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2010年4月

買主様にとっての任意売却物件

こんにちは。任売却推進センタースタッフKです。

弊社では、いろんな状況のお客様が相談にいらっしゃいます。
先日お越しになったお客様は、住宅ローンの返済に困ったという方で、
(滞納前でしたので)このようなお客様とのお付き合いは、
今後、6ヶ月以上続きます・・・無事売買できるのは来年ですね・・・。
とても、長ーいお付き合い。
でも、今後も、お客様の状況をいつもいつも考えて日々業務を行います。
ご安心くださいませconfident

さて。最近まで、解釈を間違えていたことがあります。
「任意売却」の意味。

弊社HPより抜粋しますと:
『任意売却とは、住宅ローンの融資を受けている人(債務者)と住宅ローン金融機関(債権者・抵当権者)との合意により、競売処分のような強制ではなく「任意」で売却することです。』

で、私は、住宅ローンの残債務を完済できない場合の売却の場合のみ
「任意売却」というのだと思っていましたが、そうではない・・・こともあるようです。

住宅ローンの残債務以上の金額で売却でき、残債務がない場合、
普通の『売却』ですよね。
債権者もなんの問題もありません。完済できるのですから。

でも、当社では、基本、任意売却として扱います。

これは、ひとつの理由は、お客様の多くは、
競売の手続きが進んでいる場合が多いということがあるのですが、
任意売却物件には、
『瑕疵担保責任が付けられない』
という、売主様にとって『メリット』を差し上げたいからです。

弊社では、購入の際の注意事項として、
『売主様は、住宅ローン等の借入の返済が困難になっている状態で売却しているため、保証能力がありません。そのため価格は近隣相場よりも抑えています。』を
HPに表記して、販売しております。
(NBC不動産情報センター参照:http://www.citylife-zero.com/attention.html

これは、売主様にとっても、買主様にとっても、メリットになるのでは?
と思っています。

買主様は、瑕疵担保責任は免責になるという条件を
予め了承して、お買い得な物件を購入できるのですよ。

一般的には、売買の目的物に隠れた瑕疵(欠陥・欠点)があった場合は、
売主様は買主様に対して責任を負うのですが、、、

私の例で恐縮ですが、
私が購入した、ログハウスは、なんと、アリが巣をつくっていまして、
ちょっとしたダメージがあったのですが、
それをわからずに購入しましたが、売主の責任・・・だなんて、
損害賠償しようなんて、思いませんでした・・・

まぁ、損害賠償できるってことを知らなかったということもあるでしょうがcoldsweats01
購入する際に、確認不足だったということは自分の責任でもありますし、
購入後に、瑕疵担保責任で、損害賠償だ!!というケースも
多くはないのではないかと思っています。

なので、任意売却物件でなくても、瑕疵はあるものだし、
あるかもしれないし、ないかもしれないけど、
でも、保証できないから、安くするよ。というような
任意売却物件は、買主様にとっては、ある意味お得ですよね。

そんな、お買い得感あるような物件の提供ができれば、
買主様に喜んで買っていただいて、
そして、売主様にも喜んでいただける。

うーん。頑張ろうhappy01

任意売却の覚悟

こんにちは。任意売却推進センタースタッフKです。

弊社は、土・日も、(不動産会社がよく休む)水曜日も
休まず営業しております。
家族、曰く、『よく働く不動産会社』です(笑)

弊社は、不動産会社ですので、
収入源は、媒介手数料です。
任意売却する売主さんに付く不動産会社として、
媒介手数料を得ているので、
売却する物件がないと、商売にならないわけですが、
弊社のスタンスとしては、
「ご相談にいらした全ての方に、
家の売却のご提案をするわけではなく、
ご自宅を残せる方法もないか、一緒に考える」
ということになっています・・・ので、
最初、家族の者も、心配していました。
「売るものがなかったら、商売にならないだろー。
自宅を残せる方法がないか考える・・・なんて
偽善的な建前じゃないのー??」なんて。

