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2010年5月

「公売」って?

こんにちは。任意売却推進センタースタッフKです。
本日の横浜はいいお天気sun
年齢的にお肌のことを考えて、日傘デビューを考えていますcatface

本日は、先日のブログで触れた税を滞納した場合についてのお話をもう少し。

私も最近知ったのですが、税金を滞納し、不動産を差し押さえられると
「公売」されることがあるようです。
「競売」と呼び名は違っても、売却の方法は原則として競争入札ですので、
実質「競売」と同じです。

税金を滞納した場合、法定納期限から50日以内に納付がない場合には
督促状が送られてきて督促状を発行してから10日を経過すると
国、県市町村は財産を差し押さえしなくてはいけないようになっているとのこと。
(実際、そのように運用されているかは定かでは有りませんが・・・coldsweats01

実際、差し押さえるときには、税金滞納の時効は5年ですので、
国や県市町村は、5年経過する前に債権を確保するため、
預金、給与、車、土地、建物等の不動産、生命保険、損害保険を
調べるようです。

そして、預金や給与を差し押さえしたり、
債権確保のため、換価されやすいもの、例えば不動産などでも、
車は換価しやすいので、優先順位は高いようですが
同じように公売されるとのこと。

それでは、土地・建物の不動産の場合は・・・というと、
換価目的というよりは、先に書いた、
税の時効を停止するなどの為に役所は行うようです。

ちなみに、税務署や市町村の税務課での差押や公売は、
裁判所に依頼せず、自力執行権という権限で自分のところで執行するとのこと。

そして、ここで問題なのでは、抵当権などの担保権と税の差し押さえの優先関係です。

担保権の優先順位は、登記の受付順によりますが、
税の差し押さえとの関係では、「税の法定期限」が先であれば、
登記の受付日に関係かく税が優先するのです。
(具体的には、
法定納付期限 平成15年3月31日、
抵当権登記日 平成15年4月1日、
税の差押登記日 平成15年8月30日の場合、
税債権は一般債権に優先することになります。)

役所が本気に?なって、債権回収のために公売!ということは
少ないかもしれませんが、滞納税を払わなければ差押は解除されませんので、
納税は、ちょっとは、慎重にしていただければと思っています。

相談サイトを探してみると、
役所から、不動産を差し押さえられて、区の職員から
「任意売却してください」と言われた例もあるようですよ。

「公売」にも有効な任意売却!!

住宅ローン他、いろいろな借金をお持ちの場合も、
ぜひ、遠慮せずご相談くださいませconfident

住宅ローン「無料」相談!!

こんにちは。任意売却推進センターKです。

昨日の爽やかな天気から一転、本日は湿度が高く蒸し暑い日ですね。
皆様、体調管理お気をつけ下さいませ。

えーっと。私事ですが、23日(日)にFP3級試験を受験しまして、
自己採点したところ、合格点に達していました!happy01
まぁ。3級ですが^^;、嬉しいですねぇ。
試験という緊張感は、私は結構好きですcatface
FP3級は、自分の生活の見直しに役立てるレベル(私見)のようなので、
これからは、お客様のお力になれるような資格取得を目指そうかと思います。
(ちなみに、弊社には、上級FP資格のAFPを持っているスタッフもいます。ご安心?をwink

さて。弊社は、住宅ローン関連は、「無料相談」させていただいています。
世の中には、いろいろ「無料相談」「無料体験」ありますよね。
無料・・・というと、どういう印象を持ちますでしょうか?

「タダほど、怖いものはない・・・」という言葉も耳にします。

無料・・・ということで、手放しで喜んで利用することはまずなく、
少なくとも警戒しますよね。

無料相談、体験後に、「商品を買う!」とか、
「この講座を申込みます!」とか、決めるとお金がかかってきますよね。
そして、会社としても、無料の後に、有料の「物・事」を売ろうとするわけですから、
お客様は無料後のそれなりな、営業活動を警戒?しないといけません。

でも、不動産会社の場合は。。。というと、
任意売却を含めた、住宅ローン関連のご相談の場合、
相談後に、住宅を売るかどうかを決めてもらい、

「売る!」と決めた場合もお金はかかりません。

「成功報酬」なので、売却後の手数料をいただくだけです。

(もちろん、会社としては、無事売却できるよう努力するのですが。)

無料・・・という言葉の罠にひっかかって痛い目を見ている方もいるかと思いますので、
安易に、「無料」という言葉だけで、利用することを躊躇される場合もあるかと思いますが、
ぜひ、不動産会社に関しては、

「安心して」
「お気軽に」

ご利用下さいませ。

弊社HPより抜粋---

弊社の方針といたしましては、今までの経験と実績に基づき、
お客様の内容・状況・ご希望などを十分にお伺いしたうえで、
どう対応したらよいかをアドバイスいたします。
「とにかく任意売却」というスタンスではなく、
今の住宅に住み続けられることを第一に考えます。

あきらめないでください。任意売却推進センターに相談してください。相談は無料です。

---

いつでもお待ちしておりますconfident

住宅ローン負担増やさず返済乗り切れる??

