月度市況について

こんにちは。任意売却推進センタースタッフKです。

毎日暑いですね^^;暑中お見舞い申し上げます。。。
もうすぐ、地元では夏祭り♪商店街の飾り付けも賑やかになってきました^^
いくつになっても?祭りはちょっとウキウキですよね?

さて。東日本レインズ 年報マーケットウオッチ2012(2012/7/19)が発行されているのを見つけました。詳細はアップされていなかったのですが、最近(2012年6月)の動向は・・・

<首都圏中古マンション>
・成約件数は、前年同月比17.7%増、2年前2010年6月と比べても11.5%増と高水準

・成約平均価格2408万 価格は前年同月比で3.3%下落

・成約平均面積は、63.81㎡ 平均築年数は19.19年

<首都圏中古戸建>
・成約件数は、前年同月比18.4%増、2年前2010年6月と比べても17.3%増と中古マンションと同様、高水準

・成約平均価格2866万 前年同月比1.3下落

・土地面積平均:146.75㎡ 建物面積平均:105.52㎡

成約件数は増加、しかしながら、平均価格が依然、下落状態という結果ですね。。。

8月は、登録件数も、成約件数も減る時期ですが、長期のお休みもとりやすいですし、
比較的じっくり吟味できる時期でもあります。

マイホームをお探しの方は慎重にご検討くださいませ。
弊社の物件もぜひじっくりご覧くださいませ^^

NBC不動産情報センター

事故情報(訂正)・会社破綻・自己破産・・・

こんにちは。任意売却推進センタースタッフKです。

世の中は夏休み・・・。が、受験生の娘は、今日から、毎日のように夏期講習です。。。
受験生の6年生の夏休みは、勉強した当たり前、で、娘のような5年生は、
いかに、勉強出来るかが勝負なようで^^;受験生の親としての少しずつ心構えしていかなくちゃですねcatface

さて。昨日のブログの内容・・・さっそくご意見をいただきまして・・・sweat01
内容、私の認識に誤りがあったようです。

「事故発生から5年間ですが、完済していない場合は事故情報の更新登録をします。」

新規で借入する場合、新しいカードを作る場合は、ご注意いただければと思います。

今日は、もう1点。最近いただいたお問い合わせなのですが、
弊社では、会社を経営し、会社の破産も考えている方からの相談もいただくことがあります。

「法 人の破産申立をする場合、個人も同時に破産申立を行わなければならないのかどうか・・・」そして、その方が、自宅を所有している場合、自宅を手放さなくてはならないか。。。

切実な問題ですね。。。

法人が債務超過になったからといって、法人の破産手続と同時に代表者個人の破産手続きをすることが義務づけられているわけではありません。

また、債務が大きいからといって必ずしも、破産手続をしなければならないという事はありません。

問い合わせのあった方も、弁護士に相談しにいったら、法人破産、自己破産で、200万位費用がかかるようなことを言われてsweat02破産もできない!って嘆いていました。。。

破産状態の時に、不動産を守る方法。弊社は、どのような状態でも的確にアドバイスいたします。

いつでもご相談お待ちしております。

事故情報の登録期間

こんにちは。ライビックス住販スタッフKです。

横浜地方は、昨日より今日、今日より明日・・・と毎日、最高気温を更新との予報で。。。
夏なので、仕方ないですけどね^^;
幼稚園のわが子は、昨日からお泊り保育。なんと越後湯沢まで♪
この越後湯沢のお泊り保育のために、この幼稚園にしたようなものなので、
両親は、わが子の土産話をとても楽しみにしています。
たった1泊ですが、成長して帰ってくることでしょう^^

さて。本日は、事故情報(いわゆるブラックリスト)について。

事故情報の保有期間は、現在、どの機関でも延滞情報などの取引の記録は5年程度、自己破産など官報の情報は7年 から10年程度の期限とされています。

私も最近まで勘違いしていたのですが、延滞・滞納した借金を完済するまで、登録されているわけではなく、各信用情報機関で定めている登録期間を経過した後に登録は削除され ます。

一度登録された事故情報が永遠に残るわけではないので、ご安心くださいませ。

参考:ブラックリストは自分で調べられる?

夫婦間の居住用不動産の贈与について

こんにちは。任意売却推進センタースタッフKです。

関東地方も昨日梅雨明け♪近所のプールも10日にプール開きをし、本格的な夏の到来ですね。
もうすぐ、幼稚園も、小学校も夏休みです。。。(親にとってはちょっとゆーつ^^;)

さて。本日は、夫婦間における居住用不動産の贈与の特例について。この制度は・・・
1.婚姻期間が20年以上の夫婦間贈与の特例で、
2.通常の年間110万の基礎控除に加えて、2000万円まで控除が可能です。

過去に、「結婚20年以上経っているので、財産が半分になるんですよね~」なんて、お問い合わせを受けたこともありますが^^;その方は、この「20年」という数字を勘違いされたのかなぁ・・・とも思ったりますが、この制度は、婚姻期間が20年以上という条件に加えて、所定の要件を満たせば、認められる特例です。
(詳細は、国税庁HPをご参照くださいませ)

20年以上のご夫婦は、居住用不動産に関しての贈与税が安くなるということで、例えば、
Q.妻に、自分の土地の2500万円相当額を贈与しました。婚姻期間は、30年です。この場合の贈与税は・・・?