確かに、売る物件がなければ商売になりません。

で、私も入社前に社長に聞いてみました。

「ご相談にきて、『自宅を売却しない』で、
解決できる方もいるんですか?
(例えば、生活費とかを見直して、ローン返済に充てるとか)」・・・と。

社長の回答
「弊社に相談に来る方は、本当に、困っていて、
生活費を見直して、頑張って返済しよう!という方は少ない・・・」と。

(残念ながら)その通りのようです・・・coldsweats01
売却しないで解決できるというような案件は、なかなかありませんweep

大半のお客様は、相当悩んで、
他でいろいろな所で相談しても、解決できず、
相当な覚悟をして、弊社に相談に来ます。

単純に、「はい。生活切り詰めて頑張りましょうね。」とか、
「任意整理して、債務を減らして、住宅ローンにお金を回しましょうね。」とか、
そんな、ゆるい?解決策では終わりません。

弊社で請け負っている業務は、、、
相当な覚悟を持って引き受けなければなりませんthink

つい先日も。
肉体的にも、精神的にも、相当病んでしまい、
競売回避のために、弊社へ相談された方・・・・
もう、自力では、売却後の引越し先を見つけることも困難です。

「(その方のために)、引越し先も見つけてあげなきゃならないなぁ・・・」と
まったく嫌がることなく言う弊社スタッフ。

『売るのをお手伝いしますよ。媒介手数料いただきますよ。』
そんな単純な話ではない。
任意売却をお手伝いする側の覚悟。
しみじみ考えさせられますthink

競売物件

こんにちは。任意売却推進スタッフKです。

本日は、他のスタッフは忙しく飛び回っており、
一人でお留守番ですcatface
来電、来訪対応、頑張るぞぉsmile

さて、、、競売の物件をネットで確認する際のサイト
「不動産競売物件情報(BIT)」がリニューアルされましたね。

こういっては失礼ですが、前回までのは、
『競売・・・』の印象を反映するがごとく、地味(暗ーい)・・・なかんじでcoldsweats01
とても利用しずらいものだったように思います。

今回のサイトは、ちょっとは明るめに、利用しやすく作成されてますね。

えーっと恐縮ですが、まだまだ競売の素人!?なので、
どんなもんかと、ちょっと検索とかしてみました。

競売では、売却基準価額が設定され、それ以上の金額で入札した
最高価買受申出人に不動産を売却するということになるかと思いますが、
実際に、売却基準価格の何割増程度で落札されるのか?単純に思いまして、
都市部と都市部以外とで、適当に20件くらい抽出し計算したところ、

都市部:平均で6割り増し 都市部以外:平均で4割り増し

でした。。が、実際、その後に、いろいろな競売専門サイトで調べたところ、
「最低基準価格の何割増しで入札できるか?」はまったく意味のない数字で、
結局のところ、競売物件の入札の金額を考える際には、
その物件の市場価格を考慮すべき。とのこと。

そうなんです。競売って奥が深い・・・
基準価格の2倍以上での落札もあるし、当初の基準価格以下の場合もあり。
競売の落札者は、大半は業者とも聞いています。

なので、物件の売却を考えた場合、
「任意売却は、競売より『絶対』高く売却できるので、有利!」
とは言えない面もあります・・・が、

やっぱり、お客様目線(この場合、家を売却する売主さんですが)で考えた場合、
「本人の意思に関係なく、強制的な売却」(=競売)
「本人の意思により、債権者のことも考慮した売却」(=任意売却)
は、精神的には、後者が全然いいですよね。。。

また、先日のブログでも書きました、
売却後の残債務に関しても、任意売却の方が
絶対柔軟に対応くれますしhappy01

(重要!→)競売では、残債務の問題に
あらかじめ対処する予知はありません。

前向きに未来を考えるためにも、任意売却は有効です。

住宅ローンでお悩みの方にとって、
力強い味方が見つかりますように。(弊社であれば嬉しいですが。)wink

任意売却を任せる会社の見極め

こんにちは。任意売却推進センタースタッフKです。happy01

毎日、弊社で担当させていただいている物件の
確認の電話(まだ販売してますか??という内容)が鳴り響き、
嬉しい限りです。
無事売却できて、お客様の嬉しい顔を早く見たいものですconfident

さて、弊社を選んでいただけるお客様は、大抵はネットで
HPをご覧になったりしてお問い合わせいただくのですが、
本当に、運命というか、すごいご縁があった方だな~と思います。

