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2012年6月

財産分与について

こんにちは。任意売却推進センタースタッフKです。

昨日は、朝から、お財布紛失sign02事件がありcoldsweats01
駐輪場で支払いしてから、横浜駅の改札までの間で紛失したので、
もしや、電車内でスリにあった??なんて心配しましたが、
自転車のカゴに落ちていたようで・・・coldsweats01
お金もカード類も全て戻って来ました~^^
利用している駐輪場は、常時、数人のおじ様heart^^で管理されているところなので、
本当に、よかったです~。

さて。本日は、財産分与について。

弊社は本当にいろいろとご相談をいただくことが多く・・・
夫婦の離婚がらみの相談も本当に多く承ります。

で、今回も、「結婚20年経過した夫婦は、離婚時に財産は半分もらえるんですよね!」という女性(専業主婦?)の方からのご相談が・・・sweat01

離婚する場合、婚姻(内縁にも準用)期間が何年間でも、
離婚をした者の一方は、相手方に対して財産の分与を請求する事が出来ます。(民法768条・771条)

この財産分与の対象となるのは、婚姻中に名義の如何を問わず増加した財産全てです。
(但し、夫婦のどちらかが、相続し、贈与を受けた財産は除かれます。)

よって、(20年経たなくても、1ヶ月でも)、その間の夫婦協力形成財産は資産及び負債(住宅ローンなどの
借金)のすべてが財産分与の対象になります。名義のいかんを問いません。

専業主婦の場合の分与割合ですが、夫婦間の協議、親類などが介在しての協議では妻の座が弱くて通常20%、幅をみて10~30%です。
ただし専業主婦でも家庭裁判所の調停・審判・訴訟などの法的手続きになりますと、50%からスタートするのが通常ですので、専業主婦にとって協議離婚は不利であり、調停等の法的手続きにのせた方が有利です。

離婚時の財産・・・特に、不動産に関しては、大きいですから、お互いに話し合って円満に解決ができればいいですね。。。もしも、話し合いで解決できない!という時は、お役に立てることもあるかもしれません。
いつでも、ご相談お待ちしておりますconfident

公正証書とは・・・

こんにちは。任意売却推進センタースタッフKです。

梅雨の天候不順が続いているせいか、近所のママ友の家族は、体調不良が多く、マイコプラズマ肺炎や、溶連菌が流行しているようです。。。私は、先日、緑が多い地域に行ったせいか、またまた稲花粉での鼻炎症状が悪化し。。。毎日ちょっと辛いです。。。皆様も十分お気をつけ下さいね^^

さて。先日、「任意売却後には、公正証書を作成されて、強制執行されるんですよね!」ご相談を受けましたcoldsweats01
では。まず、公正証書とは・・・?

公証人が公証人法・民法などの法律に従って作成する公文書のことをいいます。
公文書であるから高い証明力がありあます。

従って債務者が金銭債務の支払を怠ると、裁判所の判決などを待たないで直ちに強制執行手続きに移ることができるのです。

通常は、金銭の貸借や養育費の支払など金銭の支払を内容とする契約の場合、債務者が支払をしないときには、裁判を起して裁判所の判決等を得なければ強制執行をすることができませんが、公正証書を作成しておけば、すぐ、執行手続きに入ることができることになります。
つまり、相手方の給料等財産の差押が可能です。
裁判を起す必要がないのです。 ここが、公正証書の最も強力な効果です。
裁判はご存知の通り、多額の費用と時間が必要です。
しかし、公正証書があれば裁判は必要ないのです。はじめから裁判をして勝訴判決を取っているのと 同じことなの
です。。。

任意売却や競売で債務整理の処理が終了した際に、残債務の支払約定書を公正証書で求める債権者・サービサーもいますので、ご相談されたお客様のように、「怖い~!」shockなんて思ってしまいますが、、全ての債権者が任意売却後に公正証書を作成するわけではありません。

弊社では、任意売却の際、またその後も、債権者に応じた交渉の仕方を熟知しておりますので、
ぜひご安心して、ご相談くださいませconfident

事故物件を更地にした場合・・・

こんにちは。任意売却推進センタースタッフKです。

今日の横浜は雨・・・。朝8時の時点では、横浜も大雨・洪水警報が発令されています。
午後には落ち着くようで、幼稚園のママ達は、夕方までお預かり保育をして、晴れてから迎え行こう♪なんて考えている方も多かったです^^;(←なんて頭い~!)

