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2010年10月

多重債務・・・でもマイホームは失いたくない・・・

こんにちは。任意売却推進センタースタッフKです。
昨日は、北海道の平野部で初雪が降ったとか。
横浜も、冬のような寒さです・・・。
TVのニュースキャスターも、「秋を通り越して冬になっちゃいましたねぇ」って。
うーん。もっと秋を満喫したいです。

さて。私どものお客様は、債務が住宅ローンだけでなく、
カードローン等の債務を負っている場合が少なくありません。
いわゆる多重債務状態ですね。
この債務をどうしたら良いのかわからずご相談いただくことがあります。

多重債務の場合は、やはり債務を精算することが、
人生をやり直す上での効果は期待できます。
債務整理をすると、マイホームを必ず失ってしまうと思い込んでいる人もいらっしゃいますが、
決してそんなことはありません。
整理方法によっては、マイホームを残しながら、
他の債務を軽減させることもできるのです。

債務整理の手段は、下記の通りです。

Saimuseiri

士の付く職業の先生に相談に行くと、『自己破産』を勧められることが多いかと思います。
上記の通り、自己破産すると、マイホームは失いますよね。

多重債務の方で、マイホームは失いたくない!
そのような切実なご相談には、弊社では適切なアドバイスができますので、
ぜひ、お気軽にお問い合わせくださいませ。

*但し・・・大変恐縮ですが、弊社は不動産会社です^^;ので、
債務整理など、弁護士業務の対象となる法律行為はできません。
必要な場合には、弊社提携の弁護士事務所をご紹介致します。

任意売却を決断するということ

こんにちは。任意売却推進センタースタッフKです。
10月もそろそろ終わり。。町中、ハロウィンの飾り付けがにぎやかですね。
ハロウィンが終わるとクリスマス。
この時期になると、1年って早いなぁって実感しますね^^;
残り少ない2010年、皆様が健康で過ごせますように。。

さて。任意売却業界では、住宅ローンの
年末のボーナス支払いできそうもない・・・といった
相談もそろそろ多くなりそうな気配ですが、
先日、こんな質問を承りました。

「住宅ローンを3ヶ月滞納しています。銀行からの連絡はありません。
任意売却をするべきかどうか迷っています。」

実は、住宅ローンを滞納しても、
執拗な電話での督促といったものはあまりありません。
郵便で、ご連絡してくる場合がほとんどです。

このお客様のように、3ヶ月もなにも連絡してこない債権者もいるようです。

この方は、現在就職活動中で、
まず、就職できれば、銀行と交渉して、
なんとか支払いのりスケジューリングをしようということも考えているようで、
「任意売却の申し出」をすると、後戻りできない。ということを懸念され、
なかなか決断できないようでした。

通常3ヶ月だと、債権者側からは、期限の利益の喪失ということで
残債の一括支払いを請求され、そうなってしまうと、
一括支払いできない場合は、競売か、任意売却かしか
方法がなくなるのですが、
期限の利益喪失前で、債権者から連絡もないようなら、
今後の収入の増加の可能性もあるわけですから、売却まで踏み切れないですよね。

もちろん、弊社としても、「すぐに任意売却の手続きをしましょう」とは言いません。

お客様からは、「皆さんどうやって決断したんでしょうね。。。」と聞かれましたが、
ご自身で、「今後、住宅ローンを支払いをできるかどうか。」を冷静に考えて
決断するしかないのです。

このお客様、とても賢明な方ですので、銀行からの連絡の有無に関わらず、
ご自身で、「11月中旬までには、結論を出します。」とおっしゃっていました。

銀行から督促や、期限の利益の喪失、代位弁済などのお知らせなどが届き、
時間的に余裕がなく、やむを得なく、競売より、有効な任意売却を選ぶという方もいらっしゃいますが、
このお客様のような余裕のある段階でご相談をいただくと、
「お客様自身で、今後について、冷静に考え、様々な選択肢があるなかで、
ご自身で時期を決めて、最善の方法を選んだ」
という結果になるんだろうな。と。
どんな決断をされても、応援できたらいいな。と思っていますconfident