A.1.贈与税課税対象額 2500万-2000万-110万=390万
2.贈与税額 390万×10%=39万円

になります。

担保権に基づく物上代位について

こんにちは。任意売却推進センタースタッフKです。

九州の豪雨・・・心配ですね。横浜地方は、今週は雨の心配はなさそうです。
来週には、梅雨明けでしょうか。。。^^;

さて。本日は、「担保権に基づく物上代位」について。この
(ちょっと難しい・・・?sweat01

私も勉強中なので^^;わかりやすく?書くと、
抵当権者(根抵当権者)が持っている、賃料の差押えの権利の事を言います。

賃貸中の物件を任意売却する際、「賃料はどうなるでしょう・・・?」というご質問をいただくのですが、債権者に差押さえをされない限り、賃料収入を得続けることは可能です^^

債権者としては、裁判所に強制執行の手続きを取らなければなりませんし、賃 料は一旦、裁判所が回収してから抵当権者(申請者)に渡されます。以前は競売の申請と同時に賃料差押の手続きをして、競売で回収出来る までの
債権回収方法として行われてきたようですね。。。^^;

債権者が、賃料差押をするときには、裁判所から、所有者に通知が届きますので、債権者の動向はわかりますし、
弊社としても、その際には、色々とアドバイスすることができますので、どうぞご安心ください。

東京地方裁判のHPです。参考までに・・・。


不動産の財産分与について2

こんにちは。任意売却推進センタースタッフKです。

梅雨明け前とはいえ、なんだか、夏日が続く横浜地方です。
10歳のお姉ちゃんは、七夕に、なにもお願いごと書かなかった~weepって騒いでました。。。
小学校5年生。まだまだ子供ですsmile

さて。今日は、不動産の財産分与の「金額」の考え方について。

例)・夫が頭金として1000万(5分 の1)出して5000万(5分の5)のマンションを購入。
・残りの4000万(5分の4)を夫がローンを組む。

マンション資産としての、財産持分は、夫が 頭金(5分の1)を出したことを考慮して5分の3になり、妻が5分の2になります。

債務のこの4000万は、夫婦共有の債務となります。(財産分与の際には、ローン名義は関係ありません。)
(この部分の債務も通常半分として考えますので)債務持分→夫:5分の2 妻:5分の2


そして、離婚時のマンションの価値が 3000万に下がっていたとします。
その時のローン残高は2000万とし ます。

財産分与の際には、財産と負の財産を分けて考えますので・・・・

まず、マンション資産としての、財産は、
夫の持分額は、3000万の 5分の3で1800万
同様にして妻の持分額は5分の2の1200万

残ローンの負担は、夫と妻ともに 2000万の2分の1で1000万となります。

この不動産を妻が取得して、残ローン を支払っていくとすると、妻は夫からその持分
(1800万)を買い取り、夫がロー ンの自分の負担部分(1000万)を妻に支払うことになります。

よって、このマンションに関しては、 妻が夫に800万円支払い、単独所有して残りのローンを引き受けることになります。
(通常は、他の財産等の精算、慰謝料等?の話し合いで、800万支払うこととのないようになるかとは思いますが。。。)

と計算上は、このような財産分与の金額になりますが、ローン名義は、夫であり、銀行との契約上や、所有権の登記の問題等々、妻が所有する際には、いろいろ解決しなければならない問題があります。
お困りの方は、お力になれることもあるかもしれません。
いつでもご相談お待ちしておりますconfident


不動産の財産分与について1

こんにちは。任意売却推進センタースタッフKです。

今週は、横浜地方は雨マークがないのですが、、、梅雨明けは、まだ先のようです^^;

さて。本日は、財産分与についての続き・・・。

不動産の財産分与・贈与を通常どのようにしているか・・・ですが。。

不動産は金銭などと違い基本的にきれいに分割する事はできません。
勿論、それぞれの持ち分に応じて、別ける事は可能ですが、
離婚した者同士がそれぞれの持ち分に別けて所有するのは現実的ではありません。

ですから、離婚に伴い不動産の贈与を 行う場合、以下の2つの選択のどちらかが選ばれています。
①まず評価額を査定し、評価額から住 宅ローンの残債を引いた本当の資産価値を計算し、
不動産を受けとった方がその資産価値と同等のお金を相手方に支払う。
②離婚前に売却を済ませ、手取り金額 を互いに別ける。

基本的には、住宅ローンがなく、また住宅ローンの残債以上で売れるなら、
②が一番オススメです。

次回ももう少し細かくご説明していきます。。。

ローンシュミレーション

こんにちは。任意売却推進センタースタッフKです。

週末は七夕ですね。。。昨日、子供に言われて、思い出しました~^^;
子供が小さい頃は、立派な竹を求めて、千葉^^まで遠出してたのに・・・。
行事に対する感度が低くなっていることを少し反省しました。
子供と行事を楽しめる時期なんて短いですから、もっと子供の思い出に残るように努力しなきゃ~bleah

で、今日は、ちょっと簡単?なお話。

基本的な事ですが。
住宅ローンを4000万 金利3% 35年固定金利にて借り入れする場合、総支払い額はいくらになるでしょう・・・???

私、恥ずかしながら、すぐに計算できなかったのですが、ローンシュミレーションは、多くの銀行のホームページにて計算できるようですねっ!

参考までに、住宅金融支援機構のローンシュミレーション

上記の例の場合、総支払額は、6466万!になります!

今更ながら・・・銀行の儲けってすごい。。。think

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    ◆住宅ローン破綻したら、どうなるの?


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