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2011年5月

震災後の不動産価格・・・

こんにちは。任意売却推進センタースタッフKです。

関東も梅雨入りし、明日以降も雨や曇りマークが続く横浜地方ですが、
今週予定されている遠足だけは、なんとか雨が降らずにいて欲しいものです。
子供と一緒に、てるてる坊主でも作りましょうcatface

さて。震災後の不動産価格について。
購入や、売却を考えている方には、気になる事かもしれませんが、
昨日の日経新聞でこんな記事がありました。

「中古マンション、はじけた「湾岸ブーム」売買成立困難に」
http://myhome-p.com/url/file/nikkei02.html


液状化が問題とされた湾岸エリアでは、
売り手と買い手の希望が、1000万円も差があるとか。。。

ローンを抱えて、価格が下がり、売りたくても売れない状況ということですよねsad

湾岸エリアに限らず、高層マンションは、「眺望料」として加味されていた金額が
見直されるでしょうし、震災後に、価格が下がってしまう物件って少なからずありますよね。
価格が下がり、多額のローンを抱えて、売るに売れない・・・
そんな物件は、弊社では数多く手がけていますので、いつでもご相談くださいませ。

これから増える?任意売却・・・

こんにちは。任意売却推進センタースタッフKです。

天気は下り坂・・・の予報通り、本日の横浜は曇天で、
今にも雨が降りそうです。
週末は、外出の予定は控えたほうがよさそうかな。
友達の運動会はどうなるんだろう。とかいろいろと心配しています^^:

本題に入る前にひとつご紹介。
先日、神奈川・千葉・埼玉の、朝の情報生番組「ハピはぴモーニング」で
任意売却制度についてご紹介した放映内容を
YouTubeにてご覧にいただけるようになりました♪

任意売却推進センタービデオ
「住宅ローンが延滞してしまったり、支払いが出来なくなってしまったら、
任意売却制度があります。競売に掛からず、
破産しなくてもすむ方法が見つかります。
テレビ神奈川・千葉テレビ・テレビ埼玉で放映されました」

http://www.youtube.com/watch?v=U0lnhyibpjc
よかったら、のぞいてみてくだい^^

さて。他の不動産関係の方のブログの記事なのですが、
「任意売却はこれからも増えるのか?~フラット35利用者調査」というのを
読みまして、興味深いので、ちょっとご紹介します。

---データ抜粋---(バードレポートから)
■フラット35利用者(新築戸建・全国)

       平成16年     平成22年
  
年齢     35.7歳      36.7歳
世帯年収  694.1万円   580.6万円
購入価額 3941万円   →3319万円
手持ち金 1026 万円    436 万円
割合    26.0%      13.1%

ご覧になってわかるように、
平成16年度より、年収の低い方が、少ない手持ち金で 
家を購入しているということですよね。
(もちろん、それなりには、購入した家の価格は下がっていますが。)

この方のブログでは、手持ち金が、大幅に下がっていることを問題視しています。

つまりは・・・(このブログの方の分析では)・・・
---
年収が高ければ高いほど貯金へ回せる金員が高くなるのは事実であると思いますが
それにしても平成22年度は、年収と手持ち金の比率は低い。
何となくではありますが、ここ数年で
世帯経営上、キャッシュフローを生みだしにくくなっているのではないかな?
と考えられます。
年齢が上がれば子供のいる割合も高いでしょうし、
それだけ出費は増えているはずです。

そんな中でのフラット35を利用して、100%ローン。
歯車が少し狂ったら任意売却へと繋がるのではないでしょうか・・・。

年収は上がり基調ではないことはご存知の通りです。

故に、年収いっぱいいっぱいで借入をしている100%ローンの方は、
歯車が狂う可能性も高いと言えそうです。

住宅ローン破綻・・・そのまま任意売却へ・・・そのような可能性は十分に考えられる訳です。

---
うーん。住宅ローン破綻の方がどんどん増えるということは望ましいことではないですが、
そんなときに、できるだけ多くの方の相談に応じられるよう私も成長しなければ。。。
わたし達任意売却専門会社の真価が問われるようになりますねthink


不動産の登記について

こんにちは。任意売却推進センタースタッフKです。

本日の横浜は晴天♪で久々に気分が良いです^^
明日以降は、天気も下り坂のようですので、買物したり、
銀行へ行ったり、用事は今日中に頑張ることにしま~す^^

さて。基本的なことなのですが、実はあまり分かっていない(私だけ?)
不動産の登記について。

不動産登記とは、不動産登記とは、大切な財産である土地や建物について、
その物理的状況(所在、面積など)と権利関係(所有者の住所氏名、担保権の有無・内容など)
を、法務局(登記所)という国家機関が管理する帳簿(登記簿)に記載し一般に
公開することにより、不動産取引の安全と円滑を図る制度です。
  