こんにちは。任意売却推進センタースタッフKです。

横浜は、朝から雨です。沖縄では既に梅雨入り。
関東は、平年並みに6月8日頃に梅雨入りの予定とのこと。
平年並みの雨量になるのでしょうか・・・。?

本日は、先日見つけた記事をご紹介。

記事タイトル:
「負担増やさず返済乗り切れるか
金融円滑化法で見直す住宅ローン」

http://trendy.nikkeibp.co.jp/article/lcc/20100426/1031618/?P=1

金融円滑化法いわゆる返済猶予法を活かして?、
とあるFPの方が、対策を考えるという記事でした。

このブログでも、また弊社のHPでご説明しておりますが、
返済猶予法は、支払い期間の延長などで、
結局は、支払い総額が増えてしまうのですが、
では、では、「負担を増やさないで」何か対策はあるのか??と
ワクワク?しながら読んでいくと、FPさんの対策としては、

1.繰り上げ返済をする
2.親から援助してもらう
3.低金利のローンに借り換える

と、どれも、住宅ローン返済困難の緊急事態の
抜本的な改善策にはならないのものばかり。

あ。こんな紹介もありましたけど。
---
住宅金融支援機構では今年4月1日から、
元金据置期間中に金利を1%
(公庫融資を6%超の金利で借りている人は5%まで)
引き下げる措置も実施しています。
金利引き下げというと「返済金利の減免」に思えるかもしれませんが、
「元金据置期間中の金利払いはローンの返済ではないので、
金利の減免にはあたらない」(住宅金融支援機構)とのことです。
---
うーんでも、元金全く変わらない、
金利だけ少し引き下げてもらったって・・・。gawk

住宅ローン・・・って、ほんっとーに返済できなくなった時。
やっぱり・・・売ることを考える事って
致し方無いことかもしれません。
そのことを前向きに考えられるよう、
できるだけサポートしたいなぁと改めて思います。confident

任意売却と税金について

こんにちは。任意売却推進センタースタッフKです。

本日の横浜は曇天で、朝から雨がパラつきます。
昨日の天気予報しか知らないで出社した私は、
(本日の天気予報確認し忘れ)
駅前に置いた自転車が気になります。。。

さて。本日は、最近、耳に入ってくる、「固定資産税」の支払いについて。

ご存知とは思いますが、
固定資産税とは、土地・建物等を所有しているときに課税させる地方税(市町村)です。

納税義務者は、毎年1月1日現在の所有者(不動産登記簿に登記されている所有者) です。

私も、今まで何気なく、納付書通りに納付していたので、
(銀行からの引き落としですが)
ちょっと調べてみましたが、納付は、一括だったり、分割だったりで、
市町村によって、納期は異なりますよね?
(ちなみに、私の不動産の所在地の市は、第1回納期が4月でしたが、
東京都は6月ですね。)

で、最近、任意売却を依頼されているお客様から、
「固定資産税は支払わなければならないのでしょうか・・・?」
というお問い合わせがチラホラ・・・。

えーっと、回答を言いますと、納付期限時に
土地・建物を所有しているのであれば、支払わなければなりません。

でも、でも、固定資産税ってかなりの金額なんですよね。。。
お客様のご負担、お困りになるのはよーくわかります。

いろいろなサイトで検索しましたが、
固定資産税の滞納して、不動産の差し押さえをされた!なんてケースもあったりました。

今まで滞納してなければ、今回、不動産を売却の手続き中に
納付期限がきた固定資産税の延滞があっても、
そうそう、すぐには差押にはならないと思いますが、
(↑これは、司法書士事務所で務めている家族から聞きましたwink

弊社のHPでは、任意売却の注意事項として、

・毎月の支払の優先順位は生活費>税金の元金>住宅ローンと管理費は払わない。

とご説明しています。

参照:http://www.ninbaisuishin.com/sale.php?id=13

税・・・って自己破産しても免責にならないって聞いています。
納税は、義務ですしcatface

せっかく、抵当権などの担保権をはずし、任意売却しようとしても、
税の差し押さえが残ってては、困難な事態になりかねません。が、

多くのお客様のように、
生活が困難なので、自宅を売却するんだ!なんて、緊急事態には、
生活費を優先し、かつ、延滞税が掛からない程度、差し押さえにならないように、
税を支払っていただければいいかな・・・?

