弊社代表、木原洋一が任意売却の本を出しました!

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2012年4月

裁判所の評価って。。。

こんにちは。任意売却推進センタースタッフKです。

本日は、朝からご相談電話ラッシュでsweat01
函館、そして上海からも相談を承りました。
弊社は、全国・全世界(^^)からの相談を承っています。
いつでもどうぞ。

さて。任意売却と平行して、競売が開始されるという例。
(あまり好ましくないのですが)弊社でも例はあります。
通常は、先に、任意売却期間があり、債権者も合意した金額にて任意売却するのですが、
競売が開始されると、その金額が「微妙」になります。
理由は、競売になると、裁判所の方で、評価書を作成するので、
その際の評価額(基礎額)以上の金額でないと、任意売却を認めてくれないことが多いのです。。。

この評価!本当に、正しいの~ってdespair思うことが最近多くて。。。

任意売却で合意いただいた金額より、200万近くも裁判所の評価が高いケースがあり、
当初合意いただいた額でも、相場より高いな~という印象で、引き合いもまったくなかった物件なのに、
債権者からは、更に、200万価格引き上げしろ!だなんて!crying

すみません。本日は。最近のsign02sign02sign02をちょっと愚痴ってしまいました。

でも。今後も頑張りますthink


住宅ローンの支払いがピンチ!どうすべきかの記事・・・

こんにちは。任意売却推進センタースタッフKです。

今日の横浜はすっかり初夏の気候です~^^
ゴールデンウィーク前半の気候もsunとのことsmile
お休みがとれる方は、リフレッシュできるといいですね^^
(あ。弊社は、交代でスタッフが勤務してますので、通常営業します^^)

さて。本日は、ネットに掲載されていた雑誌プレジデントからの記事をちょっと。
住宅ローンの支払いがピンチ。どうすべきか
記事の投稿者は、事業再生コンサルタントの吉田猫次郎氏。
住宅ローンだけの専門化ではないので、(第3者?からのご意見ということで)興味深く、
今回の記事の内容は、弊社で、ご相談にいらっしゃる方への説明と同じ事なのですが、
わかりやすかったので、一部抜粋させていただきます。

元の状態に戻れる可能性が高いなら→借り換えを検討するといい。

十分に金利が低いなど、効果的な借り換えが困難なら→借入先に返済の一時猶予について相談する。

鬱病を患った、無職の状態が長い、収入が激減(これから先も元のようには返済できそうもないというケース)→売却も視野に入れるべきだが、売却したくなければ、返済期間を延長して毎月の返済額を減らせないか、銀行に相談しよう。

住宅ローン以外にも借り入れがあるなら→個人再生手続を使って住宅ローン以外の債務を減らし、全体としての負担を減らす手もある。

☆住宅ローンの返済の遅れを恐れる必要はない。
延滞してもしばらくは電話と督促状がくるだけで、競売にかけられるまでには少なくとも半年かかる。
銀行にとっては、費用も手間もかかる競売より、少しずつでも返済してもらったり、任意売却するほうがいいので、相談には積極的に応じてくれる。

このようなコンサルタントの方も、支払いがピンチでどうしようもなくなったら、
対策としては、任意売却!ということなのですよね。

(任意売却後無担保債権になった際のわかりやすい図も掲載されていました。)

Photo

吉田氏はこのように書いています。。。
住む家がなくなるという人がいるが、必ずしもそうとは限らない。
低家賃の家もあるし、資産を手放せば生活保護も受けられる。
持ち家を失ってホームレスになった人、食えなくなった人を私は知らない。

住宅ローン返済の悩みに、正面から向きあってみませんか??

住宅ローンの繰り上げ返済について

こんにちは。任意売却推進センタースタッフKです。

今日の横浜地方は晴天sun
ゴールデンウィークの天気は・・・とチェックしてみたら、まだ早すぎるのか、発表されていませんでしたぁ^^;
ゴールデンウィークは主人(だけ!)は北海道に旅行ですangry
私と子どもと3人、どっか楽しいところ、行くのだぁ!と気合は入れてますが、結局、掃除とかで終わっちゃいそうです^^;

さて。今回は住宅ローン繰り上げ返済について。

晴れてFP2級を取得できたので、一般社団法人金融財政事情研究会から、月刊誌が送られてきたのですが、その中の記事を、ちょっと紹介しちゃいます。(出典元:KINZAI ファイナンシャルプラン)

住宅ローンの繰り上げ返済は、通常の返済とは異なり、
返済額の全額が元本に充当されるため、
繰り上げ返済をした金額分にかかるはずであった利息負担がなくなることが大きな利点です。
「期間短縮タイプ」「返済額軽減タイプ」型と2種類の方法がありますが、
「期間短縮タイプ」の方が、返済額軽減タイプより利息軽減効果は大きくなります。
また、早期に繰り上げ返済をするほど、効果は大きいといえます。

住宅ローンは長期のローンのため、
世間の常識?のように、少しでもまとまった金額ができたら、繰り上げ返済へ!と考えがちですが、
この記事では、ちょっと待った!という事例をいくつかあげています。

◆繰り上げ返済・・・ちょっと考えてみましょう!
1.今後の収入は安定?不安定?
今後の収入が大きく減少することはないですか?
自営業の方は、余裕資金を確保できていますか?

