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2011年9月

Q&A 任意売却後自己破産しなければなりませんか?

こんにちは。任意売却推進センタースタッフKです。

今日は、、、横浜地方は暑いです^^;夏服片付けてなくてよかった^^

さて。本日もQ&A 任意売却後の自己破産についてですが。。。

Q.数年前住宅ローンで娘夫婦がマンションを購入しました。
契約者は婿で連帯保証人が娘です。婿は勤めていた会社からの給料が不況のあおりを受け止まり、
社長も逃げてしまい連絡も付かず、ローン返済が出来なくなりました。
生活費は娘が少々のパートと身内から工面してもらっていたのですが、とうとう、銀行系のローン会社から見切られ一括返済を迫られました。当然一括で支払う事なんて出来るわけもなくやむを得ず任意売却をする手続きをしました、
婿もなかなか仕事が無く困っております。
まもなくマンションも出て行かなくてはなりません。
婿はこの先自己破産も考えているようですが、娘が連帯保証人になってます。
婿が自己破産した場合、連帯保証人の娘はどうなるのでしょうか?
二人ともに自己破産することが出来るのでしょうか?
それとも婿のローンを肩代わりに返済しなければならないのでしょうか?
今のパートではひと月3~5万円の収入しかありません。

A.任意売却後の残債に関しては、債権者との交渉で、少額返済でも可能になります!
(交渉次第で、月々5千円~1万円)
債務が住宅ローンだけばら、自己破産をする必要はありませんよ!
弊社では、任売却後の債務の返済方法についてもアドバイスできます。
大丈夫です。自己破産しなくて済む例はいくらでもあります。
自己破産については、下記URLを参照してください。
絶対にしてはいけない自己破産のタイミング

Q&A 兄名義で購入した住宅を自分名義にするには・・・

こんにちは。ライビックス住販スタッフKです。

秋花粉・・・飛散してますねぇ~。いまは、ヨモギやブタクサ。
先週くらいから、鼻炎の症状が悪化し、
花粉症には少しつらい時期ですweep
少し強めの薬も処方してもらい、しっかり予防してま~す^^

さて。本日のQ&A。こんな質問です。

Q.4年前、兄名義で住宅をローンで購入しました。
当時の不動産会社の担当者が今は、兄さんのみで3~4年後には私及び主人名義で住宅ローンを借り換えたらいい、その時にはお手伝いします。といい、今は音信不通。
現在では、兄も所帯を持ち子供もできたので、できるだけ早く住宅ローンを何とかしたいと思っています。(ローンを組んだ時点から支払いは、私たちが振り込んでいます。弟名義の通帳にて)
先月、銀行に相談に伺った際、同族経営だということで会社の決算書も必要になるといわれました。(私も主人も兄の会社で雇われています) 赤字経営が続き、すぐさま黒字にというのは、実際難しいものと思われます。 昔、不動産会社にとことんだまされ、お金を搾り取られてしまった苦い経験があるので、いろいろな知恵(悪いのではなく)を、教えていただきたいと思います。

A.住宅ローンの契約者は、お兄様で、住宅の名義もお兄様なのですよね。
質問者様が実質は、住宅ローンの支払いをされていたのであっても、
住宅の名義変更をするためには、売買契約をするという方法を考えるといいと思うのですが、
なかなか、身内間の売買は、住宅ローンを組むのが難しいです。
質問者様の住宅ローンの借入も審査が厳しいと考えられますので、
身内間売買に精通している不動産会社に相談してみるのが一番です。
住宅ローンの残金より少ない金額の売却、いわゆる任意売却でも、
弊社では、身内間売買で融資してくれる金融機関をご紹介することができますconfident

不動産会社は信用できないとお考えをお持ちかもしれませんが、
善良な、いい不動産会社もありますよwink

下記を参照してくださませ。

身内間売買・親子間売買などの任意売買

Q&A 住宅ローンの返済が出来なくなるとどのくらいで差し押さえになりますか?

こんにちは。任意売却推進センタースタッフKです。
すっかり秋めいて涼しくなりましたね。。。
体調はしっかり気をつけましょう!

