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2011年6月

改正業法改正から1年・・・

こんにちは。任意売却推進センタースタッフKです。

横浜地方は、朝から晴天!おかげさまで、昨日に引き続き、真夏のような暑さですwobbly
我が家には、5歳の子供も、70歳の母も、100歳近い祖母もいるので^^;
ほんと、倒れないか、心配ですぅ。。。(と言ってる本人が倒れたりするですよね~)
これからが夏本番!体調管理しっかりしましょう!

さて。本日は、こんなニュースのご紹介。

改金業法改正から1年、「制度に見直すべき点なし」 金融庁
2011年06月28日(火)
---
金融庁と警察庁、消費者庁など関連省庁は27日、
消費者金融からの借り入れ規制を強化した改正貸金業法の完全施行から18日で1年が経過したことを受け、「フォローアップチーム」の会合を開き、同法の実態把握を行った。

施行前には、規制強化で借りられなくなった人がヤミ金融に走ることなどが懸念されたが、日本貸金業協会や国民生活センター、日本弁護士連合会は、いずれも完全施行後に「大きな混乱はなかった」と総括した。

調査は今年4月に貸金業利用経験者を対象に実施した。

完全施行前は登録業者から借りられなくなった個人がヤミ金に流れるとの懸念があったが、
金融庁が提出した調査結果では1年前に比べて減少していた。
ヤミ金に関する相談や警察による検挙件数、多重債務を苦にした自殺者数などは減少しており
「落ち着きをみせてきている」との見解で一致した。

多重債務者も減少しており、5件以上の無担保ローンの借入残高がある人数も10年3月末の84万人から11年3月末には70万人まで減った。貸金業者に借り入れを申し込み、希望通りの借り入れができなかった人は25・7%で、昨年3月の調査(16・8%)より増加した。ただ、そのうちヤミ金融からの借り入れで対応した人は2・1%で、昨年3月(3・0%)より減少していた。

---
記事を確認し、ヤミ金融の利用者が減少し、安心しました・・・。
ただ、ヤミ金とはわからせずに、たくみに騙すような手口・・・
例えば、クレジットカードのショッピング枠を現金化する業者によるトラブルも顕在化してます。
引き続き、注意が必要ですね。

もちろん、住宅ローンの支払いが困難だからといって、消費者金融に借入することは絶対に行わないでくださいね。
いつでもご相談お待ちしております^^


住宅ローンの残債買取後は・・・

こんにちは。任意売却推進センタースタッフKです。

横浜地方は、曇りという天気予報に反して、朝から雨・・・。
出勤時は、小雨だったので、これから上がるかもしれないと思われる方々が、
傘もささずに歩いていましたが、私はしっかり傘を持ってきてよかったです^^

さて。前回もブログに書いた、任意売却後の残債についてですが。。。
弊社のHPで確認いただいた通り、
サービサー(債権買取会社)はこの残債をおそらく1%~10%程度で売り買いされてると推測されます。(残債1000万円の場合は、10万~100万位)

HP上のサービサーの担当者のコメントを確認したりすると、
一般的に銀行側金融機関が債権を売却する場合、
いわゆる「バルクセール」と言って、不良債権をまとめて(数十~数百件単位くらい)売却する場合が多いと書いてあります。

サービサーに債権を売却された方は、すぐにでも督促の電話がかかってくるように思うらしいですが、
かなりな件数があるので、そうとも限らないようです。
---
そんなに一度にできるわけもかく、まずは資料にじっくりと目を通し、
回収金額の大きそうなところから回収を始めます。
頑張っても毎月1万円ずつしか回収できないところと、
1,000万円単位で回収が見込まれるところとを同じには扱えないので、
金額の少なそうなところはしたがって、しばらく放置されるケースもあります。

万が一にも自分の資料が埋もれて忘れられるという幸運に恵まれないとも限りませんので、
「来たら対応する」というスタンスで十分・・・
---
とサービサーの方は書いています。

