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2012年5月

不動産購入にかかる費用 2

こんにちは。任意売却推進センタースタッフKです。

ここ最近は、毎日晴天♪の横浜地方です。
明日は、幼稚園の子供の遠足♪
親子遠足なんて、ホント最後の機会でしょうね。。。^^
十分楽しんできま~す♪

さて。不動産購入時にかかる費用について。
本日は、基本的な、②不動産仲介手数料についてご説明します。

中古不動産を不動産業者を通じて購入する場合には、所定の不動産仲介手数料を支払う必要があります。
宅地建物取引業法等において、その上限金額が定められています。

上限金額
売買契約金額
200万円以下・・・5%
200万超400万円以下・・・4%+4万円
400万超・・・3%+6万円

上記は上限ですので、売却を依頼する場合には、
上限を超えた仲介手数料を請求されないよう、ご注意くださいね!


不動産購入にかかる費用 1

こんにちは。任意売却推進センタースタッフKです。

横浜地方、本日は、午後から、天気が崩れる予報です。。。
十分お気をつけ下さいませ。

さて。本日は、基本的な不動産を購入する際の費用について(自分の勉強も兼ねています^^;)
中古マンション、中古一戸建ての購入時にかかる費用はおおよそ以下のとおりです。
①売買契約印紙代 ②不動産仲介手数料 ③所有権移転登記費用
④不動産取得税 ④未経過固定資産税清算金 ⑤リフォーム費用
今回は、①売買契約印紙代について。
不動産の売買を行う際に作成する不動産売買契約書には、印紙を添付する必要があります。
具体的な金額については、国税庁HPを参照してください。(平成9年4月1日から平成25年3月31日までの間に作成される契約書について印紙税の税率が軽減されています。)
例えば、売買金額が4000万円のマンションを購入する場合には、契約印紙代は1万5,000円になります。

瑕疵担保責任って?

こんにちは。任意売却推進センタースタッフKです。

今日の横浜地方は快晴sun
帽子に、日傘に、日焼け対策万全で出社です♪

さて。本日は、基本的な事のなのですが、、、「瑕疵担保責任」とは??

瑕疵とは、簡単に言うと「欠陥」のことです。
一般的に売買物件の引渡し後に、目的物に隠れた瑕疵(欠陥・欠点)が見つかった場合は、売主は買主に対して責任を負わなければならず、契約時には分らず、取得した後に瑕疵(欠陥・欠点)があった場合、買主は売主に損害賠償の請求ができるのです。

瑕疵が問題となるのは、買主が瑕疵をしらされずに、または通常の注意を払ったのにもかかわらず発見することもなく契約した場合です。
逆に考えると、あらかじめ買主が瑕疵を知った上で契約すれば問題ないんです。

瑕疵担保責任を負うとうことは、どういうことかというと、契約書に、買主が本物件の引渡しを受けた後に、「隠れた瑕疵」があることがわかった場合に、売主に対し、どのような請求ができるかを定めています。

下記は、よくある契約書の例です。。。
---
買主は、本物件に隠れた瑕疵があり、この契約を締結した目的が達せられない場合は契約の解除を、その他の場合は損害賠償の請求を売主に対してすることができる。ただし、契約の解除・損害賠償の請求は本物件の引渡し後2ヵ月を経過したときはできないものとする。
---
要するに、契約の目的が達せられないほど状態がひどい瑕疵の場合には、契約解除でき、その他の場合は、損害賠償を売主に請求できると定めています。

その期間は買主が瑕疵を発見した時から1年以内。
しかし、契約書において別段の定めをした場合にはその期間が適用されます。たとえば上記の契約約款においては「2ヵ月」となります。この期間が2ヵ月の場合もあれば、6ヵ月の場合もありますし、通常、個人間売買のときは2ヶ月とするところが多く、宅建業法では業者自ら売主となる場合は引渡日から2年以上の特約を定めることができます。新築住宅においては10年以上。民法566条では、買主が瑕疵を知ってから1年以内としています。

親子間、贈与ではなく、借り入れで資金調達するには・・・

こんにちは。任意売却推進センタースタッフKです。

横浜は、朝から雨。とても寒い日になっています。
昨日からの温度差もありますし、体調崩さないよう心がけたいですconfident

本日は、こんな質問です・・・
「自宅を購入するにあたり、父から贈与ではなく、借り入れにより資金を調達する場合の注意点は?」

回答ですが・・・
①親子間、夫婦間でも、資金の貸借を行うことは可能です。
②実質的な「贈与」とみなされないよう、十分な注意が必要です。
具体的には、
・金利の設定 ・返済期間の設定 ・返済の実績
が、第三者間で通常行うであろう契約関係とおなじような内容で、
契約通りの返済の履行を証明できなければなりません。

