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2011年1月

任意売却に関する申出書について2

こんにちは。任意売却推進センタースタッフKです。
本日で1月も終わり。早いですねぇ。花粉の季節もカウントダウンが始まってますね。
今年の花粉量は例年の10倍。花粉が続く時期も1.5倍!なんてwobbly
既に、医者から強めの薬を処方してもらい、準備万端ですが。。。憂鬱です。。。

さて。前回の続き。

1番の債権者が住宅金融支援機構の場合で任意売却を開始する際には、

「7全額繰上償還請求をうけていない場合にあっては、
貴殿に対する残債務に関わる期限の利益を放棄することに同意します。」

と記載されている「任意売却に関する申出書」を
住宅金融支援機構に提出するのですが、

このように、期限の利益を放棄するって、通常はあまりありません。
(任意売却の申出書は、6ヶ月程度返済を滞納した後に提出することが一般的です。)

なぜなら、6ヶ月住宅ローンの支払いをストップできる
=その分の費用を貯められるので、引越し費用等に充てられるというメリットがあるからです。

しかしながら、
既に、空き家になっているので、早めに売却したい等の理由もあり、
弊社でも、売り主様のご希望に合わせて、期限の利益喪失前でも、
任意売却の手続きを進めることがあります。

そして、前回書きました、抵当権が2番・3番とついていた場合。
なぜに、難しくなってくるのか?なのですが、
2番・3番で、一般の金融機関から住宅ローンを借り入れする場合、
通常は、保証会社の保証をつけて、融資を受けています。

金融機関としては、住宅ローンの返済を6ヶ月程度滞納すると、
保証会社から住宅ローン残額全額を代位弁済されるため、
「期限の利益喪失前(代位弁済前)に、任意売却する」ということを申し出た場合、
断られることがほとんどです。

当たり前ですよね、、、、
6ヶ月滞納したら、
保証会社から代位弁済され、全額支払われるのですから、
わざわざ「代位弁済」される前に、
任意売却に応じて損することはないですからね。

期限の利益喪失前に早めに任意売却をしたいという場合、
2番・3番の住宅ローン残額全額を支払わなければ、
抵当権を解除できず、任意売却できないということもありますので、
その際は、事前にしっかりとご相談いただければと思います。
お客様のご希望を考慮し、最適な方法をアドバイスさせていただきます。

ご相談お待ちしております^^

任意売却に関する申出書について

こんにちは。任意売却推進センタースタッフKです。

今日の最低気温は7℃との予報でしたが、通勤以降外出していないので、
寒さは実感できませんでしたが、、、帰宅時、ちょっと覚悟して帰りたいと思ってます。。。

さて。本日は、「任意売却に関する申出書」について。

債権者が、住宅金融支援機構の場合、
この用紙を提出することにより
任意売却の手続きが始まります。
この様式は、住宅金融支援機構のHPよりダウンロードできますが、
この様式の一番下。

「7全額繰上償還請求をうけていない場合にあっては、
貴殿に対する残債務に関わる期限の利益を放棄することに同意します。」とあります。

これ。通常、期限の利益の喪失するまでの約6ヶ月間は、
住宅ローンを支払いをストップできるのですが、
『その支払いをストップするという利益を放棄して、
早めに任意売却することができますよ。』ということなのですが、ご注意下さい。

債権者が、住宅金融支援機構だけなら、問題ないのですが、
抵当権が、2番、3番・・・と、複数ついていた場合、
任意売却の手続きが難しくなります。

詳細は、次回のブログにてご説明しますね。


任意売却物件のご説明

こんにちは。任意売却推進センタースタッフKです。

本日の横浜もいいお天気。今後も晴天が続くとの予報ですね。
これだけ寒い日が続いているし、次回降るのは、雨ではなく雪かもしれませんね。
子供達は、雪が降るのを心待ちにしているようなのですが、
大人は、どうしても、交通機関の影響がぁ。とか、通勤に影響がないかぁ。とか、
心配して、喜べませんよねぇ。

さて。最近、
購入を検討している方に、「任意売却物件」ってどう説明したらいいんだろう。
ってちょっと考えちゃったりしています。

以前もブログで書いたかもしれませんが、
購入を検討している物件に「任意売却」って表記があると、
よくわからないお客様は、「事故物件」や「競売物件」と同じような
ちょっと良くない印象をもたれていたります。

弊社は、任意売却で、相場よりお得感のある価格での販売を心がけているので、
割安な「裏の理由」を知りたがるのが、問い合わせの電話でよくわかります。。。

もちろん、告知義務がありますので、事故物件の場合は、
事故物件と明確にお答えしていますので、
事故物件ではない「任意売却物件」は、通常の物件と変りない物件です。

弊社でご説明している「任意売却物件」購入に関する注意事項は
下記をご参照していただきたいのですが、
http://www.citylife-zero.com/attention.html