交渉の仕方ですが、おおよそ、最大10%程度の買取額なので、
その金額以下の数字での買取交渉は難しいとお考えください。
(1000万円残債なら、100万以下の数字での交渉は難しいかもしれません。)

また、、、支払いができないと、裁判をおこされるのでは?というご心配もあるかもしれませんが、
もちろんケースバイケースですが、サービサーが買い取った少額の債権の場合、
採算に合わないため、裁判までするケースはあまりないようです。
( 1千万以上の債権金額でないと、裁判はしない。ということも書いてありました。
あくまでも一例ですが^^;)
裁判になり、一番心配なのは、給与差押かもしれませんが、
自営業だったり、無職の方は、裁判・・・ということに極度に心配することはないかもしれません。

ただ、、、サービサーは交渉のプロです。
主に債権交渉の仕事を普段から業務にしていますので、
交渉をしたことのない一般人の方では話はスムーズに進まないでしょう。
弊社では、残債が解決するまで、お付き合いしておりますので、
ぜひ、安心してご相談くださいませconfident


任意売却後の残債

こんにちは。任意売却推進センタースタッフKです。

横浜地方は、毎日、今年の最高温度の記録を更新するような陽気です。。。
明日、子供は念願のプール(温水)に友達と出掛けます^^
小学校4年以上だと、保護者の付き添いなくても入場できるようで、
これからも、友達とプールに行かせます~!^^

さて。任意売却後の、住宅ローンの残債の支払いについて。

「住宅ローン問題の無料相談!」の専用フリーダイヤルには、
「任意売却後の残債の支払い」についてのご相談もいただきます。

このご相談を受けると、
「任意売却をした不動産会社は、残債についてのアドバイスや、
交渉の仕方をなんで教えなかったのかなぁ~despair」といつも思います。

弊社では、任意売却で、お客様との依頼業務を終了としているわけではなく、
残った残債についても、きちんと完済できるまで、お付き合いさせていただいていますが、
サービサー(債権回収会社)との交渉は、これは当事者か、
法的な代理人資格を持つ弁護士以外は出来ないことになっています。

任意売却の業務を進める上では、弊社が、債権者とお客様がなるべく
有利になるよう直接債権者と交渉を進められるのですが、
残念ながら、任意売却後は、債権者と弊社は交渉することはできません。

よって、任意売却後は、「友人としてアドバイス」し、お客様自身が、
債権者と交渉することになります。
(もちろん、代理人として弁護士に依頼していただいてもいいのですが、、、
費用がかかりますよね・・・^^;)

任意売却後も、お客様からは、度々お電話をいただきますし、
その都度、丁寧に、アドバイスさせていただき、
有利に買い取り交渉をまとめた例は多数あります。

また、次回以降、改めて、住宅ローンの残債について、
サービサーとの交渉のコツ?をブログで書いていきたいと思います^^
まずは、、、サービサー(債権買取会社)が住宅ローンの残債をどのように買い取っているのか?
弊社のHPをご確認くださいませ。
http://www.ninbaisuishin.com/sale.php?id=9

身内間での売買について

こんにちは。任意売却推進センタースタッフKです。

今日の横浜地方の気温は、28℃位まで上昇するとの予報。
朝は大雨が降ったけど、出勤時には上がったし、
娘の小学校では今夏、初!のプール授業・・・実施できたかなぁsmile

さて。今日は身内間での売買について。
不動産用語の中に正式名称として、「身内間売買」といったような
特別なカテゴリーがあるわけではなく、
世間一般の常識でも、身内間での売買ってできるの???
という印象ではないでしょうか。。。

なんだか、身内間、親子間というと、「贈与」でなければならなかったり、
安易に、「名義変更」できたり・・・というイメージって少なからずありますよね?
(私だけ?)