贈与は贈与税がかかる・・・との点で、親子間では、
贈与ではなく、資金調達できないかということを考えることもありますよね。

上記の点に十分注意して下さいませ。confident

特定居住用財産の譲渡損失の特例について

こんにちは。任意売却推進センタースタッフKです。

花粉の季節はもう終わりましたね~。
スギ→ヒノキ→北海道では、シラカバの花粉も症状を引き起こすのですね。。。
今日から、マスク無しで出社。症状が出ないことを祈ります。。。

さて。本日は、ちょっとお勉強。「特定居住用財産の譲渡損失の特例」について。これは、平成23年からの制度で、居住用財産を売却してもローンが残る方の新生活を支援するため、「買い換えをしない場合」でも、一定の要件を満たせば、損益通算および繰越控除を認める制度です。

売却後、なお住宅ローンが残る場合(任意売却はまさにこのようなケースです)適用されることが多いと思います。

対象となる譲渡損失の金額は、

①譲渡損失の金額(取得費+譲渡費用-売却金額)
②住宅借入金残高-売却金額

*①②のいずれか小さい金額です。

具体例では・・・
売却金額 5,000万円-A
取得費、譲渡費用 15,000万円-B
借入金残高 8,000万円-C

①B-A=15,000万-5,000万=10,000万円
②8,000万円-5,000万=3,000万円
*①・②のいずれか少ない方・・・3,000万円

この例の場合は、3,000万円の特定居住用財産の譲渡損失の特例があります。

住宅ローンが残る、任意売却の場合、買い換えをしないで賃貸に転居されても、この特例が利用できる場合がありますので、確認していただればと思います。

参考:国税庁HP

ノンリコースローン、リコースローンって?その2

こんにちは。任意売却推進センタースタッフKです。

もうすぐ、2012年5月21日は、日本の太平洋側の広い地域で金環日食が見られますね。
太陽が環になって見えるという、非常に珍しい、あの金環日食です。
東京や大阪、名古屋など、太平洋側を中心とした広いエリアの大都市で見ることができ、
これほど広範囲で見られるのは西暦1080年以来932年ぶりの出来事♪
その時間、、、ちょうど、幼稚園のバスの送りの時間なんですけど・・・ちょっとバス乗り遅れてもいいから、
じっくり観察したいなぁと思ったりしています。^^

さて。本日は、先般、記事に書きました、ノンリコースローンに関しての続き。
ノンリコースローンが日本で主流にならない訳は、以下2点が考えられます。
アメリカのノンリコースローンが「土地建物」に対する貸し付けなのに対し、日本のローン(リコースローン)は実は「人」(借り手)に対する貸し付けになっています。
それゆえ、たとえ自宅を失っても(失礼ながら)本人が生きている限り、返済債務が消滅することはない。
土地建物に十分な担保価値を見い出せない結果、苦肉の策として人に対する融資となっているのです。
ご存知の通り、日本の住宅の場合、資産価値の目減りの早すぎます。
このことが、土地建物に対して、「ノンリコースローン」を組めない1つの理由と考えられます。
そして、2番目の「壁」がモラルハザードの問題があります。。。^^;

モラルハザードとは「道徳的危険」や「倫理の欠如」と訳され、「いざローンを返せなくなっても、自宅を売却すればすべてが解決する」という発想が定着すると、返済に対する責任意識が希薄化することが、懸念されているのです。

また、安易に身の丈(返済能力)以上の住宅ローンを組もうとすることも十分に考えられ、ローンの滞納者が増えることが予想されますし、 そうすると、今度は少しでもリスクを回避しようと金融機関は融資条件を厳しくしたり、あるいは貸出金利を高めに設定したりする。。。という、完全な悪循環になってしまいます。

 そのうえ、「いざ住宅ローンを返せなくなったら、自宅を手放してしまおう」=「生涯住み続けることはないだろう」となると、当然、自宅のメンテナンスもおろそかになることが予想されます。
建物の価値を高めるために、「いいものを長く大切に」することもできず、いつまでも、土地・建物に対するノンリコースローンには踏み切れないのです。。。

短命住宅と、モラルハザードの問題。この問題が解決して、住宅に関する、ノンリコースローンが普及すれば、住宅ローン破綻も少なくなるでしょうが、、、近い日本の将来では、なかなか実現しそうもないように思われますthink

住宅ローン破綻・・・家庭崩壊・・・

こんにちは。任意売却推進センタースタッフKです。

昨日は、母の日。
私みたいに、母の日を口実に、グータラ?した母親も多かったのでは??
私は、家事をサボって楽したので、今日は絶好調です^^

さて。今日は、相談内容の感想を・・・
「マイホーム」を購入。その住宅ローンをご主人が契約して、支払いが困難になった場合、
奥さまから電話をいただくことが、ほんとーによくあります。

収入が下がって。。。
とか、ボーナスが出なくなって。。。
転職して。。。とか。。

当初の予定より、生活が厳しくなって、
本当に辛いと。

で、住宅ローンがあるのに、勝手に、転職して!困る!とか、
給与が上がるために努力してくれない!とかに不満があり、
離婚まで考えるように・・・。

住宅ローンが一つの理由で家庭崩壊って本当に悲しいです。

もしも住宅ローンの返済が苦しくなってきているのなら ば、
それは、今のあなたにとって、その家は身分不相応になっているということです。
(あくまでも現在、不相応なのであってずっと不相応だということではありませんが。。。)

実際に近隣の家賃相場を調べてみて下さい。
同条件の家賃は、きっと高いはずです。

 「そんなに家賃が高かったのか!」と驚かれるかも知れません。

住宅ローンの返済に苦しんで いるのに、この様な高い家賃の家に住んでいたのかと。

高い家賃で払えなかったら、すぐに引越しを考えますよね?

