弊社代表、木原洋一が任意売却の本を出しました!

  • 『自己破産しない!任意売却で住宅ローン地獄から抜け出す本 [単行本]』 ご購入はこちらから↓
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2011年11月

Q&A 住宅ローンを2ヶ月滞納していますが・・・

こんにちは。任意売却推進センタースタッフKです。
先日、弊社代表が著書の「『自己破産しない!任意売却で住宅ローン地獄から抜け出す本 [単行本]』」の読者の方から、早速問い合わせがありました~happy01
少しでも多くの方が、この本を読んで、前向きな気持になって、
問題解決していただけたらなぁ~と思っています^^
いつでもお問い合せ、ご相談お待ちしていますね!

さて。本日はQ&A。

①住宅ローンを2ヶ月分滞納。 銀行から『もう待てないから代位弁済の手続きになって債権は協会に行き家は競売になる。』と言われてしまいました。代位弁済とは支払い先が変わるだけで毎月額は変わらないのでしょうか?

②代位弁済や競売にかかると自己破産は出来ないのでしょうか?

③競売にかける通知があればすぐに引っ越さないとダメですか?


A.ご質問に回答しますと・・・
①代位弁済とは、住宅ローンを組んだ本人が、返済不能な状態になった場合に、
保証会社が本人に代わって金融機関に返済することで、
代位弁済が行われると、住宅ローンの債権者が金融機関から保証会社に変わり、
以後は保証会社との支払の交渉をすることになりますが、
今までの住宅ローンの支払いのような分割払いはできず、
保証会社からは一括での返済を求められることになります。

②借り入れが住宅ローンだけなら、自己破産する必要はないですよ。
自己破産のタイミングについては、下記参考にしてくださいね。
絶対にしてはいけない自己破産のタイミング

③競売開始から、実際に競売で落札されるまで、6ヶ月~1年くらいかかると聞いています。落札され、強制退去になるまでは住んでいることも可能ですので、
開始の通知がきたら、すぐに引っ越す必要もないかもしれませんが、
怪しげな業者が訪問してくるかもしれませんね。。。^^;
また、近隣の目も気になるなら、早めの引越しをした方がいいかもしれません。

代位弁済になるまで、通常は6ヶ月くらいかかるので、
もしも、今後、返済の見直しで、今後も返済が可能になるのでしたら、
銀行に相談しても良いかもしれませんが、
返済が不可能であれば、任意売却を検討することをお勧めします。
任意売却で、競売を回避することは可能ですよ!
まずは、信頼のできる専門の不動産会社に相談してみるといいと思います^^

Q&A リストラで、再就職できず・・・任意売却可能でしょうか?

こんにちは。任意売却推進センタースタッフKです。

ここ2~3日、暖かい陽気が続く横浜地方です。
が、、夜が冷えるのですよね~。
皆様も油断しないよう、十分お気をつけ下さいませ。

さて。本日は、Q&A。

Q.任意売却ができたらと思うのですが可能でしょうか?

会社をリストラされなかなか再就職ができず住宅ローンの支払いも払えなくなってきました。
債務が2500万あります。
銀行と住宅金融公庫から借入
第一債権者は金融公庫です。

A.任意売却とおっしゃているということは、
既に、不動産の査定をされて、住宅ローンの残金が、売却価格より多いということでしょうか?
不動産会社はたーくさんありますが、
住宅ローンが残ってしまうような金額での売却は、
任意売却専門の不動産に任せた方が絶対スムーズです。
普通の不動産会社だと、売れない・・・とか言われます。
特に、抵当権の第一順位が住宅金融支援機構(旧:公庫)の場合、
競売より、任意売却を積極的に勧めますので、安心してください。
現在の住宅ローン債務が2500万でも、売却して、債務が多額に残るとしても、
任意売却専門の不動産会社ならきっとうまく販売してくれます。

ぜひ早めに、任意売却専門の不動産会社に相談してください。

『自己破産しない!任意売却で住宅ローン地獄から抜け出す本 [単行本]』明日発売!

こんにちは。任意売却推進センタースタッフKです。

横浜地方は、週末は天気が大荒れでしたね~wobbly
しかしながら、我が家は、油壺マリンパークにバス遠足♪
開園直後に入園したら、貸切状態でしたが、後から後から、雨天の遠足団体が・・・coldsweats02
水族館は、雨の日は、大盛況ですね~^^

さて。本日は、明日発売の書籍をご紹介します!

『自己破産しない!任意売却で住宅ローン地獄から抜け出す本 [単行本]』
(出版:カナリア書房)

著者は、なんと、弊社の代表、木原です♪

タイトル通り・・・任意売却で、合法的に住宅ローンの残債務がゼロになる!方法が全てこの本でわかります!

ローンを組む前の人・・・ローンに苦しんでいる人に、ぜひ読んでいただきたいです!

