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2012年1月

住宅ローンの遅延損害金・・・

こんにちは。任意売却推進センタースタッフKです。

こんにちは。任意売却推進センタースタッフKです。
今週末2月3日は、節分そして、4日は立春で暦の上では、もうすぐ春ですね~。とはいえ、節分までが、寒さのピークのようです。
防寒対策、体温調整をしっかりしましょう!

さて。先般、遅延損害金をブログでご説明しましたが、
住宅ローンの遅延損害金の場合、
遅延損害金は住宅ローンを延滞した時に、延滞した日数分、支払わなければなりません。 
通常、住宅ローンの遅延損害金は年14.6%となっています。

ローン保証会社に代位弁済される前であれば、
返済期日が来た金額、例えば250万円延滞していた場合、
その金額のみに遅延損害金がかかります。

しかし代位弁済されてしまうと、残っているローン分も、全て返済しなければならないため、
えば3,000万円のローンが残っていた場合、この金額全体に遅延損害金がかかることになってしまうのです。

250万円と3,000万円で遅延損害金を計算した場合、
400万円近い金額を上乗せして払わなければならなくなるのですwobbly
これが遅延損害金の恐ろしさなのです。

返済が遅れそうだ・・・そうなった場合、お早めにご連絡下さいませ。

自己破産ですべて借金が帳消し?

こんにちは。任意売却推進センタースタッフKです。

毎日寒いですね。。。
今日朝のTVの天気予報で、「現在の気温-1℃・・・」とか言っていました~wobbly
マイナスの気温なんて・・・久しぶり?に見ました^^;
厚着して、がんばろ。

さて。本日は、、、またまた自分の勉強も兼ねてwink

自己破産ですべての借金が帳消しになるかどうか。について。

結論からいうと、あらゆる借金(債務)が帳消しになるわけではありません。
一部の債務が帳消しにはなりません。
このような帳消しにならない債務のことを、「非免責債権(ひめんせきさいけん)」といいます。
非免責債権の代表例には、次のようなものがあります。

■税金や社会保険料
具体的には、所得税、住民税、固定資産税、自動車税などです。
税金の他にも、国民健康保険、国民年金保険料などの社会保険料も帳消しになりません

■悪意で加えた不法行為の損害賠償請求権

具体例としては、人からお金をだまし取った場合、暴力で人を傷つけた場合、
人を殺した場合などの「悪意」加えた不法行為の損害賠償請求権は、
自己破産をしたからといって債務が帳消しになるわけではありません。

■故意、重大な過失で加えた、人の生命や身体を害する不法行為の損害賠償請求権

具体例としては、車の居眠り運転をして交通事故を起こした場合の損害賠償請求権が挙げられます。

■親族関係に関する請求権
具体的には、①、夫婦間の協力および扶助の義務、②婚姻費用分担義務、③、子の監護に関する義務、④、扶養義務、⑤、①~④の義務に類する義務であって契約に基づくものにかかる請求権になります。
したがって、例えば、自己破産をしたからといって、養育費の支払い義務が消えるわけではありません。

■上記の他の帳消しにならない債務
上記の他にも、自己破産をしたからといって、帳消しにならない債務があります。
破産法235条に定めがあります。


Q&A 競売にかかっていますが、買い取りたい。。。

こんにちは。任意売却推進センタースタッフKです。

東京・横浜地方の昨晩の雪snow結構すごかったですね~!
自宅の川崎の方は、21:00過ぎ頃から降り始めましたが、
子供達は、大騒ぎで、庭ならぬ自宅前道路をかけ回ってました(←犬?^^;)

さて。本日はQ&A。

---
Q.競売にかかってますが、買い取りたい。

離婚した夫の所有の家に住んでいます。
ローンは元夫が返済していましたが返済できなくなり、
競売にかかることになりました。
できれば買い取りたいと思っていますがどうしたらよいのでしょう?

---
競売で入札し、落札できることもあるかもしれませんが、
その前に、元夫の方に、任意売却をしてもらい、
購入することを検討することが一番いいのではないかと思います。
(質問者様が、住宅ローンの連帯保証人や、連帯債務者になっていなければ・・・^^;)


競売にかかっていても、任意売却することはできます。
また、購入にあたって、住宅ローンを組むこともできます。

もしも連帯保証人や連帯債務者になっていたら、一時的に、身内の方や第三者に購入してもらい、
買い戻すことも可能かと思います。
任意売却の場合の方が住宅ローンの残債も少なくなる可能性が高いので、
元夫の方に、ご説明して、早めに売却手続きをしてもらうと良いのでは?

身内間売買等については、下記を参照して下さい。

身内間売買・親子間売買などの任意売買

住宅ローン特則って?