「マイホーム」という言葉に惑わされないで。。。
住宅ローンを支払っている間は、本当の「マイホーム」ではありません。
住宅ローンという家賃を払っているのです。
冷静に考えてくださいね。

ノンリコースローン、リコースローンって?

こんにちは。任意売却推進センタースタッフKです。

今年から、娘の小学校では、運動会が9月から、5月に変更されました。
なんでも、9月はここ数年、残暑が厳しく、練習中、熱中症の危険があるからとか。。。^^;
近隣の小学校では、最近、5月運動会が主流です。わが校も来週末に運動会。
まぁ。一大イベント?が早めに終わってほっとできるからいいですけどね。。。

さて。本日は、ノンリコースローン、リコースローンとは?
ノンリコースローン(non recourse debt)とは、日本語では非遡及融資とも呼ばれ、ローン等の返済についての原資となる範囲に限定を加えた融資の方法で、通常は責任財産となる原資からのキャッシュフローを返済原資とし、その範囲以上の返済義務を負いません。

アメリカにおける住宅ローンはこの「ノンリコースローン」が主流ですが、一 般的な日本の住宅ローンなどの借入は「リコースローン」と呼ばれる、融資金の返済財源が担保資 産に限定されず、保証人や他の返済財源からの返済を追求できる融資形態が主流です、

例 えば、日本の場合、通常の住宅ローンの場合は、債務者がローンの支払いができなくなった場合、担保となっ ている住宅を売却する。さらに、それでも借金が残った場合であっても債務者は残りの債務の支払い義務があります。

一方で、ノンリコースローンの場合、例えばローンの担保となっている住宅のみが責任財産となり、 仮に担保を売却しても債務が残ったとしても債務者はこれを越える責任を負いません。

例をご紹介すると、日本の場合、4000万円の借入を行い、この担保としてAという物件を差し出しているとすると、通常の住宅ローン(リコース ローン)の場合、借入の返済ができなかった場合は担保物件Aが競売に掛けられ売却されるが、売却してもまだ借入の返済ができ ない場合、その借入の残りは借り手に遡及され、支払いを続けなければなりません。

対してノンリコースローンの場合は、返済できなくても、担保物件Aを手放せば、その売却代金が 借入金額に及ばなくても追加の支払いは必要なくなります。

なんと!債務者にとっては有り難い、ノンリコースローン!

が、ご存知の通り、日本では、リコースローンが主流ですweep

通 常ノンリコースローンを利用する場合は当然その分のプレミアム(上乗せ金利)がかかる上、融資に対する審査(主に物件に対する)は厳しくなりますが、何故、こんな有り難いノンリコースローンが日本でなかなか普及しないのか。ちょっとした理由があるようです。続きは追って。。。

住宅金融支援機構 民間住宅ローン貸出動向調査結果について

こんにちは。任意売却推進センタースタッフKです。

ゴールデンウィーク明け・・・皆様も通常のリズムは取り戻しましたか?
休み明け、体調管理は気をつけましょうね~^^

さて。こんな情報がネットにて公開されています。
住宅金融支援機構 平成23年度民間住宅ローン貸出動向調査結果

アンケートの対象は、金融機関なので、住宅ローン融資の実状、
今後、住宅ローンをどのように扱っていくかのか傾向がわかります。

アンケート結果を抜粋しますと・・・
・変動金利のローンが主流である。
・住宅ローンの新規貸出額は減少している
・借り換えは順調である
・住宅ローンの取り組み姿勢は、新規・借り換えともに今後も積極的
・住宅ローンを積極的な理由は、「家計取引の向上」のため、「新たな需要開拓強化」を図る
・今後も「金利優遇対策」をとる
・顧客層のターゲットは、年収600万程度、年齢30歳代後半~40歳代前半(団塊ジュニア)
・・・
(その他の詳細は、上記のリンク先からご参照ください)

今後も金融機関では、住宅ローンは主力商品として、
積極的に取扱うのでしょうね。。。
まだまだ、金利は優遇対策で、すぐに上昇することもないようですし。。

顧客ターゲットは、概ね、問題ない層だと思いますが、
不動産販売業者、銀行の強力な営業に流されないよう、、、
十分な将来のシュミレーションをして、住宅の購入を決断してくださいね^^

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    ◆住宅ローン破綻したら、どうなるの?


    ◆千葉テレビ・神奈川テレビ・テレビ埼玉で紹介されました。テレビ取材


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