さて。本日もQ&A。本日はこのような質問です。

Q.住宅ローンの返済が出来なくなるとどのくらいで差し押さえになるのですか?
---
住宅ローンの返済が出来なくなるとどのくらいで差し押さえになるのですか?
1ヶ月や2ヶ月住宅ローンの返済が滞ってしまうと家を指し押さえになったりするのでしょうか?
---

A.銀行によりますが、早いところでは3ヶ月位で保証会社に住宅ローンの債権が移って、競売についての手続きが開始されます。
住宅金融支援機構の場合は、6ヶ月後に、債権回収会社が任意売却の申し出がない場合、競売の手続きを取るようになります。

下記が競売の流れになりますので参考にして下さい。

1 「担保不動産競売開始決定通知」・「差押」

  裁判所からの通知は、
  本人の受け取り印が必要な特別送達という形で送られてきます。
  債権者から裁判所に競売の申し立てがあり競売にするこということが決定しました
  という通知です。

2 裁判所の執行官及び評価人(不動産鑑定士)による「現況調査」・「評価」

  前もって手紙や電話連絡の上、通常は執行官と評価人(不動産鑑定士)の二人で債務者の不動産の最低落札価格を決めるために見に来ます。協力しないとカギを開けて中に入り写真を撮ったりする権限を持っています。

3 「売却条件決定」

  売却基準価格とは、入札価格の基となる金額です。また、物件明細書として競売に  けられている不動産の間取り図や写真、登記簿謄本などが作成されます。

4 「売却の公告」

  裁判所は、競売にかけられている不動産を新聞広告やインターネット上に紹介し、広  く入札者を募ります。

5 「売却実施」

  期間入札と言い、通常2週間位入札期間が設けられます。この期間内に落札したい人  は裁判所の所定の書類に金額を記入して入札します。

6 「開札」

  入札者の前で封を開けて一番金額の高い入札者が購入の権利を得ます。

7 「売却許可決定」

  裁判所は落札者(一番金額の高い入札者)の審査をし、問題がなければ売却すること  を決定します。

8 「所有権移転登記」

  落札者(一番金額の高い入札者)より代金納付が行われた時点で、裁判所の嘱託権限  により、落札者の名義に所有権移転登記がなされます。
 
9 「配当手続」・「引渡命令」

  各債権者に配当がなされます。債務者兼所有者が立ち退かない場合には、裁判所に
  「引渡命令」の申し立てをして強制執行されます。

Q&A 任意売却中に早めに引越ししたいのですが・・・

こんにちは。任意売却推進センタースタッフKです。

台風が横断中ですね。
横浜地方もそろそろ雨が強くなってきました・・・。
朝6:00から、台風の進路を確認しながら、学校は開校?幼稚園は??などと心配していました。
幼稚園では、最近は、電話連絡網なんてものはなく、
(最近の幼稚園らしく?)ツィッターで連絡する!はずなんですが、、、こんな時に、幼稚園からのつぶやきもなくcatface
まぁ、元気にバスに乗って幼稚園に行ったので、お迎え時間に、台風の影響がないことを祈るのみですかね、、、coldsweats01

さて。本日もQ&A。今日はこんな質問です。

Q.任意売却中の質問になります。

ご近所の目もあり、なるべく早く賃貸へ引越ししたいんですが、
任意売却中もローンの支払いは停止しないんですよね?

部屋をキレイにする以外に少しでもはやく買い手がつくように売主(私)がしておいたほうがいいことはありますか?

A.基本的に、「住宅ローン支払えないから、任意売却する」ので、
住宅ローンを支払っている間は、金融機関は、任意売却を承認しませんので、
支払いは停止することになりますが、
もちろん、支払いが免除になるわけではなく、売却後の残債は、債権者と交渉し、
支払える金額で、少しずつ返済していくことになります。
早めに引越したい場合でも、引越し費用がなくすぐに引っ越せない場合は、
居住中でも内覧を可能として、買主様の印象を良くするよう、
部屋を綺麗にしておくことはとても大切だと思います。
一番良いのは、ローンを支払わなくていい分、住宅ローン分を引越し代として貯めておき、
引越し後の、空き家(きれいに掃除して)を内覧してもらった方が、印象はいいとは思います。


Q&A 任意売却の際、保証会社に債権が譲渡されるとカードは使えなくなりますか?