うーん。一般的には、任売却物件って
抵当権額を下回る、いわゆる住宅ローンの残債より下での価格での販売って
(住宅ローンの支払いが困難になったという背景もあり)
売主様としては、あまり大きな声?で言ってほしくない情報かなぁとか、
心配をしてみたり、
抵当権額より上、住宅ローンの残債より上での販売の時でも
既に競売になっているような時には「任意売却」っていうし。。。

うーん。で、私が考えたのは、購入の検討者の方には、
任意売却物件とは、通常の物件と変りない物件で、
しいて言えば、債権者(住宅ローンを融資した金融機関)主導で、
販売価格を設定した物件。
(売主様が自由に決められるわけではなく)
という説明をしようかなと思っています。
瑕疵担保責任が免責だから、割安なんですよ~とも言いたいですが、
瑕疵担保責任って何??って思う方もいるかもしれませんし。

ちょっと試行錯誤しながら、適切なご説明をするよう努力します。

ぜひ、任意売却物件に興味を持たれたら、ご連絡くださいね!!


FP2級^^

こんにちは。任意売却推進センタースタッフKです。

え~っと弊社もおかげさまで順調に業績があがり?スタッフの人数も増え、
本日は、女性スタッフ3名+1名^^で営業しております。
(今までは、一人でお留守番っていうこともあったんですよ~^^;)
なかなかにぎやかないいかんじですcatface

さて。昨日、FP2級を受験してまいりました~^^
みなとみらいのパシフィコ横浜の展示ホールにて、
総勢軽く1000人は超える、一斉受験でしたね~。
まぁそのせいかあまり緊張はしませんでしたけどsmile

今回は、2級というだけあって、3級より出題される問題も
濃い問題が多いし、○×の2択ではなく、4択なので、勘にも頼れず^^:
実技はあきらめて、筆記のみの合格を目指しました・・・結果。
60問中36点以上の合格で、自己採点41点でしたので、
・・・一応合格・・・ですかねぇ?

また、5月に受験し、今度は、実技の合格を目指します♪

そのほうが、またまたしっかり勉強できて、好都合ですよね!

過去問ですが(昨年1月実施)、住宅関連のこんな問題がありましたので、
ご紹介します。

4択の問題とのことで、不適切な問題を選ぶという選択肢に、

1.住宅ローンに保障会社の保障を付した場合、万一、Aさんによる住宅ローンの返済を滞り
Aさんに代わって保障会社によるM銀行への返済がなされると、
Aさんはその保障会社に対して債務を負うことになる。

2.住宅ローンの利用に伴いAさんが団体信用保険に加入した場合、
その団体信用生命保険に係る保険金の受取人はM銀行となる。

の2問がありました。
このブログをご覧の方であれば、適切か不適切かお分かりですよね??

答えは、2問とも「適切」です。

うーん。私の、FP対策の問題集には、こんな住宅ローンの「裏側^^」については、
説明がいっさいなかったぞぉ。
これって社会の常識になっているのでしょうかねぇ?

来年くらいには、「任意売却」についても出題されそうですね。

少しでも、得た知識が接客に活かせるように。
(基本的なことは忘れずにいたいものですねぇbleah

悲しい連帯保証人

こんにちは。任意売却推進センタースタッフKです。

この冬。家族が皆健康で病気もせず過ごしていたのに、、、
とうとう、4歳の子がダウン。。。bearing
皆様も十分お気を付けくださいませ。。。

さて。本日の本題。「連帯保証人」は、
ご存知のとおり、
連帯保証人は「債務者が返済できないとき」に限らず、
債権者からの請求があったら、返済する義務がある。

という債務者と同等の責任を負う立場です。

このお仕事をしていると、債務者本人ではなく、
連帯保証人である、配偶者様からのご相談をいただくこともあります。
当事者の債務者ご本人は、精神的にも、肉体的にも病んでいて、
相談する気力もない。。。という状態も少なくありません。

この場合、もちろん心配されて、配偶者の方が
いろいろと手を尽くすのですが、結局は、当事者本人が、
動かないと事態が好転しないということもあります。

責任は、同等なのに、競売の危機!に直面しているマイホームは、
ご自分の所有の物ではないから、結局は、債権者からも手続きを進めてもらえない。。。

悲しいです。

弊社としても、なんとか、債務者ご本人を説得してください。としか
言いようがない。
もちろん、弊社の担当者から債務者ご本人に連絡すれば、
説得できる可能性があるのであれば、対応いたしますが。

配偶者の方、連帯保証人の方の悲しい立場。
精神的なお力に少しでもなれたら幸いです。

どんな立場の方でも、どんどんご相談くださいませ^^
住宅ローン破綻危機を乗り越えましょう!!