既に、アマゾンでは予約受付中です♪
多くの方の悩みが解決されますように・・・。

多重債務110番結果・・・

こんにちは。任意売却推進センタースタッフKです。

昨日は、主人の誕生日birthday
主人はお餅が大好きで、以前、餅つき機を購入したのですが、
まったく活用してなくbleah「誕生日くらい食べさせろ~」ということなので、
誕生日ディナーはお餅♪できたてのお餅はとっても美味しいですね~♪

さて。本日は、10月のニュースになりますが、ご紹介。

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東京都「多重債務110番」結果、平均債務額800万円で過去最高額
2011年10月20日(木)

都や区市町村が主催した特別相談会「多重債務110番」に訪れた相談者の1人当たりの平均債務額が、約800万円と過去最高額だったことが分かった。東京都都消費生活総合センターが公表した。

特別相談会は年2回開催。今回は同センターのほか区市町村の消費生活センターなどで9月5、6日に実施。東京都都消費生活総合センターへは、計177件の相談が寄せられ、相談者の平均年齢は51.7歳、一人当たりの平均債務額は過去最高の800万円となった。

当初の借り入れの理由は「低収入・収入減少」が42.9%と最も多く、「商品など購入」9.6%、「遊興費など」9.0%と続いた。借入先件数は、5社から借りている人が35人と最も多く、中には借入先が10社に上る人も3人いた。

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この特別相談会「多重債務110番」は、東京都と都内の区市町村(都内21区23市1町1村)が、
東京三弁護士会、東京司法書士会、日本司法支援センター(法テラス)などの法律専門相談窓口等と連携し、
一斉に実施しているものです。

以前ブログでも紹介しています。
無料特別相談「多重債務110番」

今回、一人当たりの平均債務額が800万円と過去最高!となったようですwobbly
金額がこれだけ大きくなると、一人で解決するのはかなり困難な状況でしょう。

住宅ローン、そして、多重債務問題を抱えている方、
弊社でもお役に立てることもあるかもしれません。

いつでもご連絡お待ちしています。


詐害行為とは・・・

こんにちは。任意売却推進センタースタッフKです。

横浜地方は、週末は、穏やかな晴天でしたね~^^
土曜日は、息子の七五三でした。なかなか格好良かったですよ~(←親バカbleah
娘は、七・三もとっくに終了しているので、七五三全て終了で、感無量!?です^^

さて。本日は、基本的なことですが、、、用語解説。
「詐害行為とは?」
・債務者が、債務の弁済に当てるための財産を故意に減少させる行為
・債務者が、債権者を害することを知りながらする悪意の財産減少行為

をいいます。

任意売却は、住宅ローンを完済できない金額で、
市場価格より安めに、価格を設定することが多いので、
任意売却にあたって少なからず、心配になるのは、
「財産を故意に減少」させたり、
「悪意の財産減少」を警戒されるのでは?ということもあるかもしれませんが、
担保物件を相当な価額で売却し、その売却代金を抵当権者等の優先債権に弁済した場合には
詐害行為にあたらないと言います。

弊社でも、身内間売買等で、任意売却で、「安く買いたい」というご希望も
よく承るのですが、上記の通り、「相当な価額」(いわゆる評価額以上で、
市場価格と同じくらいの価格」でないと、任意売却できず、
相当な価額でなければ、詐害行為として取り消される場合がありますので注意が必要です。

Q&A 離婚の際の住宅ローンの精算について

こんにちは。任意売却推進センタースタッフKです。

言葉通り、立冬からすっかり寒くなった横浜地方です。
街中もすっかりクリスマスの飾り付けで賑やかですね。
イベントも多くなる季節。健康に気をつけて楽しみたいですね♪

さて。本日のQ&A。

Q.離婚の際の住宅ローンの清算について

現在離婚を考えています。
問題は金銭面です。

住宅ローンは公の金融機関(住公や年金)で3500万ほど借り
現在は2000万14年ほど残っています。
今家を売却すると800万くらいで1200万負債が残ります。

家は共同名義で妻2:私1の持分です。

家を売ったときに出た負債の処理なのですが、
この1200万はどういう処理をされるのでしょうか?
共同名義の妻に負債が行かない方法はありますか?

---
A.奥様が、連帯保証という立場でも、連帯債務者という立場でも
同様の債務を負いますので、債権者には、両者同意の上で、
任意売却を申し出することが必要になります。
任意売却で残った残債(質問者様の場合1200万円)ですが、
任意売却できれば、売却後、債権者と交渉し、
返せる範囲で支払っていくことになります。

任意売却後の返済計画が、無理なく、債権者に承認され、
質問者様が支払いができるのであれば、
共同名義の奥様だけに請求されることはないのですが、
離婚後しても、任意売却後に、連帯債務者、連帯保証人という立場は
変わりませんので、奥様には、理解していただくことが必要となります。


競売不動産取扱主任者

こんにちは。任意売却推進センタースタッフKです。

昨日の文化の日は、一日中我が家の大掃除・・・
先日、片付け本を読んでから、一気に、捨てようと思っていた洋服を大量に整理しました~。
ただ・・・最近、川崎でも、ゴミに関しては、少しうるさいようで、少しずつ捨てないといけないので、
もうしばらく、大量の「ゴミ」と生活しなければなりません~coldsweats01
年末の大掃除までには、スッキリ!になっているよう、頑張ります!