不動産とは、不動産登記においては土地と建物ということになります。

え~と。所有権の権利者として記載されている方が、その不動産の所有者ということですよね。
よく名義人とも言われたりします。

質問をいただくこともあるのですが、例えば、こんな質問・・・。(とあるサイトからの引用です)

---
(質問)多重債務を負っているので、不動産の私の持分を贈与で妻に譲渡したいと思って
います。妻名義に登記しておけば、不動産を差し押さえられる心配はないでしょうか。
 .
(回答)この贈与という債務者の行為は、債権者の債権を害することを知ってしたものと
認められるので、債権者は民法424条の詐害行為取消権を行使して、詐害行為取
消請求の訴えを起こし、贈与契約の取消等を請求できます。
この勝訴判決が確定すれば、原告は債務者に代位して
単独で所有権移転登記の抹消登記申請をすることができます。
形式的に離婚して夫の持分を財産分与で妻に譲渡するのも同様
です。もちろん、裁判の結果がどうなるかは裁判所の判断ですからなんとも言えま
せんが、このように登記名義だけを変更する行為は、いたずらに法律関係を複雑に
するだけで、債務者にとって何のメリットもありません

---

ということで、法律的に大きな問題になります。

最近では、登記に関しては、法務局でも親切に対応しているようで、
司法書士に頼まなくても当事者であれば、簡単に?できるようで
(司法書士事務所に務めている家族は、商売あがったりだぁなんて言ってましたが^^;)
くれぐれも、安易に名義だけを変更なんてことは考えずに・・・。

もしも、不安なことがありまたら、ご相談くださいませ。

住宅ローン特則について考える

こんにちは。任意売却推進センタースタッフKです。

暑かったり、寒かったりの天気が続きますが、体調は崩されてませんか?
幼稚園バスの同じところから乗る5名は、この5月下旬までに、
我が子以外、全員、なんらかの事情で(風邪とか)お休みしています。
「皆勤賞ねらうぞー!」と親も、子供も?気合はいっていますが、
いつまでこの元気が続くか・・・。
子供の健康管理って自分ではないだけに、難しいところ・・・coldsweats01

さて。本日は、前回の続きで、「住宅ローン特則」についてちょっと勉強。
以下、引用します。
ーーー
住宅ローン特則
住宅ローンの返済額については債務免除や金利引下げは行わないものの、
裁判所が強制的に返済計画の引き直しを行うというものです。

原則は延滞額を5年で弁済させ5年後に元の状態に戻すことです。
そして返済期間を最長70歳まで10年間延長等も可能です。
一般債権は前述のように減免し、住宅ローン債権は返済計画引き直しで救済します。
その際に裁判所は銀行等住宅ローン債権者の意見を聴きますが、
聴くだけであり、銀行は裁判所の結論を受け入れるだけです。

銀行は弁済が滞った住宅ローンを保証会社に移転(代位弁済)しますが、
移転後6ヶ月までなら、その移転がなかったものとされて、
強制的に保証会社から銀行に巻き戻すことも可能です。

住宅ローン特則を適応させるには、住宅ローンを担保するための抵当権が設定されていることが必要です。
住宅の定義として申立人が居住するために所有していて床面積の1/2以上が住宅部分である建物をいいます。
住宅ローンを申込んだ金融機関の抵当権だけでなく、その住宅ローンを保証する会社(保証会社)の付けた抵当権も該当します。

住宅ローン以外の抵当権・根抵当権(仮登記を含む)などが建物またはその敷地についている場合は、住宅ローン特則は利用できません。
ーーー
代位弁済後も、保証会社から銀行に債権が戻されて、
また、分割での支払いも可能になり、
裁判所が(無理のない)返済計画をしてくれるというものなのですね。

ただ・・・いろいろ調べると、この個人再生って
比較的新しい整理方法でもあり、個人での申し立てに対して非協力的な裁判所もあり、
用件も煩雑で分かりにくいので、
本人での申立って、とても難しそうです。
弁護士や司法書士に依頼する場合、
個人再生委員報酬を含めた場合40万円から70万円程度が必要となります。

これって・・・高額ですよね!coldsweats02
(分割での支払いも可能なようですが。。。)

もちろん、マイホームを失いたくないという理由で、
個人再生、住宅ローン特則を選択されるのでしょうが、
今一度、先の見通しを冷静に判断することが、やはり必要なのでしょう。。。