2.残りのローンは少額・短期?高額・長期?
ローンの残りの返済額が500万円以内、返済期間が5年以内なら、繰り上げ返済のり則軽減効果は意外に小さいため、繰り上げ返済をしないことも1つの選択肢です。

3.資金管理能力に自信あり?なし?
住宅ローンは借金です。もしも、手元に余裕資金があったとしても、
自分のお金は、実質「余裕資金-借入残高」
もしも、手元に余裕資金があると、お金持ち?と錯覚して、お金使いが派手になるような方は、繰り上げ返済をしておくほうがいいでしょう。

4.近い将来のライフイベントは?
子供の進学、親の介護、海外旅行、自動車の買い換えなどなど、近い将来、大きな出費が懸念される場合、繰り上げ返済せずに、手元に残しておいたほうが無難です。
教育資金が足りなくなり、教育ローンやカードローンを利用すると、住宅ローンより高い利息での借入になりますので、繰り上げ返済しない方が得だった・・・ということになりかねません。

5.契約者の健康状態は?
健康状態が不安で、多額の治療費がかかることになったら、一大事です。
無理して、繰り上げ返済しないことをお勧めします。

6.住宅ローンの借り換えを検討する
現在借入している、住宅ローンの利息を把握していますか?
住宅ローンの借り入れから10年以上経過していて、利息が高い(概ね4%以上)の場合、他銀行で、借り換えした方が、繰上げ返済より、効果が大きいこともあります。

不測の事態に対応できるように、
常に、「現金」で余裕資金を残しておくほうが安全ですよね。

参考にして下さいませ。。。


抵当権の解除手続き・抹消手続き

こんにちは。任意売却推進センタースタッフKです。

今日は、朝から、花粉症の症状がヒドイです。。。
とうとう、ヒノキ花粉の飛散が絶好調になってしまいましたかね。。
スギ花粉だけの花粉症の方は、もうすこしで、不快な症状ともサヨナラできるでしょうね。。。羨ましいです。。。weep

さて。本日は、抵当権の解除手続き・抹消手続きについて。

抵当権解除のことを抵当権の抹消とも言います。

抵当権の解除手続き・抹消手続きは司法書士に依頼するのが一般的ですが、
自分でも直接法務局に出向き、抵当権の解除(抵当権抹消手続き)を行うこともできます。

住宅ローンなどの返済が終わると、お金を貸してくれた金融機関(抵当権者)から抵当権抹消の必要書類一式が送られてきます。

送られてくる書類は以下の通りです。
・抵当権解除証書
・抵当権設定契約書
・委任状
・代表者事項証明書(資格証明書)(有効期間は発行日から3ヶ月以内です)

登記申請書を自分で作成します。
抵当権抹消登記申請書は法務省のホームページ、登記申請書等の様式からダウンロードできます。

これらを持って管轄の法務局へと行きます。
法務局には相談コーナーがあると思いますので、
そこで書類等のチェックや相談をして確認してもらいましょう。

自分で抵当権抹消手続きを行うと、収入印紙代(数千円)と交通費で済みます。
また、住宅ローンの返済が完済した際には、ローンを返済が完済したからといって、
抵当権が自動的に抹消されるわけではないので、抵当権抹消登記をしなければなりません。
ご注意くださいませ。

※抵当権の抹消・抵当権の解除は司法書士さんにお願いしたほうが間違いがありません^^

「任意売却で住宅ローン地獄から抜け出す本」

こんにちは。任意売却推進センタースタッフKです。

本日の横浜はいいお天気~sun
昨日の花散らしの雨の影響も少なく、けっこうまだキレイに桜は咲いています♪cherryblossom

今日は、幼稚園の息子の6歳の誕生日birthday
夕食は、ペコちゃんでお祝いですheart

さて、最近、ご相談いただいた方に、
資料と、代表の木原が執筆した書籍をご送付することが多いのですが、
やはり、熟読されていますね!
わかりずらい・・・というか、ちょっと、書き方に誤りがあった箇所について、
指摘されてしまいました~!(汗!)