さて。今日は、事故物件について。。。
自殺・他殺・事故死・焼死・孤独死・発見が遅れた病死・その他の事件や事故などがあった不動産は「心理的瑕疵物件」と呼ばれ、一般の消費者にはなかなか売却しづらいものです。

ここでちょっと疑問が・・・。
取り壊して更地で売れば、重要告知事項として、告知しなくてもいいのかどうかですが。。。
法律では取り壊して更地で売れば告知の必要なし、と か、一代限りでその後は告知不要ともなってません。

ただ、事故物件として告知されずに更地で購入した場合、
隠れた瑕疵にあたり損害賠償の訴訟をして、勝てるかどうかは、難しいところなようです。

実際に、壊した古家で自殺があった場合には隠れた瑕疵にはならないとして、
裁判で、判決が出たケースもあるようです。

宅建協会に問い合わせてみたところ、いったん更地になった物件に関しては瑕疵物件にはあたらないと言われたこともあるようです。

たしかに、考えてみれば、過去においてその土地で何らかの自殺や事件、
その他の事故死があったという土地は全国にいくらでもあります。

自殺物件であることを知らずに購入して、それが隠れた瑕疵にあたり損害賠償の訴訟を起こして勝てるケースは、その物件を住居として住む場合に限られていると言えそうです。

(更地にしたら、重要告知事項として告知しなくてもいいよ。と言っているのではありませんよsweat01

「事故物件」と告知されている物件でも気にしない~。
逆に、安くてラッキー♪なんて、思っている方が購入してくれるのが一番いいのでしょうが。。。coldsweats01

弊社でも、お役に立てることがあるかもしれませんので、
お困りの方は、ご連絡いただければ幸いですconfident

詳しくは、下記をご参照ください。

瑕疵不動産、事故不動産などの訳あり物件の買取

任意売却物件って危ない物件なの???

おはようございます。任意売却推進センタースタッフKです。

台風4号凄かったですね~typhoon
今日の朝6:00の時点で川崎は暴風警報が発令されていたので、小学校は休校となりました。。。^^;
(何故か学校好きの子供は、残念がってましたが。。。catface
台風一過で、猛暑になる所もあるようです。。。十分ご注意くださいませ。

さて。任意売却物件の販売について。
一般のお客様が、弊社の物件の広告をご覧になることは多いのですが、
最近、ちょっと広告のご案内を変えました。。。
広告をご覧になっただけでは、「任意売却物件」とわからないようになっています。
というのも、やはり、一般のお客様は「任意売却物件」に対して、あまりにもマイナスイメージを持っているのでsweat01

任意売却物件=競売物件と同じ=事故や、事件のように、危ない物件

と思われがちなのです。。。

もちろん、電話やメールでお問い合わせいただいた方には、
任意売却物件の場合は、詳しくご説明しておりますが、
「任意売却物件」購入に関する注意事項は下記の通りです。

1.任意売却物件は抵当権額を下回った価格である

2.競売や税務署などによる「差押」の場合がある

3.価格交渉ができない場合が多い

4.瑕疵担保責任は免責になる

5.残置物がある場合がある

6.手付金は売主には渡さない
(詳細は、「任意売却物件」購入に関する注意事項 参照してください)

購入希望者の方で、一番、懸念されるのは、4瑕疵担保責任が免責になる・・・という点ですかね。。。
何があっても、売主責任は無しなんて!とっても不安!って思うんでしょうね。。。

ただ、以前もブログで書きましたが、「隠れた瑕疵についての責任は免責にしてください」ということなので、
ご購入を決める前に、十分にじっくりと内覧し、売り主様、また、預っている不動産会社に、気になる点は、全て、ご質問いただき、慎重に検討していただければ、後々トラブルがある危険性は少なくなります!wink

ぜひ、尻込みせず?弊社の「お買い得♪」な物件にご縁がありますよう、
心からお待ちしております!

弊社物件案内:NBC不動産情報センター


住宅ローンがあり相続放棄した家に住み続けるには・・・?

こんにちは。任意売却推進センタースタッフKです。

昨日は父の日。この父の日に合わせて、土曜日に参観日を設定する学校が多いですよね。。。
で、わが子が通う幼稚園は、この参観日、雨天時延期になるんですよ~。
土曜日が中止なら、日曜日、それもダメなら翌週・・・と、どうしても、園庭で参観日をしたいらしくcoldsweats01
毎年、運動会並に、父親が大活躍?する参観日となっています。
で、今年は、日曜日の9:00!に開催決定のツィッターが。。。
こんなに、不確定な参観日なのにも関わらず、ほとんどのお父さんが参加していましたhappy02
さすが、幼稚園のお父さんは、わが子がとても可愛いようですね^^
今年は、おんぶ騎馬戦や、綱引きをしていましたsmile今日は、多くのお父さんが筋肉痛???

さて。本日は、住宅ローンがあり、相続放棄した家に住み続けるには・・・?というご相談について。

最近は、不動産の時価が下がっている為、相続財産より、住宅ローンやその他の借入といった負債の方が大幅に上回っていて、相続放棄をされる方は多 いと思われます。
弊社としても、住宅ローンの連帯保証人や、連帯債務者でなければ、相続放棄をすることをお勧めしております。

が、不動産の所有権は亡くなった被相続人で、相続人である親族が住んでいるケースで、今後も住み続けたい場合は、どうすればいいのでしょうか。。。?