さて。10月の第三週の日曜日は、毎年、宅建の試験日ですね。(少し古い話しですみません^^;)
まぁ、この日は、受験会場ではお祭り騒ぎ?で、いろんなスクールが、宅建講座の宣伝に、
チラシ等を配っていましたね~。
試験会場までの、最寄り駅から、会場までの道のりで、途切れることがないくらい、
いろいろなスクールの方がいて、ちょっと楽しかったのですが。。。

で、宅建(宅地建物取引主任者)は、もちろん、不動産業界での、必要な資格・・・そして、こんな資格もあるんですね~

住宅新報Webより抜粋
---
「競売不動産取扱主任者」資格試験 12月4日に実施 

[2011年10月24日 14時03分 配信]

 一般社団法人不動産競売流通協会(東京都港区、吉村光司代表理事)は
2011年12月4日、「競売不動産取扱主任者資格試験」を実施する。
 一般消費者が競売で入・落札する際の適切なアドバイスや、
代行業務を行う不動産業者の育成が目的。
専門知識・能力を対外的に証明することで差別化を図り、
競売サポート業に取り組む業者を後押しする。
「プロのための試験」を掲げ、受験資格は宅地建物取引主任者資格試験の合格者に限定する。
 試験会場は東京、大阪、福岡。受験料は9500円(消費税込み)。

---
宅建の知識だけでは、競売不動産ってやはり難しいんですかね~。
そして、一般消費者が競売市場に多く参入し、
そのサポート業をしている会社も増えてきているということの現れですね。

購入する側の立場としては、競売で、できるだけいい物件を安く買いたいということで、
「競売不動産取扱主任者」にアドバイスを求めるのでしょうが、
コンサルタント料とか、しっかり調査して依頼してくださいませ。
(仲介同様、成功報酬<落札=成功>にでコンサルタント料が発生する>ならいいのですが、、、
いろんな会社がありますので、要注意ですよ~^^)

任意売却専門業者の弊社としては、
競売になる前の、任意売却物件を、「無料でwink」丁寧に、安全に、親切に、ご紹介することができますので、(仲介手数料は、もちろん、売買成立時の成功報酬です)
ぜひ、ぜひ、任意売却物件をご検討していただければ幸いです。。。

NBC不動産情報センター

Q&A 任意売却の流れを教えて欲しい

こんにちは。任意売却推進センタースタッフKです。

本日の横浜はい~お天気♪
昨日は、娘の誕生日した~。が、熱でダウン!
せっかく、ペコちゃんで誕生日会を予定していたのに・・・weep
まぁ。これも、いい思い出ですよね~wink

さて。本日はQ&A。

Q.任意売却についての流れなど詳しく教えていただけないですか?

今現在、不動産会社に売却を依頼していますが、案内がない状況です。
銀行の支払いもとまっていて保証会社から差し押さえの通知がきました。
これからどうしていけばいいのか全くわからないので教えて下さい。
保証会社との話し合い方や任意売却の方法など教えて下さい

A.不動産会社と売買に関する専任媒介契約ををし、
任意売却を依頼すれば、通常は、保証会社との交渉や、競売の取下げの交渉等は、
不動産会社の方が対応してくれます。
差押の通知、競売開始の通知が届くことが予想されますよね?
競売になっても、任意売却はできるのですが、
現時点でも、不動産会社が何も言ってこない状況なのであれば、
(もしくは、差押の通知が届いた事の連絡をしても、何も助言がないようであれば・・・。)
依頼する不動産会社を変えた方がいいかもしれません。

任意売却の流れは下記の通りです。

1.住宅金融支援機構(旧・住宅金融公庫) (窓口銀行)からの督促

2.任意売却推進センターへ相談
  返済・債務状況の確認を行います

3.専任媒介契約の締結
  お客様と任意売却推進センターとの間で物件販売の契約を結びます
  (延滞6か月で事故となります)

4.住宅金融支援機構(旧・住宅金融公庫)へ書類を提出

5.住宅金融支援機構(旧・住宅金融公庫)より 【売出価格】 が提示されます

6.販売活動の開始
  任意売却推進センターのホームページやレインズ(不動産業者間のデータベース)などへ積極的に登録を行い、販売をしていきます

7.買主様より買付証明書を受理

8.売買契約の締結

9.債権者との交渉
  抵当権全額の抹消の協議
  承認が得られ次第「配分表」の作成

10.債権者との合意
  抵当権の抹消、差押えの解除

11.債権者との残債務の返済方法の決定
  返済が厳しい場合は、当面は毎月1万円程度を返済していくことで和解していただきます

12.決済・所有権移転、引き渡し

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    ◆住宅ローン破綻したら、どうなるの?


    ◆千葉テレビ・神奈川テレビ・テレビ埼玉で紹介されました。テレビ取材


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