早めのご相談をお待ちしております。。。


個人再生について考える

こんにちは。任意売却推進センタースタッフKです。
本日の横浜は晴天♪娘の「社会科見学」のため(遠足とは言わず^^;)、
今日は、幼稚園の息子と娘のために、朝から2つのお弁当をつくりました。
世の中の母親は、「弁当ひとつ作るのも、ふたつ作るのもいっしょ♪」なんて方は多いですが、
私的には、手間がいっしょなんてことはなく・・・朝からバタバタでした~coldsweats01

さて。本日は、債務整理の内容です。

弊社にご相談されるお客様には、
「任意整理中」だったり、「個人再生中」だったりする方がいらっしゃいます。
先日も、「小規模個人再生中なんですが。。。」という方からの問い合わせもありました。

このブログで、個人再生について、ちょっと勉強しちゃいます。

---以下引用---

個人再生についての説明
個人再生とは、簡単に言えば民事再生の個人版のようなもので、
裁判所を通じて借金を減らし残こりを分割で支払っていく手続きです。

自己破産すると借金はなくなりますが、自宅や特定の資格は停止されます。
停止されるのは、弁護士、公認会計士、司法書士、税理士などや
会社の取締役、監査役、そして保険外交員や証券外交員など他人の財産を預かる職業などにもつくことができなくなります。

住宅ローン以外の借り入れが多く、それが原因で返済が行き詰まった場合でも、
自己破産の申立てをしてしまうと、自宅を手放さなくてはならなくなります。
しかし、ほとんどの人はマイホームは愛着もあり手放したくありません。
マイホームを手放さなくてもいい手続きが個人再生です。

個人再生を選択する理由の多くは、「住宅ローン特則」にあります。

住宅ローン債権だけを別枠で扱い、それまでどおりに返済していく方法です。

ほかの債権は、個人再生の原則どおり再生計画によって一部支払い、残額を免除してもらいます。
この「住宅ローン特則」を希望する人が多いのですが、この「住宅ローン特則」はかなり要件が厳しいです。
例えば、自宅が、住宅ローン債権以外の債務の担保に入っていてはいけない。
「住宅」でなければならない(店舗などは不可)といった条件などです。
この条件でつまづいて、任意整理や、自己破産に切り替える場合が多くあります。

---
ふむふむ。
多重債務者の方で、どうしても、住宅を残したいという方には、
とても有効は法的手続きですが、住宅ローン特則の要件を満たすことが必要なんですね。

自己破産に切り替えた場合・・・自宅は失いますよね。。。

住宅ローン特則では、住宅ローンの返済額については債務免除や金利引下げは行わず
裁判所が強制的に返済計画の引き直しを行います。

個人再生、住宅ローン特則の利用を検討されている方・・・
住宅ローンは、今後、返済計画通りに返済し、完済できる目処はありますか?
弊社では、並行して、身内間売買や、リースバックなど、自宅を残す方法を
一緒に考えることもできます。

ぜひ、ご相談くださいませ。お待ちしております。


地震関連の間接被害型倒産増加・・・

こんにちは。任意売却推進センタースタッフKです。

なんとなく、どんよりした天気ですが、
ヒノキの花粉飛散もそろそろ終わりのようで、
だいぶマスク無しの生活ができるようになりました。
安売りの時に、大量に買いだめしたマスクは、
来シーズンまで(といっても私の場合通年アレルギーなので秋花粉用に・・・)
利用できそうです^^

さて。先日ですが、
---
帝国データバンクが6日発表した東日本大震災関連倒産の動向調査によると、
震災発生から4月末時点までの約1カ月半で、関連倒産件数は合計66件、負債総額は371億300万円だった。

1995年の阪神大震災時は同期間で22件の関連倒産が判明しており、
倒産の発生速度は阪神の3倍に達した。
被災地域が広く被害も甚大なためで、倒産発生地域や業種は広範に及んでいる。
帝国データバンクでは「阪神の関連倒産件数(発生後3年間で394社)を早期に上回る可能性が高い」としている。

---
というニュースを見ました。

今回の地震は、阪神時の倒産企業は、8割が被災地の近畿に集中しており、
震災後1年間の関連倒産194社のうち直接被害型が過半数を占めていたのに対して、
今回の地震後、「2011年度の業績見通しについて」では、
3社に1社(33%)が「減収減益」を見込んでいます(前年度+4%)。
下振れ要因として「東日本大震災による被害」をあげた企業は56%で、
直接被災した企業に加え、仕入れ先の被災や風評被害などの
間接的な影響を見込む企業が多くなっています。