独身女性が家を買うということ

こんにちは。任意売却推進センタースタッフKです。
昨日は、山形、米沢で芋煮会に参加していきました♪
暑い夏の影響を引きずっているのか、紅葉はあまり見れず、
ちょっと残念でしたが、自然と秋の食材を満喫してきました^^

本日は、女性が家を買うことについて、ちょっと考えてみました。

日本では、独身女性が、マンションを購入することは珍しいことではありません。
ある程度年収もある独身女性だったら、ちょっと割高でも、おしゃれな立地でこぎれいで、
一人で楽しめるような、美しい部屋を好み、購入する場合が多いでしょう。

しかし!「転売できるから大丈夫」と思っていても、そう簡単にはいきません。
自分と同じタイプの独身女性は、他人がこだわったものは、買いません。
新築で自分好みの物件を探します。

そして、マンション購入の際ありがちな間違いのもう一つは、
「不動産さえ持っていれば将来安心」という考え方です。
特に新築マンションは、新車と一緒で、買った瞬間に価値が下がる場合がほとんどです。
価値が下がれば売るときは損をしますね。
すると、不動産を持っているから安心とは、到底言えないわけです。

これは、大変危険です。

他国では、不安定な身分の独身女性が
新築マンションを買ってしまう大胆さは、理解できないようですよ。。。

参考までに、独身女性が、負債を抱えるデータを見てみると・・・

Husai

女性は、40代に住宅・土地のための負債が多くなっていますね。
無理なく返済していければいいのですが、
統計データでは、


Husai2

70代までも負債が残り続けるようですし。。。

独身の女性は、これからのライフプランがなかなか決めにくいもの。
40代に独身で、将来のために、資産になるから、、、と決めつけて、
家を購入するケースが多いのかもしれませんが、
今後の将来において、不動産を持っていることが“安心”ではなくて、
足かせになってしまう可能性が大きいことも十分ご承知の上で、
住宅購入していただきたいですね。

任意売却後のカードの利用について

こんにちは。任意売却推進センタースタッフKです。

めっきり寒くなってきた今日この頃。
横浜地方も紅葉シーズンが待ち遠しいですね^^
明日、山形に小旅行するので、一足早く紅葉が見れるかも。
楽しみです^^

さて。先日「任意売却してもカードは利用できますか?」という
ご質問をいただきました。
回答を申し上げますと、現在利用しているカードの支払いに延滞等なく、
問題なければ、当面は、そのまま利用できます。

任意売却すると、いわゆるブラックリストにのるということで、
カードの利用に関して心配される場合が多いのですが、
(ブラックリスト・・・いわゆる個人信用情報を指すのですが、
これは、借入金の返済が一定期間遅れると、
この個人信用情報に「事故」という形で登録され、
この登録された状態を「ブラックリストにのる」ということになります。)
住宅ローンの返済を滞納したので、「事故」として、
5年間は、その情報が登録されることになります。

もしも、カードの支払いが延滞した場合、カード会社が、
いわゆるブラックリストと呼ばれる個人の信用情報を調査する場合があるので、
その際に、住宅ローン滞納が事故として登録されていれば、
カードも使えなくなる可能性があります。

先の回答で、「当面は、そのままカードが利用できます」と書いたのは、
カード会社によっては、更新時に個人の信用情報を調査することもあるので、注意が必要です。

もしも、カードが更新できずに利用できなくなった場合、
利用できるカードもあります。
下記を参照してください。

http://www.ninbaisuishin.com/kokodake.php?id=24

貯蓄の目的は「住宅購入費」?