いろいろな相談サイトでは、税の支払が困難な場合は、
すぐに、市町村だったり、窓口に相談すべき!とアドバイスしています。
分割とか、いろいろと相談にのってくれるようですよ。

住宅ローンの支払いの相談もそうですが、督促されて、
「知らんぷり」が一番問題なようです。
(でも、督促!督促!で通常の精神状態ではいられない。
相談にもなかなか行けない・・・よくわかります。)

弊社のスタッフは全員、お客様の見方です。
良い後押しをします。ご安心下さいね。happy01

『ハンコ代』を考える

こんにちは。任意売却推進スタッフKです。

今日の横浜は、すっかり夏!の日差しです。
朝から、「物件確認」電話が鳴り響きます。
忙しい月曜日の始まりですhappy01

本日は、最近学んだ?不動産業界用語「ハンコ代」について。

えーっと。前提として、任意売却するには、
すべての担保権を抹消しなければなりません。
物件によっては、担保権が、第2順位、第3順位と
複数ついている場合があります。

オーバーローンの場合、売却代金が、債権額より低いので、
後順位の担保権者まで、納得行く金額になることが少ないので、
第3順位、第4順位以下は、ある程度の金額が回収できないと、
意地でも、担保権は抹消しないぞ!と頑張ることもあるようです。

ちなみに、住宅金融支援機構では、後順位担保権者に
抵当権を抹消してもらい、任意売却を促進させるため、
担保権抹消承諾料を定めています。
この担保権抹消承諾料を「ハンコ代」と言っています。

第2順位 ①30万円 ②残元金の1割
第3順位 ①20万円 ②残元金の1割
第4順位以下 ①10万円 ②残代金の1割
*①または②のいずれか低い金額になります。

民間の金融機関も、ほぼ同じような考え方をとっているようです。

通常の場合は、この基準で収まるのですが、債権者の事情はいろいろですし、
残債額もいろいろですから、個別の事情を踏まえた対応を求められる事になります。

弊社でも、、50万未満なら、担保権抹消しない!いう
頑なな姿勢をとる第3順位の担保権者がいた例があります。

でも、、、任意売却できなければ、競売になって、
もっと低い金額しか回収できないので、
もしかしたら、後順位担保権者は、1円も回収できないのに・・・despair

任意売却の物件は、ほんと、、いろいろです。
全ての方が満足できる結果にはならないかもしれません。
でも、、、お客様には、競売でなく、
「任意売却できた!」という結果を残したい。

交渉能力はとても重要!と痛感しています。

参考:住宅ローン適性診断 関連用語集
http://www.homeloan-check.com/convenient_tool_word.php?id=116

任意売却担当者として

こんにちは。任意売却推進センタースタッフKです。

本日の横浜は五月晴れのいい天気です。
小学生の娘が海の公園に遠足に行きました。
お土産にアサリがあるかも。楽しみです^^

さて。こんな穏やかな日常では気づかない、
もう一つの現実。昨日目にしたニュースです。

---
2009年の自殺者、12年連続で3万人を超え
失業による自殺者が6割以上増える

2009年の1年間に自殺した人が12年連続で3万人を超え、
失業による自殺者が2008年比べ6割以上増えたことがわかった。
警視庁のまとめによると、2009年1年間に自殺した人は3万2845人で、
12年連続で3万人を超えた。
原因や動機を特定できた自殺者のうち、
失業による人が2008年より65%増え、生活苦による人が34%増えた。

--- 配信フジテレビより:抜粋

弊社にご相談されるお客様の大半は、
失業や、給料カット、転職等で収入減により、
今まで通りの住宅ローンの金額が返済できなくて、
やむを得ず、住宅を手放すことを検討され
任意売却を決意された方です。
自殺を考えていた・・・という声を聞くことも少なくないようです。

まだまだ未熟な私(自称:任意売却相談員^^;)では、
出来ることは小さいかもしれません。が、
ご相談いただいたお客様、それ以外の方にも
できるだけのことはしたい。

