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2012年3月

裁判所の評価額

こんにちは。任意売却推進センタースタッフKです。

今日の横浜はとても暖か~cherryblossomもうすぐ花見ができそうです♪

さて。競売の価格について。
以前のブログでも、売却基準価額については、ご説明しました。
売却基準価額とは、
執行裁判所が評価書の評価をもとに定めた不動産の価額です。

この金額って、もちろん、入札を考えている方には重要な数字ですが、
私達、任意売却業者や、債権者には、もうひとつ、更に重要な金額があります。

売却基準価額は、裁判所が評価した額に、
・市場性の修正や、競売市場、その他の控除等々を勘案して、
算定された数字なので、その修正前の数字が、とても重要です。

物件ごとに、その修正の減価率は異なるのですが、
おおよそ、競売の市場性での減価は、50%~70%ぐらいが多いです。

よって、売却基準価額が1500万では、競売市場修正で×0.7されていた場合、
もともとの、評価は、約2142万(1500万÷0.7)位といことになります。

原則は、この競売市場修正前の評価って、市場の相場と同等程度になる・・・はずなのですが・・・。

ちょっとかけ離れた、高額の評価になってしまっている例もなかにはあります。。。

そのような場合、債権者との交渉は困難を極めます。
(この評価以上でないと、債権者は任意売却での売却価格を承認が難しいのですweep

やっぱり・・・任意売却は、競売前にできることが一番望ましいんでしょうね。。。think

フラット35融資枠引下げ・・・

こんにちは。任意売却推進センタースタッフKです。

今日は、すっかり春の陽気の横浜地方です。
昨年夏ごろから依頼をいたいだいている方が、久しぶりにご来社。
まだまだ業務は進行中なのですが、春の陽気のせいか?
表情も明るくて、少し安心しているところです。
良い結果になるよう、スタッフ一同も気を引締めているところです!

さて。。。ご存知のかたもいらっしゃるとは思いますが、

全期間固定型ローン「フラット35」が、4月から住宅価格の9割までの融資枠に引き下げられますよね。
フラット35を借りるなら、住宅価格の1割を別途用意しなければならなりません。

私個人としては、ちょっと安心です。
頭金として、ある程度自己資金がない方は、
やっぱり、住宅ローン組むのを慎重に検討したほうがいいと思うのですthink

今まで、100%フルローンはあまりにも、大盤振る舞いだったような気がしますよね。。。^^;
他の記事では、フラット35の9割融資枠で不足する分を補填する対策として、
以下のような記事を紹介していました。
---
 (1)10割まで借りる
・併せ融資を利用する
(窓口となる金融機関によって、条件が異なる)
(2)自己資金を増やす
・親からの贈与を利用する
(非課税制度活用すれば贈与税はゼロ)
・家計を見直して自己資金を増やす
(新築住宅の場合、契約してから引き渡しまでにボーナスを貯めるなども可能)

---
うん。やっぱり自己資金を増やすべきです!

借入金額は、少なけば少ないほど、期間は短ければ短いほど良いです!鉄則。

confident十分、慎重に借入してくださいませ。。。


公示価格について

こんにちは。任意売却推進センタースタッフKです。

今日は、曇天の横浜地方。卒業シーズンも落ち着きましたかね。
出勤時、久々?に着物姿の女性を横浜駅で見かけました。
来週からは、小学校も春休みです^^

さて。今日は公示価格について。
平成24年度地価が公示されましたね。
公示価格とは、地価公示法にもとづき国土交通省土地鑑定委員会が毎年1月1日における標準地の正常な価格を公示するものです。
平成24年度の公示価格について、ニュースより一部抜粋します。

---
土地鑑定委員会における価格の判定は、
全国193の分科会に所属する2,706人の鑑定評価員(不動産鑑定士)が
全国26,000の調査地点(うち、原子力災害対策特別措置法により設定された警戒区域内の17地点は調査を休止)について選定及び確認を行い、
分科会等における議論を経て鑑定評価した価格に基づいている。

*平成23年の1年間の地価は、リーマンショック後における4年連続の下落となったが、下落率は縮小傾向を示した。
*半年毎の地価動向を都道府県地価調査(7月1日の地価を調査)との共通の調査地点でみると、東日本大震災のあった23年前半(1~6月)に下落率が拡大し、23年後半(7~12月)に下落率が縮小した。
*大震災の影響により、不動産市場は一時的に停滞したが、被災地を除き、比較的早期に回復傾向を示している。一方、円高、欧州債務危機等の先行き不透明感による地価への影響も見られる。
---
とのことです。