相続人全員が放棄をすると、不動産を管理する相続人が不存在となり、
利害関係者である債権者は、家庭裁判所に相続財産管理人の選任を申立 てすることがあります。
家庭裁判所はその地域の弁護士を選任し、相続財産管理人が任意売却をするか、
債権者が競売の申立てをします。

親族(妻・子)が自宅に住んでいるケースで、自宅に住み続けたい場合。
放棄をしても、相続財産管理人が選任されるまで、
法律上「放棄した者は自己の同一の注意をもっ て、その財産の管理を継続しなければならない」とありますで、その間住むことはできます。

たとえば、相続財産として2,000万円相当の自宅不動産と500万円の預貯金があるけれど、
住宅ローンが 3,000万円、その他の借金が1,000万円残っていたとします。

この場合、資産の合計が2,500万円、借金の合計が4,000万円で、明らかに債務超過ですから、
妻子と しては相続の放棄をすべき事案でしょう。

住宅ローンの債権者(抵当権者)にとっては、一方的に競売手続を進めることも可能です。
しかし、競売では物 件の売却価格が低くなることが多く、あまり多額の回収は望めません。
回収金額をアップさせるためには、通常の不動産市場における「任意売却」の方が望ましいと言えます。

そのため、破産管財人による「任意売却」が重要な意義を持ちます。
他方、被相続人の遺族にとってみれば、こ の不動産は第三者が考える以上に「価値」があります。
この点を勘案すると、被相続人の妻子に市場価格より多少高値で買い取ってもらえない か…という考えが浮上してきます。出来るだけ高く売りたいという債権者の意向と、可能ならばマイホームを失いたくないという遺族の意向が それなりに合致する場面です。

もちろん、ここからは具体的な値段交渉です。市場価格2,000万円の不動産に、遺族として、いったい幾ら まで出せるか…がポイントになりますが、相続放棄しても、任意売却で買い取る!このような事例もあるのです。

もしも、債権者から提示された金額で買い取りができない場合、
債権者が競売の申立てをしますので、親族が入札し、取り戻すことも可能です。

任意売却で有利に、住んでいる家を自分の物にしたい場合、、、
間に入る不動産会社がどこまで、自分に有利に交渉してくれるかがとても重要になりますので、
もしも、このような状況でお困りであれば、弊社にお任せいただければと考えていますconfident

共有物分割について

こんにちは。任意売却推進センタースタッフKです。

逃走中の高橋克也容疑者・・・私の住む川崎の本当に近所で勤務していたようで、
ニュースの映像では、知っているところばかり映っててsweat01
毎日のように、駅前にもテレビカメラを見かけます。
川崎にはさすがにもういないだろう~とは思うのですが、案外、逆に居たりするかもするので、ちょっとやっぱり警戒しなくちゃですよね。。。

さて。本日は、共有物分割について。

先日、こんな質問を受けたのですが。。。
「離婚しますが、マンションを共有しています。
住宅ローンも残っています。価格賠償の話し合いには応じてもらません。
どうしたらいいでしょう。。。」

とのこと。共有物分割は、価格賠償で解決しない場合、
代金分割(換価分割)により、マンションを売却し、その売却代金を持分に従って分割することができ、裁判所により競売で処理されることもできるのですが、、、これが、オーバーローンの場合はどうなるでしょう。。。?

この状態で共有物分割での競売ができるのかどうかですが。。。

原則として,無剰余差押の禁止に抵 触し、競売できないと思われます。

担保権者にも配当し,担保権が消滅す るという前提(消除主義)の場合,オーバーローンだと,ローン債権の全額が弁済(配当)されません。
ローンの一部が残ることになります。

逆に,共有者で分配する原資がゼロと なります。
「不動産だと分けにくいので現金化して分けよう」という換価分割の意味がなくなります。

結局、オーバーローンの場合は、共有 物分割による形式的競売でも原則的に,「無剰余差押」として、競売申立ができない、ということになります。。。

火災保険の質権設定について

こんにちは。ライビックス住販スタッフKです。

今日の横浜地方は曇天。
神奈川も9日に梅雨入りしたと言う発表がありましたが、
今週は、梅雨っぽい天気が続きそうです。。

さて。本日は、住宅ローンの借入時に、火災保険を申し込みすることが多いと思うのですが、その際の、質権設定について。

最近は、火災保険に、質権を設定することはあまりないようなのですが、
簡単に言うと、火災保険の質権設定は、住宅ローンの担保ということです。

ローンの返済が完済するまで火災保険証券を預かり、
火事がおこった際、銀行側が火災保険請求をするために、
質権(担保として)が設定されているのです。

この火災保険の質権設定がされる理由は、
担保となっている住宅が火災に合って、ローンの回収が不能となる事態を回避する為、
火災保険金がローンの返済に優先的に支払われるようにする為です。