社長からの言葉:
「一人でも多くの方が救われるよう努力しましょう。」を
毎日実践中です。

どのような事かは企業秘密coldsweats01ですが。

なんらかでお困りの方に、(連絡を待つのではなく)
こちらから、アプローチをして、
任意売却の有効性を知ってもらうよう努力中ですhappy01

任意売却以外のことでも、お役に立てるよう、、、
下記も参照していただければと思います。

住宅ローン適性診断 お役立ち機関
http://www.homeloan-check.com/convenient_tool_4.html

任意売却推進センターへの道案内(写真つき)

こんにちは、任意売却推進センター、スタッフIです。
今日は、春めいた陽気になりましたね。

さて、本日は弊社にいらっしゃる際に、
道が分かりづらいというご指摘を承っておりましたので
売却推進センターへの横浜駅からの道のりについて、
お写真を交えて、ご紹介したいと思います。

(グーグル地図でのご紹介はこちらのページをご覧ください。)

まずは、横浜駅の相鉄口を出ると
このような風景が見えます。

交番と立ちそばやさんの間の通りを
進んでまいります。

20100427092642

そうしますと突き当たりに、階段が見えて参ります。

20100427092755

ビッグカメラも見えてきます。
道なりに右折します。

すると「みなみさいわいばし」が見えて参ります。
その橋を、ビッグカメラや、ドン・キホーテがあるほうに
渡っていきます。

20100427092824

橋の上からは、鯉が見えますよ(^^
渡りきってみると左手に、遊歩道?のような道があります。

20100427092852

この道を入っていきます。

20100427092923

道なりに進んでいきます。

20100427093018

途中に、ジョイナスの荷捌き場に行く道を横切りますが
そのまま道なりに、遊歩道を進んでいきます。

20100427093035

進行方向に、高架の橋が見えてきます。

20100427093225

進んでいきまして、高架をくぐります。
ハトが多いので注意!?

高架をくぐったところに・・・

20100427121733

「もとひらぬまばし」という橋があり、
帷子川(かたびらがわ)を渡ります。

20100427121709

道は線路に沿って、続いています。
こちらを道なりに行きます。

20100427121621

すぐに、染物やさんがあり、
その並びに、こちらの
任意売却推進センターのビルがございます。

1階は、ボクシングの道場です

20100421094920

4階にエレベータでお上がりくださいませ。

横浜駅からは、徒歩7~8分です。

ここまで・・・
お写真でご紹介いたしましたが、
わかりづらかったり、迷われた際には、
お電話いただけましたら、ご案内いたします。

お気軽にご連絡をいただけましたら幸いです。

任意売却担当業者に求められるもの

こんにちは。任意売却推進センタースタッフKです。

本日は、不動産会社の定休日が多いと言われている水曜日。
「物件ありますか?」の問い合わせ電話も少なく、
穏やかにcatface営業しております。

さて。横浜に本店がある弊社は、関東のみならず、
全国に任意売却を担当しているお客様がいます。
関東以外の比率は、35%です。

なぜ、遠方のお客様が弊社を選んでいただけたか?

任売をするための前提として、債権者、担保権者等の合意を得なければなりません。
その折衝にあたっては次のような条件が求められます。

*担保不動産の実務に精通していること
*処分価格の妥当性を証明できること
*高く売却できる業者であること
*早く売却できる業者であること
*金融機関に信頼のある業者であること
(参照:任売売却センター http://www.yomigaeru.org/nini/nagare.html

物件を購入する際は、私の場合は、
その地場の古くから営業している不動産会社にお世話になり購入しました。
義父が、不動産会社の選定に厳しく?
免許の()の番号にすごいこだわっていまして、
<弊社は、神奈川県知事(2)第24807号ですが、この()>
(1)とか、(2)とかの若い番号は信用できない・・・なんて、よく言っていました。
その土地で古くから営業している不動産会社は、いい情報を持っている・・・なんて
勝手な思い込みですね・・・coldsweats01
物件購入の際は、一応、信用できる不動産会社かどうかの
ひとつの目安にはなるとは思っていますが、
売却・・・とくに、任意売却はまったく関係ありません!!

上記の条件を兼ね備え、任意売却の実績と経験が
任意売却の際の不動産会社の選定の際の最優先事項となります。

弊社では、今までも、遠方のお客様の任意売却を数多く
成功しております。
相談事例を掲載していますので、ぜひ参考にして下さいhappy01

任意売却推進センター http://www.ninbaisuishin.com/consul.php?id=2

住宅を残す・・・個人再生

こんにちは。任売却推進センタースタッフKです。

昨日は、母の日。
家庭をお持ちの方、ご家族、お母様と楽しく過ごされましたか?^^

さて。住宅ローンの返済が困難になったとき、
考えなければならないのは、
住宅を残すか、残さないかですよね。

住宅を残したい。売却したくない。というお客様の中には、
住宅ローン以外にも借り入れがある方もいらっしゃいます。

住宅ローン以外にも債務があり、その債務の整理をされていない方には、
「個人再生」もひとつの手ではないでしょうか?