任意売却「後」の覚悟

こんにちは。任意売却推進センタースタッフKです。

風邪やインフルエンザの流行のニュースを耳にする今日この頃です。。。
昨日、主人が健康診断で病院に出向き、
「菌をもらってきたかも。。。」と不吉なことを口走っていました。
健康診断で病気になったら、本末転倒!?ですよねぇ~think
十分注意したいと思います。

さて。突然?ですが、弊社に相談される方は、
住宅ローン滞納のどのような段階が多いと思われますか???

(しっかりと集計したわけではないのですが。)
やはり、多いのは、「何回か滞納している」という方です。

「督促状」や「催告書」が届き、どうしたらいいか、わからない。といった状況の時ですよね。
そして、ちょっとインターネット調べてみたら、なんだか、「任意売却」って言葉を初めて目にする。
そして、相談の電話。
もちろん、あまり任意売却ついてはご存じなく、
競売より、なんだか有利らしいくらいの認識です。

この時点で、私どもができることは、
期限の利益喪失前、滞納1~2ヶ月位であれば、
債権者(融資先銀行の窓口)で、支払いの相談もできるかもしれませんが、
今後完済の見込みがないのであれば、
任意売却について、正確な知識を得て(もちろん、相談された電話中にご説明するのですが)
売却することも考えてくださいというアドバイスです。

「家を手放す!」と覚悟している方でしたら、話は早いのですが、
そうでない方は、、、当然に迷いますよね。

期限の利益喪失まで、代位弁済されて、保証会社から一括請求、競売への手続きを開始するまで、
住宅ローンの支払いをストップ「しなければならない」のですから、
「家を失いたくない!」と強く願っている方は、悩むのです。。。
もちろん、支払えない状況なのでしょうが、
ストップしなければ任意売却できず、
そして、任意売却が成立しなければ、競売になってしまうんですものね。。。

物件により、また、債権者や、それぞれの債務の状況により
弊社の例でも、100%任意売却できる!とは言い切れません。
やはり、競売になってしまう、リスクはあります。
それは、十分にご注意いただきたいですし、
任意売却は債務を帳消しできる、魔法の行為ではないので、残債務にしっかり向きあう覚悟もお持ちいただきたいと思っています。

他の不動産業者にありがちな、
「任売却後の残債務は大丈夫です。どうにかなります。」といったような
甘い言葉だけは申し上げられませんが、

「任意売却後の残債務を最後まで、責任を持ってアドバイスできるスタッフ」がいる。
これが弊社の強みです^^し、
残債務に最後までお付き合いする覚悟を持って業務をお引き受けいたします。

ぜひ、覚悟をもって?ご相談くださいね?^^
弊社も覚悟をして、ご依頼を承ります^^


Nobody's Perfect

こんにちは。任意売却推進センタースタッフKです。

横浜地方は晴れの毎日が続いています。
これで暖かくなると一気に花粉が飛散しますよね~^^;
2011年春は全国的に花粉が多く、特に東北南部から近畿にかけては非常に多くなる見込みとのことwobbly
時期は、2月上旬頃から。通年アレルギーの私でも、特に例年憂鬱なこの時期。
花粉症の皆様も(今まで花粉症でなかった方も)お気をつけください。

さて。昨日、(業務とは関係ないのですが^^;)
Nobody's Perfectという育児プログラムを受講しました。

Nobody'sPerfectとは、その言葉通り、

完璧な人間などどこにもいません。
完璧な親や完璧な子どもなど、存在しないのです。

という前提から、
「大事なのは、可能なかぎりベストをつくすことです。
そして必要なときには、まわりから助けを借りることです。」

ということを、学んでいくプログラムです。

これってとてもいい言葉♪
いろんな悩み事(住宅ローンに悩んでいる人にも)当てはまるんじゃない?って思ってしまいました。

ベストを尽くして、それでも、どうしようもないときは、
どうぞ、助けを借りてください。
そのために、私どもような不動産の専門家がいるんですよ~。

今回は、0歳~5歳の子供を持つ母親12名が集まって、
育児においての悩みを出し、
「私の場合はこうよ」とかいろいろと体験談を語り合いました^^

育児に関しては、Perfectな正解はありません。
いろんな方の事例を聞くことで、「こんなやり方もあるんだ」って知っていく。
そして、「助け合う仲間を見つけていく」
これがこのプラグラムの目的なんだなぁ。って考えさせられました。

いろんな体験談、事例は、私共のHPや、ブログでも参照できます。
ご自身の悩みに「必要な助け」が得られるかもしれない。。。と思ったら、
ぜひ、一度、ご相談くださいませ。