もちろん、贈与だと、贈与税はかかるので、安易にはできませんし、
名義変更・・・いわゆる「所有権移転」で、一時的に第三者の名義に変えたり、
安易に、友人、親戚、兄弟姉妹から、
一時的に名義を貸してくれと頼まれることがあるかもしれませんが、
以前のブログにも書きましたが、現実に金銭のやり取りを伴う売買をするのならともかくとして、
実際の売買契約や代金の授受がなく所有権の移転原因もないまま、それをあったことにして(仮装譲渡)所有権移転登記をすることは、法律上おおいに問題があるのでやめたほうがよいでしょう。

そこで、住宅を手放したくない!そのまま住み続けたいという方が、
住み続ける方法として、有効なのが、「身内間での売買」ということになります。

この方法は、身内間売買は現金購入なら問題は無いのですが、
まず、身内間の住宅ローンについては各金融機関とも
取り扱っていないため、住宅ローンを組む場合や任意売却などの
債権者のソンギリが絡む場合は非常に難しい売買となります。

各金融機関で身内間による住宅ローンと取り扱わない理由は、

1.親子などの身内の場合は住宅ローンとして
融資した融資金を生活資金などの本来の目的以外に
流用してしまう恐れがある。

2.任意売却などの身内間売買については債権者の
担保を下回った売買をするのに、
そのまますみ続けることが出来てしまい、
債務者に有利になる。

の大きく2点あります。

うーん。やはり、支払いできないっというような債務者に、
金融機関は甘くないですね。。。coldsweats01

しかし、ごく一部の住宅ローン専門会社には
この「親子間売買」や「身内間売買」に融資するところもあり、
弊社は、多くの「親子間売買」「身内間売買」を成功させてきました。

身内間で、住宅ローン問題(借金の問題)を解決したいという方は、
ぜひ一度ご相談ください!

住宅ローン返済中の住宅を賃貸できる?

こんにちは。任意売却推進センタースタッフKです。

明日の幼稚園の父親参観は、雨だと(何故か)延期になります。。。
運動会じゃないんだから・・・と幼稚園にツッコミを入れたくなりますが、、、
きっと父親の運動不足解消のような内容なのでしょう。
そして、きっと楽しい父親参観になるでしょうsmile

さて。本日も・・・住宅ローンの基本について。

Q.住宅ローン返済中の住宅を賃貸できる?

A.可能です。(全金融機関ということではないですが。)

住宅ローンは自己住居用の住宅取得の為のローンなので、
投資用目的での住宅ローン利用は問題有り!ですが、
住宅金融支援機構によると、
転勤、転職、病気などのご事情により融資住宅から一時的に転居される場合は、
所得の低下によって返済が困難となった場合に所得が回復するまでの間融資住宅を賃貸し、
その賃料収入により返済を継続することも可能としています。
詳しくは、住宅金融支援機構のHPをご確認ください。
http://www.jhf.go.jp/topics/topics_20100118.html

ただし、賃貸することに関しては、それなりのリスクはもちろんあります。
家賃滞納・事件・事故・自殺・火災・近隣とトラブルなどです。
返済が困難だからといって、安易に他人に賃貸すること無く、
返済困難になった時点で、ぜひ一度ご相談下さいませ。


複数の銀行で住宅ローンを組むと・・・

こんにちは。任意売却推進センタースタッフKです。

今週末には、父親参観を予定していますが、
我が家では、毎年、父親のみならず、ジジ・ババも参観しています^^
今年は、下の子が幼稚園に入園し、参観日が同日になってしまってたので、
参観のハシゴ!をしていただきます。嬉しいことですよね~?catface

さて。本日は・・・まずは、住宅ローンの基本についてwink

Q.住宅ローンは複数の金融機関で組めるのか?

A.民間金融機関を複数利用することはできませんが、
民間金融機関と住宅金融支援機構との併用や、民間金融機関と財形住宅融資との併用はできます。
(民間金融機関を複数利用できないのは、民間の金融機関では抵当権を第1順位に設定することが
条件になっているからです。・・・つまり、仮に競売や任意売却で、売却額が全体の債権額を下回った場合、
第2順位以下の抵当権者は全額回収することができないかもしれないというリスクを避けるためなのです。)