国土交通省のHPで公示価格を検索できます。

公示された、標準地が、ご自分の土地・・・ということは、なかなか、ないでしょうが^^;
やっぱり価格は気になりますよね。
公示価格は、実際の取引(売買)の際の目安となります。
(実勢価格・売買時価とほぼ同等)
ちなみに、昨日、ご説明した、「固定資産税評価額」は、」
公示価格の70%になります。

公示価格では、標準地しかわからない、、、
ご自分の土地・建物の相場を知りたい、、、という方は、
固定資産税評価額÷70%をすれば、だいたいわかります。

参考にしてくださいね。


固定資産税評価額について

こんにちは。任意売却推進センタースタッフKです。

今日の横浜地方の天気予報では、春らしい暖かい陽気・・・(なはず。事務所内は冬のように冷えてます。。)
午後、外出時に春を感じられるといいなぁ^^

さて。本日は、固定資産税評価額について。
固定資産税は、毎年1月1日の固定資産税課税台帳に登録された評価を基準に課税されます。
この固定資産税評価額は原則として3年に1回改定され、3年間は同じ評価額によることになっています。

ちなみに評価替えは・・・

平成18年度⇒平成21年度⇒平成24年度

となっています。

また原則として、評価替えにより決定した評価額は3年間据え置かれますが、
「地目の変換・家屋の増改築・滅失・著しい地価の下落など」などがあった場合は、
その都度、評価額が見直されることとなっています。

土地・建物を保有している時には、払わなければならない、固定資産税。
所有している自分の土地・建物の評価額は気になりますよね。。。
固定資産税の納付書に記載されていますので、ぜひ注意してみてください^^

売却基準価額と買受可能価額

こんにちは。任意売却推進センタースタッフKです。
週末、祝日は、比較的天気で、過ごしやすかった横浜地方です^^
まだまだ、春一番は吹いてませんが。。。

さて。本日は、売却基準価額と買受可能価額について。

弊社では、競売開始された物件も数多く、任意売却を担当させていただくこたあるので、
最近ようやく^^;理解してきたのですが、、、

売却基準価額とは、
執行裁判所が評価書の評価をもとに定めた不動産の価額。

買受可能価額とは、
競売の売却基準価額から20%を控除した額のこと。

売却基準価額は、執行裁判所が評価人の評価に基づいてこれを定めるので、不動産会社が行う、査定と同じ意味ですね。。。この基準価額は、非常に重要で、この金額を考慮して、任意売却の価格を再考し、債権者との交渉をすることもよくあります。

買受可能価額は、売却の額の基準となるべき価額(売却基準価額)を2割下回る価額のことで、この価額以上でなければ買い受けの申し出ができないというものです。
この金額は、特に、任意売却の売却価格を決める際には重視しません。

競売のこの評価書も、各裁判所により?ちょっと表記の仕方も違っているので、
結構わかりずらかったりします。。。
もしも、見方がわからない等のことがあれば、お答えもできる(と思いますので)
ご相談いただければと思いますconfident

住宅ローン控除について

こんにちは。任意売却推進センタースタッフKです。

昨日は、ホワイトデーですね。毎年思うのですが。。。
バレンタインデーより、ホワイトデーの方が素敵なお菓子?をいただきますよね。。。^^;
恐縮です。我が息子も幼稚園で、本命(←古い^^;)の女の子にバレンタインデーのお菓子をもらったので、
素敵なお菓子を上げないと・・・と母親はちょっと苦労しますcoldsweats01

さて。本日は、住宅ローン控除について。
本日は、確定申告の時期の最終日ですね。
昨年度、住宅を購入されたら、会社員の方でも住宅ローン控除を受けるためには確定申告する必要がありますが、さて。住宅ローン控除、どのような控除かというと・・・
---
平成25年12月31日までの間に住宅ローンなどを利用して、住宅を取得し入居した時、
または、自分が住んでいる家屋の増改築を行った時は、年
末の住宅ローン残高に応じて、一定の所得税から差し引かれる。
一般(認定長期優良住宅ではない)場合
1%控除で、最高年40万、控除期間は、10年間なので、最高400万まで控除される
平成23年度末のローン残高限度額は4000万
---
というものです。