こんにちは。任意売却推進センタースタッフKです。
横浜地方は、今週は曇りの予報。
本日は、小雨もパラつきます。
気温も20℃前後と、めっきり寒くなりました。
近辺では、インフルエンザの発症の声も聞きます。
十分注意したいですね。。。

さて。「住宅新報Web」で下記の記事を見つけました。
一部抜粋しますと・・・
---
貯蓄をしている人は、「老後の資金」が27・3%で最も多く、
以下、「目的なく貯金」18・8%、「子供の教育費」15・6%、9・3%だった
「住宅購入費」が4位で続いた。住宅のリフォームは2%にとどまり8位。

また、同じ質問を貯蓄をしていない人も含めた全回答者に聞いたところ、
33・6%に上った「貯金」が1位に浮上。
「国内・海外旅行費」(18・5%)、
「生活費」(18・4%)に逆転された「住宅購入」は13・3%と6位に後退。

旅行を楽しんだり、生活費にあてるなど余暇や生活を、
住まいの購入より優先したいと考える
最近の消費者意識がうかがえる結果となった。
住宅のリフォームは9・4%で9位だった。

(対象:主に20~50代を中心とする男女2412人)
---
私の今までの認識だと、依然「住宅を購入したい!」という、
「マイホームが夢!」という方が多いと思っていましたので、
貯蓄は、住宅購入が目的ということかと思っていましたが、
意識が変わってきているんですね!

今となっては、新築で購入しても、不動産の価値は、
年々減少していくので、資産のために購入するという考えは持てないし、
「夢だから・・・」「家族のために・・・」と考えても、
消耗品としての住宅には、莫大なお金がかかり過ぎる・・・。

一般の方も、不景気の中、現実的になっているんですね。

弊社は、もちろん不動産会社なので、
住宅購入する方はいなくなってしまっては困りますが、^^;
収入に見合った価格の住宅を、
資産ではなく、(高い)消耗品なんだ・・・
そして、住宅ローンを組めば、返済ができなくなる可能性もあるので、
その時の対処法を予め考えておける方に、
ぜひ、貯蓄をがんばって購入してもらいたいです^^

安心のために、家を購入?

こんにちは。任意売却推進センタースタッフKです。
本日も横浜地方は曇天ですが。明日のお祭りは天気が持ちそうです^^
先週のお祭りは、2日間中、1日目が雨。2日目も午前中雨で、客足が悪く、
いろんな商品が叩き売り!されていいました。
(ある商品が2つ600円だったのが、6つ1000円になってたんですよ~^^;)
雨のお祭りもなかなか楽しめますよね。

さて。多くの方は、
「将来(老後)、収入がなくなった時、家があれば、
なんとか生活できる。
賃貸だと、賃料を支払えず、家をでてかなければならない。」
という不安から、家を購入することを検討することがありますよね。

私もそうでしたが、今は考えを改めています。

というのも、家を持っている場合、
「生活保護」が受けられないからです。

「生活保護」はいわゆる、生活困窮者には最後の砦。
困窮の度合いに応じて必要な保護・支援を行うものです。

この制度は、本来、健康なのに働いていない人は除外されていましたが、
今の世の中には、健康でも、
「働く場所がない」「頼れる親類もない」
「解雇されて住む場所がない」といった、失業者が大勢います。
このような方は、「生活保護」を申請し、保護・支援を受けることができます。
「住む家がない方」であれば。

家を持っている方は、資産を持っている方。
そのような方には、「生活保護」は適用になりません。

万が一の場合は、家を手放さなければならないし、
家を持っていたら、安心っていうことはないなぁ。
家があることによって、生活保護も受けられないんだなぁと思ったら、
「安心ために、家を購入」という考えはなくなりました。

今は、高齢者用の賃貸物件も多いし、
家賃を滞納しても、すぐに「強制退去!」ということもできないようになっているようですし。
(大家さんには、家賃滞納者は、頭の痛い問題でしょうけど。。)

いろんな意味で、物を所有しない方が、安心なのかも?
と思っています。

全米にて:差し押さえ住宅競売、手続き不備の疑い

こんにちは。任意売却推進センタースタッフKです。

体育の日の秋晴れ以降、すっきりしない蒸し暑い日が続きますね。
地元川崎では、イチョウ並木にたくさんの銀杏がなっています。
そして、とてもいい?匂い??が漂っています。catface