だって・・・
Googleで検索すると・・・
「任意売却」では、約826,000件
「競売」では、約2,580,000件
「住宅ローン 相談」では、約11,000,000件
もヒットしちゃうんですよ・・・。

お困りになった皆さんが、どの会社に相談に行くか・・・
どの会社が良い会社なのか?はネットだけではわかりませんよね・・・。

検索で、上位に表示されるのは、おそらく、ヒット件数も多く
信頼のある会社なのでしょうけど、
担当者がどんな方なのか・・・までは推測できませんし。。。

1.約束できないことを「絶対できます」という会社
(必ず、任意売却できます!とか、
引越し費用を○円以上は捻出します!とかcoldsweats01

2.お客様にとって、都合の良いことだけをいう会社
(○円あげるから専任媒介契約を結ばせてくれとかcoldsweats02

は、要注意です。

任意売却を任せる不動産会社は、複数問い合わせても良いかと思いますので、
やはり、会社規模の大きさではなく、担当者が、
「任意売却に精通していて、
お客様のこと、お客様の家庭のことを親身なって、対応していただける方」かどうかを
見極めていただきたいと思います。

家を買うときもそうですよね・・・やはり、親身なって対応してくれた
相性の合った不動産会社を信用して購入しますよね。?

い~っぱいある、任意売却専門会社の中から、弊社を選んでくれた。
問い合わせをしてくれただけでも、本当に感謝!
その方の未来を一緒に考える仕事。に就けたことを喜んで、
日々任意売却成功に向けて、業務に取り組みたいと思っていますhappy01

競売後の残債務について

こんにちは。任意売却推進センタースタッフKですhappy01

任意売却後の残債務の考え方、
支払い方法については、いろいろ書きましたが、

じゃあ、競売で、低い金額で落札されても、
残債務が多くのこってもいいのでは??
という疑問を持たれるかもしれません。が、

競売と任意売却の違い、
任意売却の競売に対する優位性は、
「債権者と残債務についての話ができる」という点に尽きます。

競売の場合、大抵は、債務者と話をすることがないまま、
債権者が抵当権を実行することになり、
残債務については、多くは債権買取会社(サービサー)に売られ、
債務者は、サービサーからの突然の全額請求や、
法的請求をされるようです。
債務者からも、債権者からも、話し合いの場を持とうということは、
まず考えられないことが多いようです。

競売も任意売却も残債が残る点では同じですが、

債務者が、任意売却という、
残債務を少しでも少なくするような、誠意ある対応をした場合、
残債務に関しても、話ができる余地が有り、
柔軟な対応をしていただける。

これが、任意売却の有利な点です。

任意売却後の残債務に関しては、
「心配いりません」・・・とは書きました。

が、残債務があることで、「支払い義務がある」ということで、
精神的には、開放されないことは確かですね。。。

弊社では、任意売却後の残債務について、
債権者と交渉することはできませんが、
任意売却の過程にて、いろいろとアドバイスさせていただきますので、
精神的な面でも役に立てればなあ。と思っていますconfident

任意売却後の残債務の返済方法

任意売却後、残債務があった場合、
大抵は、保証会社に債権が移っていると思われますので、
まずは、保証会社との返済方法の相談になります。

1.払える範囲で払っていく方法

保証会社は、まず、「現状報告書」という、
・今の勤務先や収入
・支出の状況
・借入金の詳細
・毎月どれだけの余裕資金があるか
などを確認するための書類の提出させ、
債務者と、今後、毎月の支払可能な金額を相談し
決めていくことになります。

生活に窮している・・・状態ならば、
毎月1万円ぐらいの金額で了承してくれる場合も多いようです。
定期的に返済が見込まれるようならば、
債権は、ずっと保証会社のままで、
債務者は、完済まで支払いを続けていくことになります。。。
(あるサイトでも紹介されていましたが、毎月1万円ずつ、
84年間返済していくのです。。。)