例えば、平成23年の
①給与所得:970万円
②所属控除の合計額:250万
③取得した住宅の借り入れ年末残高:5500万円
④取得した住宅の取得価格:6800万(土地4800万+建物2000万)

この場合、住宅借入金等の年末残高の合計額と取得した住宅等の取得額の合計額のうち、
いずれか少ない方の金額の1%が控除されるのですが、
残高限度額は、4000万なので、
4000万<5500万<6800万
で、控除対象額は4000万で、控除額は4000万×1%=40万

所得税は、①・②から計算すると・・・
970万-250万=720万
720万に、所得税率(税率23%)をかけて、所得控除を引いて、所得税を算出します。
720万×23%-63万6000円=102万円

そして、住宅ローン控除をすると、102万-40万=62万

収める税金は、62万ということになります。

基本的に、会社員の方であれば、上記の条件であれば、
確定申告し、住宅ローン控除額40万を還付されることになります^^

(住宅ローン控除の適用要件はいくつかありますので、またの機会に・・・)

訳あり物件向けのビジネス

こんにちは。任意売却推進センタースタッフKです。

今日は、友達のご子息の中学校の卒業式。。。
小学生の頃から知っていて、我が娘ともよく遊んでいた子なだけに、
ちょっと、感慨深いですね。。。中学校生活ってホントあっというまですね。
我が子の卒業式では、きっと泣いちゃうだろうなぁ。。。^^;

さて。今日は、興味深い記事をみつけました。
(弊社の物件を紹介してもらっている、「戸建て見切り品」サイトの内容なのですが^^;)
なんでも、事故物件対策に悩むオーナー様向けに
「訳あり物件向けのビジネス(?)」
という市場が生まれているようだ・・・とのこと。

そのひとつが、
「ワケあり物件(事故物件)向けお祓い」!

自殺・他殺・事故死・焼死・孤独死・発見が遅れた病死・その他の事件や事故
などがあった不動産は「心理的瑕疵物件」と呼ばれ、
一般の消費者にはなかなか売却しづらいものです。

購入者の気持ち次第・・・とはいえ、
このような、「お祓い」をすることによって、安心感を与えられるのであれば、
いいですよね。。。^^;
それだけでは、やはり価値は上がらないとは思いますが。。。

・賃貸マンションで自殺したため、ご遺族様とオーナー様からのご依頼
・ビル・マンションの屋上からの飛び降りだったため、その現場にてご供養ご依頼
・ラブホテルにて宿泊客が浴室で自殺したためオーナー様からのご依頼
等々の事例があるようです。。。

参考までに。。。

債務返済支援保険とは?

こんにちは。任意売却推進センタースタッフKです。

本日は、水曜日。不動産会社の方からの問い合わせの電話は少ないのですが、
朝から、相談電話が鳴り響き・・・wobbly
昨日から、入札開始になってしまったという方。
申し訳ございません。本日お電話いただいても、弊社ではお役に立てません。
せめて、落札された方が良心的な方で、引越代をいただければいいのですが。。。
その方もおっしゃっていましたが、「もっと早く、任意売却の相談すればよかった。」と。
もっともっと、広く認知されるよう、努力しなければいけませんね!think

さて。本日は、住宅ローンの債務返済支援保険とは?

債務返済支援保険とは、病気やケガを原因に長期の就業不能状態になった場合、
住宅ローンの借り入れをしている人を被保険者(保険の対象者)として、
契約時に定めた金額(通常、ローン返済金額相当額)を一定期間補償するものです。

債務返済支援保険は、一般的には銀行などの金融機関が保険契約者、
住宅ローンの借り入れをする人が被保険者となります。
このような形態の団体契約ですから、保険料が割安になっているのが特徴です。

住宅ローン借り入れ時に、団体信用生命保険に加入することが多いと思いますが、
このような、債務返済支援保険ってあまり知られていないですよね?