そうなんですよね~。
弊社で任意売却のご依頼をいただいているお客様の中にも、
このように、複数の住宅ローンを組まれている方は多いです。。。

抵当権が第2順位まで設定されていることは、よくあることで、
第3順位、第4順位・・・ということもめずらしくありません。

もちろん、順調に、全てのローンを返済できているのでしたら、
とくには問題ないですし、世の中、住宅ローンの金利変動リスクを抑えるために、
住宅金融支援機構(いわゆるフラット35等)で、固定金利+
民間金融機関で、変動金利という2つのローンを組むという「賢い」選択肢もあるとは思います。

が。

やはり、任意売却・・・という状況になった場合は、
第2順位以下が、いわゆるハンコ代だけでは、任意売却を応じない!
というケースもありますので、、、
かなりなリスクがあるということをよく認識して欲しいかなぁと思います。

(弊社のスタッフSのブログ・・・「任意売却失敗」を参照してみてくださいね。。。
http://blog.goo.ne.jp/kimikosuzuki_2010/e/e8a34425e6fb2cbc4882bc79abdb5480

住宅を購入時には、返済滞納、住宅ローン破綻!なんて、考えられないし、
ましてや、住宅ローンリスクを抑えるために、
複数の金融機関から借入したのに、それが仇になってしまうのなんて。。。。

でも。実際にはこのようなことはあります。
くれぐれも、ご注意下さいませthink

ハザードマップと一緒に読む本

こんにちは。任意売却推進センタースタッフKです。

梅雨らしい天気が続く横浜地方です^^;
最近の小学校は、なかなか気がきく?ので、例えば、体操着の洗濯をして、天候が悪くで乾かない場合、
体操着ではなく、動きやすい服装で体育の授業を受けてもいいとのことcatface
娘は、土曜日に体操着を洗濯物に出し忘れ、日曜日に洗濯することになり、
案の定、乾かなかったのですが、ピンクのTシャツを持って、楽しそうに学校に行きました。
(私的には、恥ずかしいのでは?と思ったのですが、
おしゃれな?Tシャツで体育ができることを楽しんでいるようです。。。^^;)

さて。本日は、ハザードマップと一緒に読む本のご紹介。

今回の震災で、自宅近辺等のハザードマップを確認された方も多いとは思いますが、
ん?これはどうなの?危険なの?と、思われた方もいらっしゃったかと思います。
日本損害保険協会は5月から、ネット上に「ハザードマップと一緒に読む本」を公開しています
http://www.sonpo.or.jp/news/file/00581.pdf

洪水と地震を中心に、マップの活用方法のほか、浸水の深さや
地震の大きさによる影響を具体的に説明されています。

私も確認し、ちょっと勉強になりましたので、ぜひ参考にしてください^^

2011年夏のボーナス

こんにちは。任意売却推進センタースタッフKです。

もうすぐ父の日ですね^^母の日ほどは盛り上がらないイベントですが(と勝手に私は思っていますが。)
娘は、何をプレゼントしよう・・・と悩んでいます。
小学4年生の娘は、今年から、お小遣いもお年玉も自由に使用できるようになり、
(私も、お小遣いからプレゼントをもらいましたが。)
ちょっとお金が自由になる分、悩むのでしょうかね。^^;
手紙とか、似顔絵だけでも十分嬉しいですけどねぇ。

さて。本日は、そろそろ夏のボーナスが支給される時期で、今年はどうなの?と気になるところですが。。。
予想に反して?大企業のボーナス支給額は前年実績を上回る68万8143円となる見通し・・・という記事を見つけました。
夏のボーナスは、賞与・一時金が昨年度(2010年度)の企業業績を考慮して
支払われるからであり、昨年は多くの大企業が業績を回復していたので、
夏のボーナスは全体として増加傾向をなっているようです。

ただし、これは大企業の話。
中堅、中小企業では、昨年の企業業績は、大企業に比べて芳しくなかったため、
ボーナスの支給も見送りになる企業もあるとのこと。

東日本大震災の影響は、大企業も少なからずありますので、
今冬のボーナスの支給額は、大小を問わず、
ほとんどの業績で前年割れになることが予想されていますので・・・・

うーん。住宅ローンでボーナス返済を予定いている方は、
今夏は大丈夫!でも、冬は覚悟して・・・
もしも、不安ならば、早めにご相談していただければ幸いですconfident

配当要求終期の公告って?