その定期的な返済が困難な場合は、
債権が、債権買取会社に移ったときに、

2.残債務の買取
という方法もあります。

これは、通常、保証会社が返済が見込めないと判断された場合、
債権買取会社(サービサー)に、債権が売られますので、
新たに、債権買取会社と、
返済方法を相談するようになるのですが、
そのときに、残債務の買取といった
清算が可能になる場合があるのです。

仮に、任意売却後の残債務が1000万円だったとして、
毎月2万円の返済する計画だったとしても、
10ヶ月ぐらいで、状況が変わり、支払いができなくなり、
保証会社に残債務980万円あったとしても、
980万円ではなく、かなり低い金額(おおよそ1%~10%程度と言われていますが・・・coldsweats01
で債権が、債権買取会社に売られますので、
100万円くらいのお金が用意できるなら、
「債務を100万円で免除してほしい」という交渉が
できるかもしれないのです。

また、もしも、買取が不可能な場合でも
(↑このような状況の方が多いでしょうね。。。)
「債権買取会社が持っている債権は、かなり低い金額
(980万円残債が有った場合は、10%としても98万円)」という
ことを理解していただき、少しずつでも
返済していけば、強制的な回収や、
給料差し押さえなどの法的手段にでることはないと思われます。

「支払わない」と
「支払えない」は異なります。

「支払えない」状況のときは、どう頑張っても支払えないですよね。。。

住宅ローンで、任意売却後も残債務があったとき、
「支払えない」ということで、
自分を追い詰めて、家庭崩壊や、病気になったり、最悪自殺・・・
という状況にならないためにも、
もちろん、借りたお金を返さなければならないということは
常識的な話ではありますが、
ご自身の体、生活を守ることを
最優先していただきい、、、
弊社に任意売却のご相談にいらした方には、
そのようにご説明していきたいと思っていますconfident

任意売却後の住宅ローン残債務の考え方

任意売却専門業界に就業して、まず、カルチャーショックcoldsweats01だったのが、
「住宅ローンの残債務に関しての考え方」です。

住宅ローンの残債が2500万円あり、
任意売却で1500万円で売却できたとしても
1000万円が残債務として残ります。
この残った債務に対しても、支払い義務は継続するので、
普通なら、

「できるだけ、残債務が残らないように」売却したいと考えるでしょうし、
債権者側としても、
「できるだけ、多く返済してもらいたい」
ということで、高めの金額にて売却を望むのでしょう・・・が、
任意売却での、販売価格を考える場合、
残債務のことは、優先的には考慮しません。

なぜならば、
優先的に考えることは、

「売却できること!」ですので、

相場を無視?して、高め、高めに価格を設定しても、
売れない・・・ということは、よくあることなので、
「売れないと思われる高い価格に設定すること」は
できるだけ避けたいところです。

とはいっても、もちろん、相場を無視して、
低い金額に設定するわけではなく、
適正な価格を設定し、売却するのです。。。
これは、「任意売却専門業者」だからできること・・・と言っても過言ではありません。

債権者との価格交渉や、相場の状況を的確に把握して、
柔軟に価格を設定していく。

残債務に関しては、たとえ高額が残ったとしても、

「心配はいりません」

というのも、
「住宅ローンの返済ができない」=「生活に窮している」状態ということと、
任意売却した後で、「債権者に担保権がありません」ので、
強制的な回収は、まずないからです。

債権者も、「回収すること」はビジネスとしての一業務であり、
「払えそうも無い人からの回収は、優先順位としては低い」のです。

ビジネスとして考えた場合、
「回収できるところから回収する」は当然のことですね。

「払いたいけれど、払えない・・・」
このような状況が認めてもらえやすい・・・とういうことで、
残債務が多くても、まずは、安心してください。

あ。これは、あくまでも、連帯保証人の方に資産がなく、
保証人に返済を求めることができない場合とお考えください。

残債務に対しては、「毎月いくら払う」という契約を再度交わし、
全額を分割で支払っていかなければならないと思っている方が
多いと思いますが、実際には、債務者の状況に応じて
いろいろな選択肢があるようです。