マイホームを売却した場合は、そのマイホームに掛けていた火災保険も解約することになり、
先払いしている火災保険料が返金されることになりますが、
火災保険の質権設定がされている場合は、
マイホームの売却代金で住宅ローンを完済した後に、金融機関から火災保険証券が返却されますので、
火災保険の解約手続きができるのは、決済日以降ということになります。

また、質権が設定されている場合、売却後には解約できますが、
任意売却中は、勝手に解約、契約変更はできませんので、ご注意くださいませ。

生活保護について考える

こんにちは。任意売却推進センタースタッフKです。

今日は、初夏のような汗ばむ陽気の横浜地方です。
昨日は、長袖でも寒かったのに・・・梅雨入り前、太陽崩さないようにしないと・・・。
皆様もご注意くださいね。

さて。本日は、つい最近まで、連日ニュースになっていた生活保護の問題。

全国の生活保護の受給者は210万人に迫り、低年金の単身高齢者の増加や雇用環境の悪化により、過去最高を更新し続けているんですよね。

弊社のお客様も、やはり、収入がなくなり、生活自体も困難になり、生活保護を考える場合もあるかと思います。

2012年度の給付総額は3兆7千億円に達した。国や地方自治体の財政が逼迫(びっぱく)するなか、保護費の財政負担はますます重くのしかかりつつあるのは、確かで、生活保護の受給者は年々増加していますが、本当に必要な人に、生活保護費が支給されるなら、全く問題ないと思います。
(不正に受給していることが問題のなので、本当に必要な人には、必要な制度ですよね^^)

今まで、真面目に働いて、税金を納めていたのであれば、そんなに、負い目を感じること無く、再建のための、第一歩として活用することは、全く問題無いですよね!

制度的な問題・・・例えば、問題として特に(最低賃金が安い地方などでは特に)収入が週5日一生懸命8時間働いた額より、生活保護受給者の受給金額の方が大きくなってしまう事等は、改善していかなくてはなりませんが、「生活保護を受ける=甘えてるんじゃない?」なんて意識がなくなることを願って。。。

取立行為について・・・

こんにちは。ライビックス住販スタッフKです。

台風が、北東を上昇中ですね。幸い、上陸、接近にはならないようですが。
雨の影響がある地域の方は、十分ご注意くださいませ。

さて。住宅ローンを滞納始めると、債権者側から、督促の電話や、訪問もされるという例もあります。
賃金規制法に関する事務ガイドラインにより、禁止されている行為は下記の通りです。

① 多人数で押しかけること
② 正当な理由無く、午後9時から午前8時まで、電 話で連絡したり、電報を送達したり、訪問したりすること
③ 反復継続して、電話で連絡したり、電報を送達し たり、訪問したりすること
④ 張り紙、落書き、その他いかなる手段でも、債務 者の借入に関する事実、その他プライバシーに関する事項等をあからさまにすること
⑤ 他の貸金業者からの借入またはクレジットカード の使用等により、弁済することを要求すること
⑥ 債務処理に関する権限を弁護士に委任した旨の通 知、または調停、破産その他裁判手続きを取ったことの通知を受けた後に、正当な理由無く支払を請求すること
⑦ 大声をあげたり、乱暴な言葉をつかうこと
⑧  暴力的な態度をとること
⑨ 勤務先を訪問して、債務者や保証人等を困惑させ たり、不利益を被らせること
⑩ 法律上支払義務の無い者に対し、支払請求をした り、必要以上に取り立てへの協力を要求すること
⑪ その他正当と認められない方法によって請求をし たり取り立てをすること

これに違反する 業者には、貸金業協会、各地の財務局、都道府県庁内にある金融課の窓口、警察等に申し立てた場合、営業停止や貸金業登録の取り消しなどの行政 処分、懲役、罰金、が加えられます。また、不当な行為で損害を被ったとして、賠償請求等の対象にもなります。
他に取り立てを止めるには、内容証明郵便で取り立て行為を中止するよ う書いて業者に送るという手もあります。
なお、これら違反行為に対して行政機関に申し立てる際には、相手業者 の名前や所在地などを伝える他に、行為が行われた証拠があった方が有利です。
証拠の取り方はいろいろありますが、例えば電話での取り立てには、録 音機能を使う。自宅、保証人以外の者の住居、会社等への取り立てには、第三者の目撃証拠など。張り紙等は現物確保。車のナンバーを控える、な どもあります。

参考にしてくださいねconfident

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    ◆住宅ローン破綻したら、どうなるの?


    ◆千葉テレビ・神奈川テレビ・テレビ埼玉で紹介されました。テレビ取材


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