今後、被災地の被害状況の把握が進むことによって、
直接被害の件数が増えることも考えられますが、
今回の震災では、間接被害型が多いのが特徴のようです。

お客様からも、収入減や、住宅ローン支払い困難の裏には、
地震の影響で・・・とお話される方も少なからずいらっしゃいます。

夏に向けて資金繰りが厳しくなる個人の方や、中小企業が増えると言われていますが、
地震により、直接家を失った方でなくても、
今後の収入減が予想され、住宅ローンの支払いが難しくなりそう・・・
そのような場合は、どうぞお早めにご相談下さいませ。

お待ちしております。


競売で落札されたら・・・

こんにちは。任意売却推進センタースタッフKです。

横浜は、今日は初夏というか、真夏のような陽気です。
土・日もこんな気候だと、娘に「屋内プールに連れてけぇ~」と言われないか。
ちょっと心配。
寒暖差が激しいので、皆さま体調には十分ご留意下さい。

さて。残念ながら、任意売却できずに、競売で落札されてしまった!という時。

弊社にも、「競売開始決定通知が届いた」とか、「競売になっているんですが。。。」というお問い合わせは少なからず
いただきます。
競売開始決定通知が届いている段階でしたら、開札まで約6ヶ月位は時間がありますので、
任意売却できる可能性はあるのですが、
競売の入札が始まってしまったような段階であれば、
残念ですが、任意売却は時間的にまず不可能です。

競売で落札した人に権利が移ると、もちろんその家は、所有物ではなく、
入居者ではなく、占有者になってしまいます。

しかし、今の日本の法律では、その占有者を簡単に追い出すことができず、
退去してもらうためには、「引渡し命令」という
「強制的に追い出しができる許可」を裁判所から取る必要があります。

この手続をするのには、1ヶ月以上の時間と数十万円の費用がかかりますので、
ほとんどの、競売で落札した競落人は、その時間と費用を払って占有者を追い出すか、
占有者に引っ越し代として、数万円から数十万円のお金を払って出ていってもらうかの選択をすることになります。

よって。

競売で落札されて、家を退去しなければならない時には、
落札者から連絡があった際には、
「出ていきたいが、お金がないので、引越しができない。
引っ越し代をください。」ということで、引っ越し代を捻出できる可能性もあります。

もちろん。落札者が、引越し代を支払う義務はありませんし、
落札者によっては、意地でも占有者にお金を払わないという場合もありますので、
注意が必要かと思いますが、最後の最後、交渉してみるのは損ではないですよね?confident


液状化の危険度を調べる

こんにちは。任意売却推進センタースタッフKです。

今朝、恐れていた、幼稚園の送り時の雨rainになってしまったのですが、
予想では、徒歩で30分!考えていた、幼稚園バス停までの所要時間も、
なんと、15分!で到着し、なんとかバスに乗り遅れずにすみましたcoldsweats01
いやぁ。子共も、親が真剣だと、協力するもんですねぇ。
この雨の中、頑張って小走りsmile今日のおやつは、大サービスしましょうbanana

さて。さて。震災後の液状化問題。
ご自宅が、、、今後、購入を考えている地域が、、、どのくらい影響あるんだろう。。。
というご心配の方は多いと思います。

私も気になって、調べてみました。(調査済の方には関係ないおはなしですみません)
各自治体で、液状化マップっあるんですね。
東京や、横浜、川崎にもありました。

東京の液状化予測図
http://doboku.metro.tokyo.jp/start/03-jyouhou/ekijyouka/
横浜 消防局 液状化マップ
http://www.city.yokohama.lg.jp/shobo/kikikanri/ekijouka-map/

沿岸部とかは、やはり心配ですよね。

不動産業として、販売する物件によっては、
液状化について不安なお客様に、説明するようなことも必要になるかもなぁなんて
思っています。

HPを活用して、ご自宅の地震による影響も調べていただくといいかもしれませんね。

金融機関に任意売却を申し出るタイミング

こんにちは。任意売却推進センタースタッフKです。

この週末は、頭痛がひどくなり、ちょっと微熱もあったので、
風邪?と思っていたのですが、熱が下がっても頭痛は治まらず
最近、肩こりがひどかったので、肩こりが原因の頭痛?と考えなおし、
ストレッチや、温湿布で、肩の血行を良くする努力をしたら、
ほんと、治るもんですね〜。人間の治癒能力を見直しましたsmile
もちろん、もっとひどくなったら、医療機関なり、整体等にも
お世話になった方がいいのかもしれませんが、
できるだけ、自分の体、健康管理は、自分で!頑張りたいと思ってます^^