残債務の返済方法は、次回のブログにて。。。

競売3点セット

昨日、競売3点セット入手のため、
地方裁判所に行ってきました。

えーっとまず、競売の流れですが、

1 「担保不動産競売開始決定通知」・「差押」
2 裁判所の執行官及び評価人による「現況調査」・「評価」
3 「売却条件決定」
4 「売却の公告」
5 「売却実施」
6 「開札」
7 「売却許可決定」
8 「所有権移転登記」
9 「配当手続」・「引渡命令」

で、今回は、3の「売却条件決定」段階まで進んでいる物件の3点セットの取得です。
4「売却の公告」の、新聞広告や、インターネットで紹介し、広く入札者を募る段階では、
ネット上からも3点セットは確認できるのですが、
今回は、公告前で、まだ確認できないので、裁判所にて閲覧し、
コピーをお願いしないとなりません。

3点セットとは、①物件明細書 ②現況調査報告書
③不動産評価書
の3点です。裁判所の執行官及び評価人が作成します。

その3点セットを何故、「売却の公告」前に入手しなければならなのか・・・?

通常、住宅支援金融公庫の場合、
任意売却を申し出ると、6ヶ月間は、
競売の手続きを待っていただけるのですが、
売却できない場合は、競売も同時平行で進めることになります。

今回の物件は、任意売却も進めているのですが、
残念なことに未だ売却できず、
そのような場合は、弊社では必ず、この競売の3点セット入手し、
売却条件・金額を確認し、
債権者の意向により、高額に設定されていた物件の
価格の見直しを図るのです。

なんとか、競売前に、任意売却したい!
競売の価格より高く、(←債権者は、競売金額より高い方が良いに決まってますよね?)
かつ「売却できる金額」で!

3 「売却条件決定」から、
4 「売却の公告」までは、だいたい1ヶ月、
そして
5 「売却実施」(入札)までも、1ヶ月程度ありますが、
時間の猶予はありません。

そのため、公告までの間に、早め早めに競売3点セットを入手し、
債権者と価格交渉し、「確実に売却できる金額」で、
積極的に販売活動をしなければなりません。

本物件は、4月5日に評価書が作成されていましたので、
なんと、次の日には入手できたということになります。

・・・評価書がいつ作成されるかは、
裁判所に、こまめに確認しないと
教えてもらえない情報なんですよ。。。

そして、3点セットが揃ったという情報を入手したら、
すぐに取りに行く。

手前みそですが、
このような地道な努力が、任意売却成功!に繋がっているんだなぁ。
と、改めて認識したのでしたhappy01

住宅ローン関連の資格!?

この職業に就く前から、家計の見直しのために、
役立てばいいなぁと思って、FPの資格を勉強していまして、
来月まずは、3級を受験予定です。
自分や家族のための資格と考えていましたが、
身につけたスキルや知識は、
相談にいらしたお客様にも役立てるかもしれないな・・・とちょっと思っています。

で、今回、住宅ローン関連の資格を調べてみたら、
いっぱいあるんですねー。

1.住宅ローンアドバイザー
2.モーゲージプランナー
3.任意売却アドバイザー

全て民間の資格ですが、住宅購入・売却は人生の一大イベント!
資格者のアドバイスが必要と思われているんですかね。

詳しくご紹介しますと、
1.住宅ローンアドバイザーは、

最適な住宅ローンを選択することができるように、消費者保護や、
説明責任を果たし、住宅ローンについて正確な商品知識、
リスク、情報などをアドバイスする資格者です。

2.モーゲージプランナーは、

利用者に最適な住宅ローンを中立・公正な立場からコンサル・あっ旋します。
そして業務に見合う手数料を取得できる資格者です。

そして、こんな資格があるんだーなんて驚いた、
3.任意売却アドバイザーは、

任意売却アドバイザーとは、住宅ローンにお悩みの方の代理人として、
個人では難しい『自宅の売却』や『債権者(金融機関等)との話し合い』を代理でおこない、
生活再建の為のベストパートナーとして万全のサポートをするのがその役割です。

任意売却アドバイザーは、商標登録出願中らしく、
今後は、有資格者でなければ、
「任意売却アドバイザー」なんて名乗れないのでしょうね。
<私は、プロフィール上、任意売却相談員でしたので、よかったです(笑)>