貸金利用者の延滞率・・・上昇・・・

こんにちは。任意売却推進センタースタッフKです。
もうすっかりお正月気分は終わりました・・・でしょうか?
3月末の決算期に向けて、多くの企業様も多忙の毎日になることが必至ですね。
不動産業界も、張り切っていきます^^

さて。こんな気になる記事を見つけました。

貸金利用者の延滞率じわじわ上昇29.1%に
2011年01月11日(火)
ニュース記事 以下抜粋
---
貸金利用者の資金繰りが厳しくなってきている。2010年12月、借入残高がある利用者のうち、3か月以上返済が遅れている人は29.1%に達したことが、信用情報機関のシー・アイ・シー(CIC)の調べでわかった。
CICはクレジットカードや信販会社、消費者金融、リース業など約1000社以上が利用している、割賦販売法および貸金業法の両業法に基づく指定信用情報機関。

CICによると、2010年12月20日時点で借入残高のある貸金利用者数は1490万人。このうち、434万人に3か月以上の延滞が認められ、 11月と比べて延滞率は0.4ポイント上昇した。集計をはじめた2010年4月の貸金利用者数は1531万人で、このうち412万人に3か月以上の延滞があった。延滞率は4月と比べて2.2ポイント上昇しており、借入残高の総額は減ってきているが、延滞者は少しずつ増加している。

2010年6月に完全施行された改正貸金業法で「総量規制」が導入されたことによって、消費者金融業者らが融資審査を厳しくしていることなどが原因とみられる。

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ご存知のとおり、改正貸金業法の完全施行後、「総量規制」導入の影響によって、貸金業者の融資審査が非常に厳しくなっています。

あまりあってはならないことですが、住宅ローンのために、
消費者金融を利用して・・・という方もいらっしゃったかもしれません。

法外な利息ながら穏やかな対応の「ソフトヤミ金」や
クレジットカードのショッピング枠を現金化し、手数料を差し引いて多重債務者らに渡す「カード現金化業者」が急増しているということも耳にします。

が、どんなに困っている状況であってもこのような業者には絶対に手を出してはいけません!

もしも、住宅ローン返済でお困りな時は、冷静に、

・今後、完済できる見込みがあるのか?を考えてみましょう。

完済できる見込みが無いのなら・・・売却を考えるのも一つの方法です。

住宅ローンに関して、自分一人で、家族で悩んでいても結論が出せない場合・・・
どうしてもいいかわからない・・・そんな時には、ぜひ、弊社までご相談ください。

いつでもお待ちしております。

新年を迎えて

明けましておめでとうございます。任意売却推進センタースタッフKです。
弊社は、昨日から始業しています。
新年の初出勤。お正月気分でのんびり・・・のつもりでしたが、
本日も、任意売却の相談の新規電話が2件!
新年だからこそ、マイホームをどうするか考える方も多いのでしょうね。

皆様は、年末年始休暇でリフレッシュされましたか?
良い1年になりますようお祈りいたします。

私は、母と祖母と同居しているのですが、
そのため、家族・親戚が祖母の家にお正月に集合!します。
今年は、総勢21名!が大集合しました。

大学3年生の就職活動真っ最中の女性がいたり、
40歳間近な、マイホーム購入を考えている独身男性いたり、
国際結婚をし、アメリカと日本の国籍を持つ子どもを持つ女性がいたり、
離婚、子供なしで司法書士をしている女性がいたりと、
なんだか、世間一般?の縮図のような親戚一同なのです。。。

職業柄、マイホーム購入を考えている独身男性は
とても興味深く、いろいろ状況を聞いてみているのですが、
3年位、ずーっと探しているのだが、なかなか決められないんですcoldsweats01
勤続年数15年以上。高年収。貯蓄も1000万円近く有り。

いい物件もありそうなのですが、
借金を背負うことにいまいち踏み出せず、今に至るというかんじでしょうか。

今日の日経新聞にて。
家計貯蓄・借金のバランスシートが縮んでいるという記事を読みました。
貯蓄も、負債も減少になっているとのこと。

『将来の不安から住宅や自動車などローンが必要な高額消費を
敬遠している姿が浮び上がる。』
とのこと。まさにそのとおり。

新年早々のニュースでは、
『トヨタ自動車、事務系正社員400人採用へ』
とか、
マグロの初競り3000万円超!
とか、景気の良い話も聞きます。

なんとなーく、楽観なのかもしれませんが、
今年こそは、景気回復!を期待したいですよね。

大丈夫です。住宅ローンの問題はきっと解決できます。

ご心配が少しでもあるのなら、いつでもご相談ください。

本年もどうぞよろしくお願い致します。

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    ◆住宅ローン破綻したら、どうなるの?


    ◆千葉テレビ・神奈川テレビ・テレビ埼玉で紹介されました。テレビ取材


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