「個人再生」の最大のメリットは、住宅ローンがあっても自宅を手放さずにすむということです。
弊社は不動産会社ですので、「個人再生」をすることはないのですが、
必要であれば、提携の弁護士事務所をご紹介しております。

「個人再生」の詳しいことは、いろいろな弁護士事務所、
司法書士事務所のHPにて確認できるを思いますが、
住宅ローン以外の一般債務について、大幅に減額可能ということで、
その支払い分を住宅ローンに充てることができますよね。

個人再生をすると、
100万円以上500万円未満の場合は、最大100万円まで減額が可能!

ただし、司法書士や弁護士に依頼する場合、
費用はかかります。

費用の目安は下記を参照してくださいませ。

http://www.livix-web.com/hiyou.html

住宅ローン・・・ご注意を。

こんにちは。ご無沙汰です。任意売却推進センタースタッフKです。

皆様ゴールデンウィークは有意義に過ごされましたか?
おかげさまで?、弊社は、休みなく営業しておりました。confident

さて、ゴールデンウィークは、住宅展示場もイベントを開催し、
「ゴールデンウィークは、家族で住宅展示場へ!!」なんて
折込広告、ご覧になった方も多いのではないかと思います。

金利が低い今、マイホームを考える人は、少なくないのは事実です。

が、そんなゴールデンウィーク中に、毎日新聞社のネットニュースで見つけた記事を抜粋してご紹介します。

----
首都圏の男性ファイナンシャルプランナー(FP)のもとには、
昨年から住宅ローン返済に関する相談が増えている。
主に40~50代のサラリーマン世帯からの「残業が減りボーナスもダウンし、
月々の返済が苦しくなった」という内容だ。滞納が続き、
借入先が競売の手続きに入りそうなケースもあるという。

 不動産競売流通協会(東京都)によると、
昨年11月~今年1月の全国の戸建て競売件数は1万1923件で、前年同期の1・3倍。

 同協会の吉村光司代表理事は「競売になる例でよく聞くのは、
子どもが高校、大学で、住宅購入から10~15年目のサラリーマン世帯だ」という。
ローンを組んだ時は「10年後には昇進し、
収入も増えている」と予想していたのにそうならず、
増える教育費などが家計を圧迫している場合だ。

 吉村さんが心配するのは、融資額が高すぎる時期に借りた人たちのことだ。
「融資額は業界の常識として年収の4倍だった。
しかし08年夏からの1年間は年収の6~7倍を融資する金融機関が多く、年収500万~600万円の人が、4000万~5000万円を借りていた」という。

----
いやはや、びっくりしたのが、
年収の6~7倍を融資している金融機関が多かったということ!

住宅ローン破綻を、自らが招いているってことですよねぇ。
08年夏からの1年間で住宅ローンを組んだ方・・・
ほんとーに心配です・・・。何があるかわからない世の中ですから。despair

そして、、、住宅ローン返済の相談・・・FPではなく、ぜひ不動産会社に!
(自分もFPの取得勉強中ではありますがcoldsweats01
もたもたしてると、記事にあるように、どんどん競売の手続きが
進んじゃいますよ!!

この記事によりますと、
今後、マイホームを考えている方へ、住宅ローン選びのポイントを
ご紹介していまして、

☆少なくとも10年間、金利が固定された商品を選ぶ

☆ローンを返済しながら貯蓄ができる返済額にする

☆60歳までに完済できる計画にする

とのこと。

逆に考えれば、現在の住宅ローンが、

★変動金利や、固定金利が10年未満のローン

★ローンを返済しながらの貯蓄ができていない

★60歳以上で完済する住宅ローンになっている


場合は、要注意ということですよね。

要注意の方・・・
今後、住宅をどうするか。
もちろん、とても大切な問題ですが、
住宅の売却を決めたわけではない場合でも、
不安を感じたら、相談してくださいませ。

いつでも、喜んでお待ちしておりますconfident

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    ◆住宅ローン破綻したら、どうなるの?


    ◆千葉テレビ・神奈川テレビ・テレビ埼玉で紹介されました。テレビ取材


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