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2011年8月

間違い電話・・・

こんにちは。任意売却推進センタースタッフKです。

本日は、娘の小学校では、防災の引取り訓練があります。
例年と違って、現実味のある、緊張感のある?訓練になるでしょうね。。。

さて。弊社のフリーダイヤルには、間違い電話がけっこうあります。
「○○債権会社ですか?」とか、
「○○火災保険会社ですか?」とか
一番多いのは、「住宅金融支援機構ですか?」というものですが、
弊社では、(お電話いただいたお客様の)直接の窓口は不明なので、
お答えすることができませんが、
下記が住宅金融支援機構の住宅ローン関連の相談の電話番号になっています。
0570-0860-35

但し、
「返済中のご相談のうち、具体的なご相談や申請手続、
審査結果につきましては、ご返済中の金融機関にご相談ください。」
という記載がありすので、
そのような相談は、金融機関の窓口に連絡してくださいませ。

よろしくお願いしますconfident

生活保護について

こんにちは。任意売却推進センタースタッフKです。

横浜地方は、最近、朝、晩はめっきり涼しくなりました。
体調が崩しやすい時期でもあります。皆様もお体気をつけてくださいませ。

さて。本日は、生活保護制度について。

過去に、生活保護について、「家を所有していると、生活保護が受けられない・・・」という事をブログで書いたこともありますが、ちょっと、認識が不足していたので、今回補足いたします。

えーっと結論を言いますと、

「住むための家とその家が建つために必要な土地は保有が認められます。
ただし、処分価値が利用価値に比べて著しく大きいものは、この限りではありません。
また、世帯人数に比べて部屋数が非常に多い場合などは、間貸しなどにより活用するよう指導されます。 」

とのこと。

つまりは、ローンの支払いがなく、資産価値もなく、(売却しようとしても、なかなか売却できないとか、
売却の価格が極端に低い場合)は、所有している家・土地を売却しなくても良いということになります。

ただし、これは、ローンがない場合で、
ローン付き住宅の保有は原則として認められません。
これは、ローンにより取得した住宅で、ローン完済前のものを保有している者を保護した場合には、
結果として生活に充てるべき保護費からローンの返済を行うこととなるためです。

このようなケースでは、まず住宅を売却してその費用を生活費に充て、
なお生活の見通しが立たない状態になってからあらためて申請していただくことになります。

売却しても、残債がある場合には、自己破産等の手続きも同時に進めて、
その上で、どうしても日常生活費に困るようであれば、
状況によっては福祉事務所で相談に乗ってくれることがあるかもしれません。
その際には、現在の売却手続きの状況や今後の見通し(いつ頃に、いくらくらいで売却できそうなのか、
残りの借金はどう精算するのか、等)を聞いた上で、ほんとうに保護の適用が必要なのか、
個別的に判断して行くことになる・・・とのことです。。。

預貯金もない、頼る親族もいない、働ける状態でない、、、このような状態になって、
生活保護は、適用されるようです。。。

住宅ローン破綻で、生活保護を受ける・・・このような場合は少なくないでしょう。
任意売却後のその後の生活に関しても、フォローできるように、
いろいろな公的補助についても、詳しくならなきゃなぁと思っていますthink


自己破産で所有物件はどうなる??

こんにちは。任意売却推進センタースタッフKです。

横浜地方は朝から小雨がパラつき、今も、かなりな湿度で、
不快指数高!です。
今日は、幼稚園で、盆踊り会、無事にできればいいなぁ^^

さて。本日は、基本的なことですが。。。復習bleah

自己破産すると所有不動産はどうなるのか?という疑問ですが。。。

自己破産を申し立てる時点で申立人が不動産を所有している場合は、
裁判所により破産管財人が選任されます。
不動産は、破産管財人により新たな買受人に売却され、
代金は各債権者に分配されることになります。
不動産に債権者(住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)や銀行など)による担保権(抵当権など)が設定されている場合には、
破産管財人による任意売却が不可能となった場合、競売申立がされます。

競売での売却は、市場価格よりも大幅に低い金額で売られてしまうケースが殆どです。

住宅ローンの残債額によっては、市場で売却したお金で借金の清算ができる人もいると思います。
もちろん、競売より、任意売却した方が、高い金額で売却でき、
残債も少なくなる可能性が高いです!