さて。10/9配信されたニュース。全米でのことですが。
差し押さえ住宅の競売、手続き不備の疑い。

一部抜粋しますと・・・

---
米銀大手バンク・オブ・アメリカ(バンカメ)は8日、
差し押さえ住宅の競売を全米で一時停止すると発表した。
物件の競売に必要な書類を過去に作成した際、
物件の売却が妥当かどうか、
ローン契約の詳細確認を怠ったとの疑いが浮上しているためだ。
---

住宅ローンの借り手が借金返済に行き詰まり、
銀行が担保物件として差し押さえた住宅の競売を巡っては、
オハイオ州の司法当局などが手続きの不備を指摘。
物件の売却を急ぐため、銀行側が不適当な書類を作成したと主張している。

---
えーっとアメリカの事情はよくはわからないのですが、
競売で売却しなくても済んだような物件を、
不適正な書類を作成し、競売の処理を急いで進めた・・・ということですよね?
それをサービサーが。

日本では、厳格な?サービサーが適切に処理しているし、
また、私どものような任意売却業者ができるだけ
競売にならないように努力しているし、
全米のようなことは起こらないことを願っていますが、
、、、日本でも、いろいろと、、、
競売での処理を強行に進めるような債権者もいますし。

アメリカのこの事件の背後には、
「自らの損失を抑えるため、手持ち物件の現金化を進めようとしている
金融機関」の存在があるようなので、
今後、日本の金融機関の動向にも注意が必要ですかね。。。?

「完済できる支払い」?

こんにちは。任意売却推進センタースタッフKです。

本日、体育の日は、横浜地方は晴天!
まさに運動会日和です^^
ただ、古い人間の私は、11日が体育の日ってなんだか違和感^^;
10月10日!が体育の日ですよね。。。

気候も穏やかで、晴天が続いたりすると、
来年春に向けての、住み替え、引越し準備のため、
住宅展示場や、オープンハウスも賑やかになりますよね。
私も友人も、川崎に比べて空気の良い場所への引越しを考えていて、
今日、国府津に現地見学に行こうかなぁなんて言っていました^^;

不動産会社の販売チラシの売り文句として、

「家賃を払い続けるのもったいない!」

をよく見かけますよね。

最近見た新築マンションの販売チラシでは、
---
あなたは、どちらを選択しますか?

支払いは一生続く
狭い、古い。万が一の時も賃料は続く賃貸生活。

完済できる支払い
最新設備、安心の免震構造。
万が一の時も家は残り、家族も安心のご購入。
---
というものでした^^;

うーん。この業界に就業しているからでしょうか。。。
この「完済できる支払い」って言い切るこのチラシ。
払えなくなる危険性だってあるのに。
もしも売却した場合、住宅ローンの「借金」が残る可能性が高いのに。
とーーーーってもリスクあるのに。

賃貸は、もちろん、何も残らないし、賃料も払い続けますが、
「借金」が残る可能性はないよね。。。

こんな、「安心の持ち家♪」のイメージを持たせちゃうのって
いけないよなぁ。。。

まぁ。家を売ることが商売なので、仕方ないのでしょうが。

昨年度、6万件もの競売があったということを知っていただいて、
営業の方は、販売してもらいたいですね。
6万件は、完済できずに、安心ではなかった不動産ですthink

事故物件のリスクに備える

こんにちは。任意売却推進センタースタッフKです。
本日の横浜地方はいいお天気ですね。
主人は、昼から職場仲間とバーベキューの予定とのこと^^;
私は、楽しくお仕事しますっ♪

さて。みなさまは、不動産会社で扱う「事故物件」ってご存じですか?
自殺・他殺・事故死・焼死・孤独死・発見が遅れた病死・
その他の事件や事故などがあった不動産は「心理的瑕疵物件」と呼ばれ、
一般の消費者にはなかなか売却しづらいものです。