こんにちは。任意売却推進センタースタッフKです。

まだまだ暑い日が続く横浜地方ですが、明日からは連休♪
あ。弊社は、連休中も通常営業中ですが、お休みをとれた方は、
有意義にリフレッシュできるといいですね♪^^

さて。本日もQ&A こんな質問です。
---
Q.任意売却について教えてください。
会社をリストラされ住宅ローンの支払いができず任意売却しようと話しを進めているのですが、
保証会社に債権が譲渡されると私個人のカードと連帯保証人の妻のカードも使えなくなるのでしょうか?
---
A.住宅ローン滞納ということで、ブラックになりますので、
任意売却で保証会社に債権が譲渡されたからといって、
ブラックになるということではないのですが、利用しているカードに関しては、使えますし、
連帯保証人のカードも問題ない場合が多いです。
「カードの支払いが延滞した場合」カード会社が、いわゆるブラックリストと呼ばれる個人の信用情報を調査する場合があるので、
その際に、住宅ローン滞納が事故として登録されていれば、
カードも使えなくなる可能性があるとのことでした。
また、カード会社によっては、更新時に個人の信用情報を調査することもあるので、注意が必要です。
ブラックリストかどうかを調べることもできますので、参考にしてください。

ブラックリストは自分で調べられる?

Q&A 「任意売却にかかる費用」

こんにちは。任意売却推進センタースタッフKです。

本日は、十五夜ですね。
今夜の月は中秋の名月と呼ばれますが、
中秋の名月=満月とは限りません。
しかし、今夜は満月!ですね!
満月にあたるのは、2005年以来6年ぶりのこと。
天気も良さそうですし、子供とお月見を楽しみたいです♪

さて。本日は、Q&A 
Q.「任意売却にかかる費用をおしえてください」
---
ネットで調べたところ、任意売却の費用は、売り主負担はないのですか?
リフォーム代、引っ越し代などはどうでしょうか?

賃貸なら当然、リフォーム代、引っ越し代がかかりますので、
もし、任意売却のほうが持ち出しが無いなら、そうしたいと思います。
---
と、このような質問ですが。。。

A.任意売却は、通常、住宅ローンの支払いが困難になり、
住宅ローンの残債より下回る金額での売却になりますので、
売主がリフォームして売却することは少ないと思います。
(そんなお金はありませんので・・・^^;)
「瑕疵担保責任は負わない」という特約をつけて売却できますので、現状渡しで、
もし隠れた問題があった場合でも、後で買主に賠償することもないので、
リフォームする必要もないのではないでしょうか。
また、引っ越し代に関しては、上限で30万程、捻出してもらえることも可能です。
(債権者に、売却金額からいただくことになりますが。)
任意売却に関しては、費用に関しては、詳しく説明されていますので、
参照して下さいませ。

任意売却の費用

離婚と住宅ローン~その2~

こんにちは。任意売却推進センタースタッフKです。

最近の横浜地方は、爽やかな秋晴れが続いています。
夏の疲れが出やすい時期でもありますので、体調管理しっかりしましょう♪

さて。本日は、離婚と住宅ローン~その2~
離婚と住宅ローン~その1~は昨年11月^^;のブログにて)

弊社にも、離婚後の住宅ローン特に、ローン契約者の元妻の方からの相談は多いのですが、
先日も、こんな質問がありました。

(住宅ローン契約者は元夫。自分は住宅ローンの連帯保証人>

・離婚の際、財産分与にて、家を自分名義にした。
・ローンの契約者は、元夫のままで、養育費として、ローンの支払いを続けることを約束した。
・元夫がローンの支払いを滞るようになったきた・・・。(そして連絡もとれなくなってきた)
(住宅ローンの引き落とし口座に、元夫からの住宅ローン分の入金がなく、
現在は、自分の収入から住宅ローン分を支払っている状態)

よくある「とても危険なパターン」なのですが。。。
この方の場合、
「子供もいるし、家は手放したくない!」という大前提がありますので、
元夫が住宅ローンを支払わないなら、
A.現状通り、自分が住宅ローンを支払う。
B.身内間売買で、売却後、家賃を支払って住み続ける。
C.自分名義で、どこかでローンを組み、今借入している金融機関の住宅ローンを精算する。

の3通りでで、住み続けることを検討するようなりますが、、、

ご相談者様・・・Bの身内間売買の方法は・・・というと、
該当者いない・・・(これはよくあることです。
よほど資産があって現金で購入することができるならともかく、
ローンを組んでまで、身内に賃貸するということはまれですよね。。。)

ではCは??ということなのですが、
このCの一番の問題は、家が、「自分名義」ということ。
住宅を買う場合に、借り入れができのが、「住宅ローン」なので、
「自分名義の家」のために、ローンを借りるには、
「不動産担保ローン」という高利なローンを組むことになります。
(通常金利4%以上)