弊社代表木原が執筆した、
「任意売却で住宅ローン地獄から抜け出す本」のp171に、『住宅金融支援機構(旧公庫)~は、
任意売却で処分する方法は適用できません』という記載がありますが、『適用できます』ので、
訂正させていただきます。。。

債権者が住宅金融支援機構(旧公庫)の場合、任意売却できます。

誤解を招く表現になりましたことをお詫びします。。。


任意整理後・・・

こんにちは。任意売却推進センタースタッフKです。
週末は絶好の花見日和でしたね♪(ちょと寒かったですが。。。)
近所の公園で、ママ友達と、春の宴を満喫しました♪

横浜地方も、今日も桜は満開です!cherryblossom
入学式、入園式に桜があるっていいですよね~^^

さて。本日は、任意整理後について。

多重債務の方が、任意整理をした場合、
当初は問題なかったとしても、
任意整理の分割返済の期間は3~5年が一般的ですので、
思いもよらない事情により返済が困難になることもありえます。

任意整理をした後に、返済が滞るとどうなるのかですが、、、
一般的に、任意整理の和解時には「●回以上返済を怠った場合は、
期限の利益を喪失して、残債務を一括して返済する」といった条項が定められています。

「期限の利益の喪失」が起こると、債権者は一括返済を求めることになりますが、
多くの場合、一括返済をすることは困難です。
そうすると、最終的には、債権者から訴訟提起がなされ、
財産の差し押さえがなされることにもなりかねません。
(なお、期限の利益については、お金を借りたときの契約書にも記載されています。)

任意整理後、再び返済が困難になった場合には、
自己破産などの法的整理が望ましいと言われています。
しかし、返済がかなり進んでおり、完済まであと少し・・・と言った場合や、
一時的に収入が落ち込んだ場合などには、再度の任意整理(再和解)が望ましいこともあるのです。

多くの弁護士・司法書士は、和解をすると、契約を終了します。
つまり、その後の連絡は、貸金業者と直接のやり取りをしなければならなります。
(ちょっと大変ですよね。。。)

弊社は、不動産会社ですので、任意整理業務はしておりませんが、
任意売却後の残債については、返済に関して、困難になった等々、
債権者とのやり取りに関しては、最後までアドバイスしておりますので、
どうぞご安心くださいませ。

用語解説「使用貸借」とは?

こんにちは。任売却推進センタースタッフKです。

本日はいいお天気~♪昨日のものすっごい春の嵐!皆様は大丈夫でしたでしょうか。。。^^;
私も、早めに帰路につき、無事に帰宅できました^^

さて。本日は、用語解説「使用貸借」とは?

賃料を支払わずに無償で借りて使用することです。
また無償で使用出来る契約のことです。
(戸建で、よくある例として、土地は親名義、建物は自分名義という場合、
このようなことが多いです。)

使用貸借の権利関係から生じる利用権を「使用借権」または「使用権」といいます。

通常は、親兄弟間などで貸し借りしている特別な関係を前提にしている場合が多く、
借り主を保護する借地借家法は適用されません。

契約期間が終了したら貸主に正当事由があるなしにかかわらず、
明け渡さなければならなりません。

期限の定めがない場合は、いつでも貸主は返還を請求できることになっています。

Q&A 離婚後の連帯債務者の負債・・・

こんにちは。任意売却推進センタースタッフKです。

今日は、各地で、大荒れの天気予報です。
週末は、花見の予定・・・桜に影響がないことを祈りつつ。。。

さて。本日はQ&A。

Q:現在離婚を考えています。
住宅ローンは公庫や年金でで3500万ほど借り入れし、
現在は2000万14年ほど残っています。
今家を売却すると800万くらいで1200万負債が残ります。

職業は自営業。年収は250万ほど、家は共同名義で妻2:私1の持分です。

家を売ったときに出た負債の処理なのですが、私の年収ではもう借りれないはずです。
この1200万はどういう処理をされるのでしょうか?
共同名義の妻に負債が行かない方法はありますか?
---
A.共同名義、連帯債務者としての責務は、例え任意売却した後も残ります。
ただ、任意売却をして、できるだけ債権者に、多く回収できるように協力した場合、
任意売却後の残債務については、残債務については、債権者と交渉し、
月々払える範囲(1万円程度)で支払えば、住宅金融支援機構(旧:公庫)は、
残った残債(今回の場合1200万)の一括請求等、厳しい取立てもないのが実状です。

よって、ご質問者様が、1200万の借入をして精算をしなければならないとうことはありません。

妻に、負債の請求されないようにするには、借り換え等で、
妻を連帯債務者から外すように、住宅ローンを新たに組む必要があります。

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    ◆住宅ローン破綻したら、どうなるの?


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