弊社でも、ご縁があって、取扱い事例がありますが、
部屋のオーナーや管理会社のリスクはかなりのものです。
賃借人が自殺されたり・・・そして、最近では、
高齢者の孤独死も増え、オーナーの責任は全く無いのに、
資産価値が激減。辛いですよね。
どうにかならないものかなぁ。なんて思っていたら、
オーナー向けに死亡事故が発生した際の「家賃保障保険」を
少額短期保険を扱う「アソシア」が、10月1日から発売するとのこと。
その名称も、「大家の味方」!
http://www.associa-insurance.com/02-04.html

この保険を紹介している記事を一部抜粋しますと・・・
---
災害に備える保険はあっても、死亡事故に対応する保険は皆無。
孤独死が社会問題化するなか、保障を求める声は日増しに高まっていた。
そんな声を受け、マンション・アパート内での
死亡事故に対応する新しい保険サービスが登場し、注目を集めている
同社の保険では、死亡事故が発生した場合、
最長で6カ月分の家賃を保障。
保険料は戸室全体の家賃合計から算定し、
「仮に1カ月の家賃合計が70万円だと、年間保険料は8540円」(本間社長)という。
---
まさに、大家の味方!

アパート・マンションで1人暮らしをする高齢者が増えていますし、
(統計局の調査では、アパートなどの共同住宅に住む高齢者世帯は144万5000。
これは全世帯の34・9%にも及ぶという。)
高齢者の孤独死も、他人事ではないかもしれません。
今後のリスク管理に、オーナーになる方には、ぜひ検討していただきたいものです。

任意売却の安全性

こんにちは。任意売却推進センタースタッフKです。
10月は地元川崎はお祭りシーズン。
毎週末、どこかでお祭りしているんです。。。
遊びすぎに要注意ですね^^;

さて。改めてですが。
一般の方(主に買い手側)の「任意売却」のイメージってどんなかんじなのでしょう?

「危なそうだ」「よくわからない」
「ちょっと安そうだけど、何か裏があるのでは?」
とか、そんなイメージでしょうか???

先日、「ひるおび」で弊社の物件を紹介していただきましたが、
その放送内容を見て、率直に私が思ったことは、
『コメンテーターも、アナウンサーも
任意売却ってあまり知らないんだなぁ・・・』ということです。

『任意売却は、銀行主導で行うので、問題ない』
『競売にかかってしまった物件が多いので、
早めに売却したいため、価格を安くする』

とか、そんなような説明をしていました。
視聴者や、一般の方が、これで「任意売却」とは何か?をわかるのか???
すごーく疑問です。

また、別の例ですが、一般の購入希望者から
問い合わせの電話をいただいたのですが、
その問い合わせの内容は、
「任意売却って、住宅ローンを組めないんですよね?」
というものでした。

改めて書かせていただきますが、
「任意売却」は、
売主様が、住宅ローンの残債より低い価格で売却することで、
買い手側にとっては、普通の売買と変わりありません。
もちろん、弊社の取扱物件は、全て住宅ローンが組めます。

相場より割安な価格で設定される理由は、
「早めに売却したい」という理由もありますが、
一番の理由は、
「瑕疵担保責任を免責にしてもらう」ということで、
割安な価格を設定しているのです。

買い手側にとってみれば、
「危険!」ということはないのですが、
「売主が瑕疵担保責任を負わない」ということを
了承してただかないとならないので、
その点が注意といえば注意ですが、

「普通の不動産売買と変わりない。問題ない。」
とぜひ認識していただきたいなぁって考えています。

購入希望で問い合わせいただいた方も、
「任意売却なんですよね。。。」って念を押して、
なんだか、不安そうでしたが。
物件・価格が納得行くようでしたら、全然問題ないですよー!

うーん。「ひるおび」・・・せっかくだから、
もうちょっと「任意売却」の説明して欲しかったなぁ。。。

一般市場で、任意売却の安全性をいかに認知してもらえるか。
これも、重要な使命ですねthink

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    ◆住宅ローン破綻したら、どうなるの?


    ◆千葉テレビ・神奈川テレビ・テレビ埼玉で紹介されました。テレビ取材


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