さて。本日は、基本的なことではあるのですが、
「任意売却・・・っていつの段階で銀行に申し出るのか??」という疑問について。

お客様にとって、最初の『嫌なこと』coldsweats01は、
「返済できないということを銀行に申し出る事」
かと思います。。。
この申し出は、銀行側としても、契約者、債務者本人でないと
受け入れられないという内容のものですので、
電話なり、銀行に出向くなりしなければならないのですが、、、
普通は、少し、ドキドキですよね。

担当者に、しつこく、返済を強要されるかもしれない。。。
競売にかけると脅されるかもしれない。。。
(銀行にとってみれば、当然の対応なのでしょうがbearing

疑問についての回答というわけではないのですが、
銀行に申し出るタイミングは、返済滞納前でも、滞納してからでも大丈夫です。

滞納をすると、銀行から、支払いの督促をされますが、
やはり、、、気分のいいものではないですよね。
そのような方は、滞納前に、任意売却をするということを
銀行に申し出れば、しつこい?督促はないでしょうし、
自分から、銀行に連絡して、任意売却のことを申し出るのは面倒?だ。。。という方は、
返済を滞納すると、銀行から電話なり、手紙なりで、督促がありますので、
その時点で、返済できないので、任意売却をするという意思を伝えれば良いと思います。

銀行側も、(特に、住宅金融支援機構の窓口になっているだけの銀行であれば)
任意売却ということで、仲介する不動産会社も決まっているということであれば、
何度も電話があったりといったような過度な督促はないことがほとんどです。
(書面では何度か連絡があるでしょうが。。。)

弊社に任意売却を依頼していただけるのでしたら、
この最初の『嫌なこと』は、最後の『嫌なこと』になるように、
お客様が銀行に返済できない旨の申し出をした後の債権者との窓口は、
全て弊社が担当できますので、ご安心くださいませ。

住宅ローンの返済滞納前でも、滞納している方でも、
いつでもご相談お待ちしております^^

二重ローンで破綻しないように・・・

こんにちは。任意売却推進センタースタッフKです。
世間では、ゴールデンウィークの真っ最中ですが、いかがお過ごしでしょうか?
この連休中に、本年度の宅建受験の準備をそろそろ・・・と考え、
DSの宅建ソフトを購入してみましたが・・・このソフト、過去問題は、13年分と盛りだくさんなのですが、
まだまだ、問題に出てくる用語の意味すら理解できず・・・bearing
このソフトだけで、合格しようなんてちょっと甘かったみたいです。
しっかり、勉強してから、仕上げにソフトを活用したいと思います。

さて。震災で住宅ローンを抱えたまま家を失い、
再建に向けて、二重ローンを組むことを検討している場合、
こんなチェックリストがありますので、ご紹介します。

1.もとのローンと2本目のローンの毎月返済額合計は、
無理なく返せる金額ですか?

2.2本分の返済をしながら、少なくとも年間50万円の貯蓄ができますか?

3.2本分の合計返済額は、将来子供の教育費負担が増えたとしても、
返済できそうですか?

4.2本それぞれの完済年齢はいくつなのか確認しましたか?

5.2本目それぞれの60歳時ローン残高、65歳時ローン残高を試算しましたか?(自分でできない場合は、銀行に頼むと試算してくれます)

6.「新たに建てる」「新たに購入する」以外に有効な選択肢はないか、
考えてみたことがありますか?

7.夫婦、家族でよく話し合って決めましたか?

当事者の方が一番よくわかっていることだとは思いますが、
二重ローンは、家計に重くのしかかってきます。

このチェックリストは、先日出版された、
『災害時絶対しっておきべき「お金」と「保険」の知識』(ダイヤモンド社出版)
から引用しましたが、この本では、
「仮設住宅を出るまでに持ち家を用意しなくては・・・」などど焦ってローンを組むことは避け、
最初のローンが払い終わるまで、賃貸住宅を利用し、
2本目のローンを借りる場合でも、頭金を貯めて、借り入れ額をできるだけ少なくする事を勧めています。

このチェックリストを確認して、
2.や、3.4.5.に関しては、二重ローンに限らず、
新規で住宅ローンを組む際には、是非チェックして欲しい項目ともいえると思います。

ローンを返済しながら、一定額の貯蓄ができる余裕があるかどうか。
これは、とても重要です。
不安な方は、ぜひ、適正診断チェックしてみてください。
住宅ローン適正診断
http://www.homeloan-check.com/index.php


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    ◆住宅ローン破綻したら、どうなるの?


    ◆千葉テレビ・神奈川テレビ・テレビ埼玉で紹介されました。テレビ取材


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