債務返済支援保険と団体信用生命保険は、
そもそもカバーするリスクが異なります。具体的には次のような違いがあります。

・団体信用生命保険
病気や事故で死亡・高度障害を負った場合を対象として、
住宅ローンの借り入れをしている人が亡くなったりしても、
団体信用生命保険で返済することができます。
これによって残された家族は住宅ローンの返済もなくなり、
マイホームに住み続けることができます。

・債務返済支援保険
病気やケガで就業不能状態になって仕事ができなくなることで、
住宅ローンの返済に困窮することがあります。
債務返済支援保険とは、こうした場合に減少した収入をカバーする保険です。
治療期間中も住宅ローンの返済をこの保険から行うことができます。

このように債務返済支援保険と団体信用生命保険は異なるものです。
債務返済支援保険は生存しているときの病気やケガなどの医療に関連する部分を補償するのに対して、
団体信用生命保険は死亡した場合などを補償するものです。

また、団体信用生命保険は民間金機関での住宅ローンの利用に際して必須とされることが多くありますが、
債務返済支援保険は基本的には任意加入です。

(私も、住宅ローン借り入れ時には、こんな保険があるなんて知らず、)
割安の保険料???ということで、ある銀行の例を調べたのですが、
月額保険料 は、 (住宅ローン返済額)10,000円あたり 56円(保険料率)で、
最長3年間にわたりローン返済金額相当額が補償されるようです!

病気やケガで長期の療養が必要である場合、
収入の減少はもちろん医療費負担の増加が懸念されます。

これに加えて住宅ローンの返済をしなければなりませんから、
このようなリスクには備えるために、債務返済支援保険に加入しておくのも有効かもしれませんね。

ちなみに、この債務返済支援保険は、住宅ローン借入時だけではなく、
住宅ローンをすでに利用している場合でもあとから加入する(健康であることは必須です)ことができるとのことwink借入先の銀行で、扱っているか、確認してみてもいいかもしれませんね!

3月は自殺対策強化月間です

こんにちは。任意売却推進センタースタッフKです。

もう3月、学校においては、年度が終了し、卒業、修了シーズンですね。。。
なんだか慌ただく、ちょっと寂しい気分になってしまうのですが^^;
そんな年度末の気分を反映してか、3月は自殺が多い時期です。

今年の自殺対策強化月間のキャッチフレーズは、「あなたもゲートキーパーの輪に加わりませんか」
さて。ゲートキーパーとは。
---
ゲートキーパーとは、悩んでいる人に気づき、声をかけ、話を聞いて、必要な支援につなげ、見守る人のことです。特別な資格ではありません。
---
住宅ローン返済に悩んでいる方には、私たちは、ゲートキーパーになっているんですね。。。^^

内閣府HP

いつでも、ご相談お待ちしています。

贈与税・・・

こんにちは。任意売却推進センタースタッフKです。

明日は、雛祭りですね♪
今日、子供の通う幼稚園では、そのお祭りのためか、
カルピス♪を飲むそうです。それだけで、もう子供はワクワクです。
可愛いものです。

先般、1月に受験したFP2級の結果ですが。。。
どうやら、合格しましたhappy02
合格証が届く前に、ネット上で受験番号で合否を確認できるので、
ドキドキしながら、自分の番号探しちゃいました。

今時は、中学受験等でも、ネット上で合否確認できるんですよね。
まさに、受験生の気分。でも、番号があってよかったですsmile

晴れて、FP2級有資格者となったわけですが、
やはり、受験勉強のみの知識なのでcoldsweats01
今となっては、すっかり忘れてしまうことも多いので、
このブログでも、復習がてら?基本的な事を書いていこうと思います。

今回は、贈与税の非課税について・・・。

年間110万までは非課税です。
二人以上から贈与された場合でも、合計で110万円です。
暦年課税ですので、毎年、基礎控除額110万は利用できるのですが、
毎年1つの契約に基づく継続的な贈与を続けていくと連年贈与とみなされて、
一括して贈与税がかかることがありますので、ご注意下さい。

ですので、そうならない為には、贈与にもちょっとバリエーションをつけると良いかもしれません。
例えば、(1)毎年違った金額、(2)毎年なるべく違った財産、(3)毎年違った月日で贈与する

うーん。私個人では、まだあまり縁のない、贈与税。。。
今後も、税については、いろいろと知識を得てブログで書けたらと思っています^^

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    ◆住宅ローン破綻したら、どうなるの?


    ◆千葉テレビ・神奈川テレビ・テレビ埼玉で紹介されました。テレビ取材


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