よって、弊社HPでは、、、
◎絶対にしてはいけない自己破産のタイミング
として、任意売却するなら、
「所有物件を任意売却した後!」とご説明しています。

HPも参考にしていただき、くれぐれも、
住宅(不動産)ローンが残っていたり、
自営業者であれば所有している不動産を担保に借金している場合も、
早まって、自己破産しないように。。。

団体信用生命保険について

こんにちは。任意売却推進センタースタッフKです。

横浜地方は、朝の曇天からうって変わって、夏の日差しが戻ってきています~。
残暑、皆さまもお気をつけ下さい。

さて。本日は、団体信用生命保険について。

団信(だんしん)とは、住宅ローンを組むと殆どの場合、
条件として同時に生命保険に加入することとなります。
これは団体信用生命保険で、通称「団信」と言われています。

住宅ローンの返済途中で死亡、高度障害になった場合に、
本人に代わって生命保険会社がその時点の住宅ローン残高に相当する保険金を金融機関に支払う制度です。
金融機関が、ローンの利用者をまとめて生命保険会社に申し込むもので、
掛け金も安く、また加入時年齢による条件の差がなく、メリットの多い保険であるといえるでしょう。

ただし、本人が死亡した場合であっても、住宅ローン延滞中であった場合、
すでに団信(団体信用生命保険)の契約が失効している場合があります。

銀行などの民間ローンの場合の団信は、保険料を住宅ローンの利息の中から充当している為、
延滞が長期にになると、保証会社が銀行に保証履行をした時点で団信が無効になっていると言うことです。

住宅金融支援機構(住宅金融公庫)の場合もやはり同じく、
期限の利益を失うと失効となりますので、ご注意くださいませthink

Q&A 「親族間の名義変更」について

任意売却推進センタースタッフKです。

横浜は、1時間近く前から突然の雷雨!
まだまだ止みそうもありません。
外出中の方、ゲリラ雨には十分注意しましょう!

さて。本日は、Q&A。「土地・住宅の親族間の名義変更」について

こんな質問です。
----
1番効率的な方法を教えてください。

・私の名義の土地、住居を姉名義に変えたい。(贈与ではありません)
・ローンはまだあります。
・売買の意志は兄弟間で合意しています。
・姉は会社員、来年結婚予定です。

---
回答です。

贈与ではなく、売買、いわゆる身内間売買になるかと思いますので、
身内間売買に精通した不動産会社へ相談したらいかがでしょう?
ローンを引き継ぐ・・・というより、お姉さんに売却して、
現在の質問者様のローンを精算するというイメージですよね?
身内間売買の問題として、購入者(この場合はお姉さん)がローンを組む場合、
融資してくれる金融機関があまりないということが考えられますが、、、。
また、売却価格が、ローンの残債より下回る場合は、任意売却という方法での売却になります。

親族間では、売買できないと思われている方も多いですが、
このような場合は、ぜひ、一度ご相談ください!

家を買うなら60歳・現金

こんにちは。任意売却推進センタースタッフKです。

弊社は、夏期休業もなく、毎日営業中ですがk^^;
世の中、やはり、お盆休暇中らしく、今朝も、2本の電話だけ・・・
私も、昨日まで草津に旅行してきました^^とても涼しく快適でした♪お肌も、(その時だけは、)つるっつる♪
・・・さぁ。今日から、お仕事!お仕事!