よって、、、このような場合、現状では、住み続けるためには、
泣く泣く・・・現状のまま、自分がローンを支払うしかないのですよね・・・。

この方は、住宅ローンの借り入れ先の銀行にも相談されているようなのですが、
(支払いができなくなりそうだから、なんとか、猶予して欲しいとか、
金利を下げて欲しいとか、、)
当然の対応として、銀行側としては、(いくら連帯保証人からの申し出とはいえ)
「契約者=元夫」としか、話し合いには応じませんし、
住宅ローンの原則は、「申し込み本人が所有し、居住するための家に対しての融資されたもの」ですので、
離婚により、申し込み人本人が退去してしまっているような事が、
銀行側で問題にならないとは限りませんので、注意が必要です。
(融資条件とは、異なる状態になるため、銀行側が融資したお金の一括返済を求めてくる可能性もあります。)

離婚後、住宅ローンが残っている住宅に住み続ける・・・
それは、とてもリスクがあること。
本当に、つくづく、思い知らされます。十分ご注意下さいませthink

Q&A リストラで住宅ローンを払えなくなるのですが・・・

こんにちは。ライビックス住販スタッフKです。

今日の最高気温が31℃!という予報で、真夏のような服装で出社しましたが、
朝晩はやっぱり肌寒いですね~。
通勤中の皆さまも、少し秋っぽい服装になっています。
もう、夏も終わりですかね~^^

さて。本日はQ&A。今回はこんな質問です。

Q.競売または、任意売却、まずはじめにすべきことなどおしえてください。
居住中マンション、残債務1500万、リストラで払えないので
手放そうと思ってます、お願いします。


1)競売と任意売却では、諸手続は銀行がやるから、
煩雑さは競売のほうがラクでしょうか?

2)まず、銀行に相談に行くのでしょうか?(任売と持ちかける?)。
それとも、不動産屋でしょうか?
あるいは、住宅ローンの支払いを止めるのが先でしょうか?

A.まずは、売却価格を知るために、不動産会社に査定してもうことが必要でしょうね。
地元や複数の不動産会社に査定しもらってもいいと思います。
売却価格が、残債務より下回る場合は、任意売却になりますので、
専門の不動産会社に相談しましょう。
リスケを考えていないようなので、銀行へは相談しに行く必要はないです。
(返済してくれということしか言わないですよ。)
通常は、住宅ローンの支払いを止めないと任意売却できませんので、
任意売却するなら、住宅ローンの支払いを止めてください。(銀行に無断で大丈夫です^^)
競売より任意売却の方が高く売れる可能性が高いですので、
残債務が減りますし、(銀行もより多く回収できるので、競売より任意売却を勧める場合が多いです)
任意売却なら、表面上、一般の売買と変わらないので、
穏やかに、引越しができますよ。
任意売却を不動産会社に依頼すれば、銀行に対しての、書類提出関係や、
窓口は、全て不動産会社が対応してくれますので、
(最初だけは、銀行に任意売却の意思を伝えることは必要です^^)
任意売却の方が競売より煩雑ということはないと思いますが。。。
もちろん、引越し前であれば、購入希望者の内覧とかの対応は必要になります^^
まずは、相談できる不動産会社を探してくださいね。
住宅ローン滞納前に一度、相談することをお勧めします^^

無料特別相談「多重債務110番」

こんにちは。任意売却推進センタースタッフKです。

台風接近中ですね。。。進路が気になるところです。大雨、浸水、土砂災害には十分注意しましょう。

さて。本日は、こんな記事を見つけました。(東京都HPより)

都・区市町・法律相談窓口、一斉無料特別相談
「多重債務110番」を実施します!
多重債務問題は必ず解決できます

東京都と都内の区市町は、東京三弁護士会、東京司法書士会、日本司法支援センター(法テラス)とともに、無料特別相談「多重債務110番」を一斉に実施するとのこと。

弊社でも、住宅ローン債務に加えて、他の消費者金融から借り入れいている方のご相談は多いです。
多重債務の方が、弁護士や、司法書士に相談する場合もありますが、費用の面とか、専門家に相談って敷居?が高くで気後れしちゃいますよね^^;

そのような方は、まずは、今回のような無料相談を活用してみると良いですね!

多重債務問題を抱える相談者を、都・区市町村の消費生活相談員が、無料で法律専門相談窓口へ迅速・確実につなぎ、問題解決のための道筋ができるまで、きめこまかくフォローアップする新たな取り組みで、「どこに相談したら良いかわからない・・・」という方には非常に有効な方法です!

平成23年9月5日(月曜)・6日(火曜) 9時~16時
 電話 03-3235-1155
 場所 東京都新宿区神楽河岸1-1 セントラルプラザ16階

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