また、ひとつ、びっくり?したのが、
モーゲージプランナーという、住宅ローン斡旋により、手数料をもらえる資格があるってこと。
通常、お客様に無料で提供できる付加的なサービスですよね?
弊社の業務上『住宅ローンの斡旋、紹介のみはご遠慮いただく・・・』ということに、
妙に納得してしまったりしました。

住宅ローンを選び、完済を支援することって
とても、難しいことで、手数料ももらえるようなことなんですね・・・?。

「米国では、住宅ローン利用者の60%以上がモーゲージブローカーを通じて借入をしています。」と
もっともらしく書いてありましたが。

資格は、スキルの証明。

もちろん、今の私は、住宅購入・売却に関しては、資格がなくても、
十分、専門的なアドバイス、サポートはさせていただいたい!
そんな気持ちを持って、日々精進しようと思っています。

まずは、FP取得!がんばります!happy01

住宅ローンの返済を楽にするには・・・

住宅ローンの返済が、滞納までいかなくても、
もっと楽になったらな・・・という場合、
住宅ローン借り換えを検討するのもいいかもしれません。

どこのサイトにも紹介されていますが、
借り換えが得になる目安は下記の通りです。

1)ローンの残高が1,000万円以上
2)借り換え前後のローンの金利差が1%以上
3)返済の残りの期間が10年以上

の3条件をクリアしていれば、ほとんどのケースで借り換えが得になるようです。

毎年のローン返済額は年収の20~25%程度が目安として考えていただき、
転職等の理由で収入減が見込まれ、
一時的に、ローン返済比率が25%を超えそう・・・wobblyというときには、
一度、他の住宅ローンのHP等で借り換えシュミレーションされては
いかがでしょうか?

少しでも金利の低いものや、期間を延ばしての借換えを行うことによって、
当面をしのぐことも可能ですし、
もちろん、金利の低い有利な金利条件の商品であれば、
借換えをすることにより総返済額を抑えることができます。

転ばぬ先の杖・・・
「滞納!!」・・・とういう状況になる前に、
一度は、いろいろなサイトを閲覧して研究し、
事前準備をしておきたいものですねhappy01

住宅ローン返済相談会って・・・?

先日のブログにて返済猶予法の施行に伴い、
銀行側の相談体制が強化されていると書きましたが、
我が家にも、住宅ローンでお世話になっている銀行から
『住宅ローン返済相談会のご案内』が届きました。

ご丁寧に、返信用封筒も同封されていて、
「参加・不参加」と「状況確認表」を返送しなければならないというもの。

今のところ、返済には困っていないので、
通常ならば、あまり考えないで、「不参加」として返送するでしょうが、
職業柄、ちょっといろいろ聞いてみようと、
問合せ先のフリーダイヤルに電話してみました。

担当者として電話口に出たのは、
いかにも、銀行マンという感じの、年配の、丁寧かつ愛想の良い方。

私からの質問
①この案内は、どういう理由で、どのような方を対象に送付しているのか?
②今後も、定期的に案内が届くのか?
③売却の相談もできるのか?

回答
①住宅ローンを利用している方全員に送付したわけではなく、
今回は、特定地域に送付した。
②今後も、毎年とか定期的に送付するものではない。
③いつでも、最寄の支店に相談してください。

相談会は、4月中に5日間設定されていて、場所は、
銀行の本店。(我が家からは遠い・・・)

電話口の担当者も、
「自宅からは遠いので、来れませんよね・・・?
いつでも、最寄の支店にどうぞ。」
とあまり、やる気?なし?

印象としては、
返済猶予法で、住宅ローンの返済条件の変更の努力を
求められ、報告義務があるので、
形式だけでも、相談会やってますの姿勢をだしてみた。
ってかんじですかね。

③の売却の相談・・・に関しても、あっさり
いつでもどうぞ・・・なんて愛想よく返答されてしまいましたが、
銀行側からは、数ヶ月滞納しないうちには、
売却しませんか?なんて話はしないんだろうな・・・と思いつつ。

表面上だけの、国に報告するだけが目的の、
返済相談会にならないことを期待したいと思います。

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    ◆住宅ローン破綻したら、どうなるの?


    ◆千葉テレビ・神奈川テレビ・テレビ埼玉で紹介されました。テレビ取材


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