本日は、こんな記事を・・・
「サラリーマン、家を買うなら60歳・現金で」

60歳でマイホーム・・・考えたことなかったなぁ・・・
やはり、「マイホーム」って子供のために買ったりしますよね~。
子供が成長してから・・・ってちょっとピンとこないけど、

---
「住宅ローンを抱えるリスクはここ数年で格段に高まっている」現状からの、
苦渋の選択なんでしょうかねぇ。
やはり、定年後に賃貸で賃料を払い続けるというのはリスクがあるしねぇ。。。

うーん。
---(記事より抜粋)---

「住宅は人生最大の買い物。時期や物件を誤ればローン返済で家計が火の車に陥ることも少なくない。

「定期昇給や終身雇用はかつてのように期待できないうえに、転職やリストラで収入のない期間が生じる危険性は高まっている」

ちょっと背伸びして購入した住宅のローン返済に窮する家庭からの相談も増えているという。

----
60歳で現金マイホーム購入。少し、検討してみてもいいかもしれませんthink

お客さまが弊社を「選ぶ」そして、弊社も・・・

こんにちは。任意売却推進センタースタッフKです。

毎日、猛暑ですね。皆さまお体大丈夫ですか?
夏期休暇でリフレッシュしたい気分ですよね~^^

さて。弊社に任意売却のご相談いただくお客さまは、
もちろん、ネットや、電車広告で、弊社を「選んで」ご連絡いただく訳で、
私どもは、その全ての方のご相談に対応するのですが、
実際に、全ての方から、売却の依頼を受け、媒介契約を締結するというわけではありません。

(あまり大きな声では言えませんが)弊社もお客さまを選びます。

弊社は、任意売却のスペシャリストとしての専門知識は豊富にありますが、
その知識や業務を、単に自分の利益・得になるように、利用するだけのように思われる相談には、(その場では)親切・丁寧にお答えいたしますが、
その後、媒介契約を締結するかは・・・難しいところなのです。

誠実なお客さまでないと、今後トラブルになる。。。
そのような方には、弊社から(積極的な)アプローチは控える・・・。

これは、弊社の方針です。

誠実な方の切実な悩みを任意売却で解決できるようなお手伝いをするために
弊社は、鋭意努力しています!

ご了承よろしくお願いします!

変動金利で住宅ローンを組んでいる場合・・・

こんにちは。任意売却推進センタースタッフKです。

今日から、娘は志賀高原で塾の夏合宿♪
楽しい1日目!になるはずなのですが、お弁当にお箸を入れ忘れました!
・・・母親が、間抜けだと、娘は非常事態?に対処する術も身につけることができ、
しっかり者に成長するでしょう・・・とかなり自分を正当化してますcoldsweats01

さて。前回は、低金利は今後、長くは続かない・・・ということを記事にしましたが、
今日はこんな記事
変動金利で住宅ローンを組んでいる方へ


変動金利で住宅ローンを組んでいる場合、
金利が上昇する事態になったら、固定金利に切り替え・・・なんて
タイミングよくできるのか?
いつも、いつもリスクを管理できるか・・・?
難しいところですよね。

この記事で、参考になったのは、
---
※参考:金利が〇〇%になれば、月々の住宅ローンの支払額がいくらになるかは、
Excelに次の“”内の式を投入すると計算できます。“=PMT(3%/12,360,-30000000,0)”(金利が3%、年間返済回数12回、30年ローン(360回払)、借入金額3000万円の場合。同じ条件の下、今のギリシャのように金利が上昇し、仮に金利が10%になれば、毎月の支払額は25万円を超え、20%になれば50万円を超えます。)

の部分。

10%や20%の金利は、非現実的かもしれませんが、
仮に、上記同様借り入れ3000万円の30年ローンで、
今変動金利で、1%なのが、5%に上がった場合、
毎月の支払いは、96,492円→161,046円!になります!shock

実際に計算してみるといいかもしれませんねcoldsweats01

低金利競争の行方・・・

こんにちは。任意売却推進センタースタッフKです。

横浜地方も、晴れたり、突然の雨だったりと、とても不安定な毎日です。
ゲリラ豪雨も各地で多発ですよね。十分気を付けないと。。。

さて。本日は、こんな記事を見つけたのでご紹介。

住宅ローン低金利競争の行方

いまだに続く低金利、、しかしながら、

---
日銀の白川方明(まさあき)総裁は日本経済の見通しについて
「本年度後半以降、緩やかな回復経路に復していく」と述べています。

---
いつまでも、低金利が続く・・・ということはないので、
十分気を付けたいですね。。。

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    ◆住宅ローン破綻したら、どうなるの?


    ◆千葉テレビ・神奈川テレビ・テレビ埼玉で紹介されました。テレビ取材


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