こんにちは。任意売却推進センタースタッフKです。

横浜は、週末から雪や雨・・・とぐずついた天気が続きます。。。
あ。FP2級試験!昨日、受験しました~smile
前回同様、みなとみらいのパシフィコ横浜展示大ホールで、2000名近い一斉受験!
いや~でも、欠席多いですね~。であまりにも大きい会場すぎて、
緊張感もやはりあまりない・・・coldsweats01
ちなみに、自己採点しましたが、、、配点が公表されてないので、
なんとも、わからないのですが、微妙なラインかと。。。
合否発表は2/29・・・このブログでも良いご報告ができればいいのですが。。。

さて。本日は、また用語の勉強です!wink

今日は、住宅ローン特則について詳細を・・・
---
住宅ローンの返済額については債務免除や金利引下げは行わないものの、裁判所が強制的に返済計画の引き直しを行うというものです。

原則は延滞額を5年で弁済させ5年後に元の状態に戻すことです。
そして返済期間を最長70歳まで10年間延長等も可能です。
一般債権は前述のように減免し、住宅ローン債権は返済計画引き直しで救済します。
その際に裁判所は銀行等住宅ローン債権者の意見を聴きますが、聴くだけであり、銀行は裁判所の結論を受け入れるだけです。

銀行は弁済が滞った住宅ローンを保証会社に移転(代位弁済)しますが、移転後6ヶ月までなら、その移転がなかったものとされて、強制的に保証会社から銀行に巻き戻すことも可能です。

住宅ローン特則を適応させるには、住宅ローンを担保するための抵当権が設定されていることが必要です。
住宅の定義として申立人が居住するために所有していて床面積の1/2以上が住宅部分である建物をいいます。
住宅ローンを申込んだ金融機関の抵当権だけでなく、その住宅ローンを保証する会社(保証会社)の付けた抵当権も該当します。

住宅ローン以外の抵当権・根抵当権(仮登記を含む)などが建物またはその敷地についている場合は、住宅ローン特則は利用できません。
----
(転載元:自己破産・債務整理ガイド
過去に、ご相談もあったのですが、上記のように、建物や敷地に
住宅ローン以外の抵当権・根抵当権がついていると、利用できない制度です。。。

相談をいただいた方も他の抵当権がついていましたので、
現在は、任売却を検討中です。

不明な点、ご不安な点は一度ご相談くださいませ。
いつでもお待ちしております。。。


東日本大震災 二重ローン利子補助

こんにちは。任意売却推進センタースタッフKです。

久しぶりに、明日からの週末天気予報に雨マークがつきました^^
乾燥した毎日が続いているので、ちょっと安心したいところですが、
やはり、週末雨だと・・・オープンハウスの影響や、プライベートでの予定も
ちょっと気になるところcatface大雨にならないことを祈りつつ。

さて。本日は、東日本大震災でのこんなニュースを見つけました。

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宮城県、二重ローン利子を補助
(以下抜粋)
宮城県は、東日本大震災の被災者が住宅を再建する際に、住宅ローンの利子相当額を補助すると発表した。23日から申請を受け付ける。被災住宅のローンが残っている人が対象で、被災者の二重ローンの負担を軽減する。

震災以降、住宅再建のために新たに契約した住宅ローンと既存のローン残高の両方が500万円以上の被災者が対象。既存ローンに対して、5年間分の利子相当額を上限50万円まで補助する。

窓口は宮城県住宅課(022・211・3256)で、申請期限は2016年3月31日まで。申請時期は、新たな住宅ローンの契約時点から原則3か月以内。1月23日以前に新たな住宅ローンを契約した場合は、今年3月末までの申請を呼びかけている。
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利子相当額の補助・・・助かる制度ですが、5年間の期間限定で、上限もあります。
二重ローン対策としては、岩手県も昨年、利子補給制度の導入を決めており、1月5日から花巻市で募集を始め、同県内の他の市町村でも順次、受け付けを開始しています。

今後の生活上、再建のために、致し方なく二重ローンになってしまう場合もありますが、
公的な補助も多くは見込めないようなので、あまり無理しないよう・・・
二重の住宅ローンの破綻にならないように、切に願っています。

遅延損害金とは

こんにちは。任意売却推進センタースタッフKです。

今日の横浜は曇天で、相変わらず寒いですぅ~。
でも、1月末は、花粉の飛散が警戒される時期なので、
この寒さが続き、花粉の飛散が遅れることをちょっと期待します^^

さて。本日は、基本的な事の確認です^^

遅延損害金とは

支払期日に遅れた場合に、返済されなかったことにより、相手方に対し
損害賠償として支払わなくてはならない金利のことです。

金銭消費貸借契約書には、必ず「返済期日」が決められています。
この返済期日を守れなかった場合は、『債務不履行』となり、損害賠
償を負うことになります。

借入金の返済で、債務不履行があった場合の損害賠償は一般的に
『遅延損害金』を加算することになっています。


利息制限法による遅延損害金の上限ですが・・・

■借金が10万円未満の場合
  年率 20% x 1.46 = 29.2%
■借金が10万円以上100万円未満の場合
  年率 18% x 1.46 = 26.28%
■借金が100万円以上の場合
  年率 15% x 1.46 = 21.9%