こんにちは。任意売却推進センタースタッフKです。

先日、幼稚園に通っている子供の遠足に付き添いで行ってきました^^
動物園だったのですが、我が子はまったく興味なし。
自由参加?自由行動の遠足だったのですが、地図を持ちながら、探検?散歩?という遠足になりました。
天気もよく、久しぶりにのんびりできましたが^^

さて。今日は、競売専門用語「配当要求終期の公告」について。

聞きなれない言葉ですが、このタイトルのついた冊子が裁判所で、誰でも閲覧できるもので、
これは、「競売にしてください。」と、銀行などが裁判所に申し込んだ物件の概要が記載されています。
いわば、最新の競売情報です。

競売の手続きは、債権者が裁判所に「競売の申立」をするところから始ります。
そうしますと、裁判所は、数日で、申立てられた物件に「差押登記」をします。
そして、それらの物件目録を公告します。
これが「配当要求終期の公告」というものです。

よって、この数ヵ月後に入札となる物件目録は、競売専門業者あるいは、任意売却業者には、
とても貴重な情報源です。なぜならば、所有者の住所、氏名も全て判明しますので、
(善意的な利用方法としては)「任意売却しませんか?」の営業ツールとして利用したりできるからです。。。

最近、とある不動産関係者のサイトには、
この「配当要求終期の公告」に掲載されている物件数が増加している・・・

そして、価値の高い物件は期間入札以前に
この情報を元に任意での売買がされているケースも増えてきている・・・とのこと。

やはり・・・という印象を受けましたが、
震災後の影響で、直接被災した場合だけでなく、間接的に失業、住宅ローン支払いが困難・・・というケースも
今後は、少しずつ増えてくるでしょう。

弊社でも毎日、全国から、住宅ローンの支払いに関してのご相談を承っています。
このような「配当要求終期の公告」に掲載されたら、
競売業者や、任意売却業者の営業は避けられないですよね・・・。
(よく競売になってしまった方からも、いろんな業者から連絡があるということもおっしゃっています。。。)

わざわざこの「配当要求終期の公告」を利用して、営業してくる業者は、
全てが善意のある業者ではないので、ご自分そしてご家族を守るためにも、
住宅ローン滞納の前に、破綻する前に、競売になる前に、
ぜひ、ご相談いただければなぁと思っていますthink

親孝行ローンについて

こんにちは。任意売却推進センタースタッフKです。

まだまだ横浜地方は梅雨真っ最中ですが、小学校では、6月末にはプール開きだそうで、娘はウキウキ♪
週末に、またプールに連れてけぇとうるさいです^^;
あっ。という間に夏ですね。

さて。本日は「親孝行ローン」についてのご紹介。
聞きなれないローンかもしれませんが、このローンは、
「被災した住居を持つ満60歳以上の親のために、子が建設、購入、補修を行う場合の融資のこと。(国のローン)」
とのことで、従来は「再建する親の住宅の近隣に住む子」しか利用できなかったのすが、
今回の東日本震災後に、緊急で制度が変更され、被災地から離れた場所に住む子が、
60歳以上の親のためにローンを借りて住宅再建ができるようになりました。

例えば、、、「親は岩手県釜石市で被災した。子供は東京に住んでいる。」

利用可です。親が新しく取得する住宅が釜石市内で、あれば、子は東京在住のままでOKです。

このように、使い勝手がよくなり、利用対象者が増えることが予想されますが、
自身が自分の住宅ローンを抱えている場合「二重ローン」になりますので、注意が必要です。

親孝行ローンについては、住宅金融支援機講にも紹介のページがありますので、
下記参照下さい。
http://www.jhf.go.jp/faq/index_hisai.html#Q6


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    ◆住宅ローン破綻したら、どうなるの?


    ◆千葉テレビ・神奈川テレビ・テレビ埼玉で紹介されました。テレビ取材


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