通常、遅延損害金については、「約定金利の○○倍の遅延損害金
を支払う」と定められます。

遅延損害金の計算方法 :

遅延損害金 = 借入残高 x 0.292 ÷ 365日 x 遅れた日数
遅延損害金 = 借入残高 x 0.263 ÷ 365日 x 遅れた日数
遅延損害金 = 借入残高 x 0.219 ÷ 365日 x 遅れた日数


例えば、2,000万円のローンが残っていると仮定します。
そして、30日間滞納したとします。

これらの条件で計算してみると、延滞1ヵ月間で約36万円の遅延
損害金が発生することになります。
これが3ヶ月となれば、当然に36万円の3倍となってしまいます。

と、この内容だけみると・・・なんて高い遅延損害金!と思いますよねwobbly

ただ、住宅金融支援機構は、任意売却の場合、遅延損害金を免除してくれるようになっています。
どうぞ、ご安心下さいませ。。。


・・・・・
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自己破産の同時廃止

こんにちは。任意売却推進センタースタッフKです。

昨日から、小学校も、幼稚園も始業され、子供達も張り切って通っています・・・
と言いたいところなんですが、やっぱり年末年始の正月ボケ?か、
夜更かしグセが残り、朝がなかなか起きません!って私もですがcoldsweats01
1月22日(日)、FP2級の実技試験を受験することにしたので、
(学科は昨年合格したのですがね・・・^^;)
夜更かし勉強生活・・・まだまだ続きます・・・。

さて。本日は、自己破産の同時廃止についての続き。
同時廃止のメリットは、破産者にとっては、
裁判所に納める予納金もほんおわずかであり(2~3万)でだけでなく、
代理人に払う手数料も少なく済むということです。

オーバーローンの住宅を所有している場合、
住宅は資産そしてみなされず、自己破産しても同時廃止になることがあることは、
12/19のブログでご説明しました。
東京地裁では、物件査定額の1.5倍以上のオーバーローン住宅で、
(つまり被担保債務残額÷不動産評価額=1.5倍以上)
他に資産がなければ、同時廃止とする扱いです。
同時廃止にならない場合でも、1.5倍以上のオーバーローンであれば、
少額管財事件とされます。
(但し、この比率であれば、かならずそうなるということではなく、
他の条件も加味して総合判断されるので注意が必要ですが・・・)

本来であれば、破産者の資産はすべて換価され、
債権者に配当されるのですが、オーバーローンの資産では換価しても意味がありません。
そこで、裁判所としては、住宅の処分権を放棄することにするのです。
ただ、住宅の換価処分はされないとしても、
破産後も住宅ローンの支払いを続けることは無理なので(払えないから自己破産なので)、
結局は、住宅は、競売か任意売却ということになります。

自己破産・・・という選択をされた方は、
弁護士事務所や、司法書士事務所に手続きを依頼されているかと思いますが、
先生に任せっきりで、自分は、何も動かないで、そのまま競売でも・・・と思ってしまいがちですが、
穏やかに引越しをしたい、精神的な苦痛をこれ以上したくない・・・という希望があるのであれば、
任意売却をぜひ検討していただければ・・・と思っていますconfident


2012年 新年のご挨拶

新年明けましておめでとうございます。
任意売却推進センタースタッフKです。

弊社は昨日より、2012年度始業しております^^
新年早々、相談の電話やメール有り、売出し中物件の問い合わせもあり・・・
お正月モードは一気に吹き飛びました~!

2011年度の私の最後の業務は、一度ご相談いただいた方への
その後の状況の確認confident

・なんとか頑張って住宅ローンを払っています。
・まだ、売却に関しての決心がつきません・・・。

等々、、、。大切な住宅に関して、迷われている方はまだまだ多くいます。

弊社に任意売却を依頼したからといって、全ての問題が解決するわけではないのですが、

相談することで、「第1歩」そして、今の状況が、相談した上で決断された「第2歩」になっていたらいいなぁと思っています。
その「第2歩」が踏み出せるように、いつでも、ご相談はお待ちしておりますのでwink

弊社に任意売却を依頼された全ての方、
そして、相談された全ての方が穏やかに新年を迎えられたことを祈って。。。

2012年度も、このブログでも有益な情報を発信できるよう努力していきます。

本年度もどうぞ宜しくお願いします。

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    ◆住宅ローン破綻したら、どうなるの?


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