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2010年3月

離婚と住宅ローン

つい最近のニュースで、離婚率が30%・・・3組に1組は、
離婚しているというのを耳にしました。

・・・人事ではない。そおいえば、私の3姉妹中、
1人は離婚経験者。まさしく、3人に1人coldsweats01

離婚前に、住宅ローンを組み、マイホームを購入した割合は
定かではありませんが、離婚の際、このマイホームをどうするかは、
とーっても重要な問題ですよね。

もしも、私達夫婦が離婚することになったら・・・ということで
いろいろ調べて、考えてみました。

案1.離婚に伴う財産分与として夫から譲り受ける
①所有権は、夫から私に移転で、住宅ローンの債務者は夫のまま。
②所有権と、住宅ローンの債務者を私に変更。

案2.売却

(今回は、私の実親とほぼ同居のマイホームであるという前提で、
夫がそのまま住み続けることはないという事で考えました。)

案1の①の場合、すごく面倒かつリスクが大きいようですね。
リスクは下記の3点。
A.抵当権が設定された不動産の所有者名義を変更する場合は、
事前に銀行に承諾を得なくはならない。

B.住宅ローンの債務者が退去するのであれば、そもそも、
住宅ローンの原則である、
『申込人である本人が所有し、居住するための家に対して
融資されたもの』という大前提が崩れてしまうため、
当初の融資条件とまったく異なる状態になるため、
銀行側が融資したお金の一括返済を求めてくる可能性がある。

C.夫が引き受けた住宅ローンの返済が滞ることがあったら、
連帯保証人である私に返済請求がくるので、
返済が出来ない場合、最悪は競売となる。

AやBに関しては、まあ黙っていても問題ない・・・ということが
なきにしもあらずですが、
Cの問題が一番やっかいですね。
夫は、家を出ることで新たに居住費が発生し、
さらに住宅ローンの返済も負担するということで、
経済的には相当な負担を強いられることになり、
返済が滞る可能性は高くなるのではないでしょうか・・・。

では案1の②所有権と、住宅ローンの債務者を私に変更するのはどうかというと、
住宅ローンを私名義にする事は簡単にはできず、
必ず抵当権者である銀行の承諾が必要で、
返済基準を満たす年収を得ていないと不可能。

うーん。難しい。。。

あ。ちなみに、私の妹の場合、
案1の①②にも該当せず、
所有権は、変更しましたが、「名義は変更せず(妹の夫名義のまま)」
妹が住宅ローンを払い続けていました。
そして既に完済。
妹曰く、「きちんと返済できれば、
住宅ローンの債務者が誰かということは、
銀行としてはたいした問題ではない。」

確かに。

私も、銀行の審査をクリアできる経済力があれば、
間違いなく、案1の②にするでしょう。

案1の①はNG。
将来的に、競売になる可能性がある家を
その不安を持ちながら、所有することはでき・・・ない・・・。

ま。もちろん、競売ではなく、任意売却しますけどね。

だったら、早めに、離婚時に何もかも精算!で
案2の「売却」が潔いかもしれませんね!

離婚時、マイホームがオーバーローンの場合は、任意売却!!
これで決まり!・・・かなあ?

いえいえ。その時の状況もあるし(子供のこと、親のことetc・・・)
じっくり考えていきたいと思います。

ただ・・・ひとつ確実なことは、いろいろ悩まれた末に、
任意売却したい・・・と決断され、弊社に相談された方には、
その決断が間違ってなかったと思われるよう、
誠心誠意お手伝いさせていただきます!!happy01

続:住宅ローンサポート

前回の続きで、銀行の住宅ローンサポートの件。

昨年12月上旬の返済猶予法施行に伴い、
金融機関は、住宅ローンの返済条件の変更の努力を
求められています。
施行前より、相談し易い状況になってきていると言えるでしょう。
実際、大手4行実績では、返済の繰り延べや、
月々の返済額の減額などの申込件数は、
法施行前より5倍程度に増えているとの事。
1月末時点の実績ですが、
約2ヶ月間で、相談件数は、なんと7460件!

住宅ローン破綻予備軍が大手4行だけで
こんなにいるということは、単純にびっくりです。wobbly

ただ、この返済猶予法は、いわゆる「使えない法律」らしく、
住宅ローンの借り手にこの上ない「助け舟」になるはずでしたが、
どうもそうはならないみたいです。

法律には「実施する」ことだけが明記され、
具体的な対応は銀行に丸投げされています。

当初は、中小企業向けに付けられた政府保証などの支援策が
住宅ローンにも適用される方向で検討されていたのに、
結局なくなったため、現行実施している住宅ローンの見直し策と
何ら変わらない対応しかできないとのこと。

前回のブログに書きましたが、現在、銀行が応じている住宅ローンの返済負担の軽減策は、
返済期間の延長と月々の返済額の見直しくらいしかありません。
しかも、必ずしも見直しに応じられないので、借り手がラクになるとは限りませんweep

さらに、銀行が「金利減免」に応じることは「絶対にない」(メガバンクの関係者)
銀行が金利をおまけするということは、その分損するということだし、
「そもそも金利を減免したら、まじめに返済している人が怒ります。
それこそみんな減免してくれって言い出しますよ」とのこと。

銀行側も「見直しは事態の先送りであって、将来のトラブルを招くだけ」・・・ なんて言っちゃってるし、
じゃあ、銀行に相談する意味はあるの???って思っちゃいますが、

結局は、「銀行側に、払いたいけど払えない・・・」という意思表示のため、
また、最終的に、売却することになった場合、
銀行側との関係を良好にするためだけに、
銀行への相談は必要なのかな。と思います。

住宅ローンサポートの例ですが

住宅ローンの返済が困難になってきたら・・・
まずは、貸し手側に相談ですよね。
と思って、
我が家が住宅ローンでお世話になっている
某地方銀行のHPを確認したところ、
住宅ローンサポートについてのご案内で下記の通り
掲載されていました。
---
<こんな時・・・>
・勤務先が倒産した
・ボーナスカットされた、給与が減った
・突然、家族が病気に
・教育費の負担が大きくなった

<返済方法の主な変更例>
(1)ボーナス返済額の見直し
(2)返済期間の延長
(3)返済額の一定期間の減額
(例えば、お子様の教育費のお支払いが終了する時期まで
ご返済金額を減額します。)
----
ふむふむ。
いろいろと相談にのってもらえそうだ・・・でも!
期間延長すると、総返済額は増えますし、
一定期間、減額してもらっても、
また、ボーナス返済額の見直しをしても、
そのしわ寄せは、毎月の返済額に反映されるわけなので、
増加した返済額を毎月支払っていけるの??
と不安は残ったまま。

私が、<こんな時・・・>の状況になった場合、
もちろん、手放したくはないので、
なんとか頑張って完済したいと思うでしょうが、
先が見えないとき・・・
いつ、見切りをつけるか・・・。

難しい問題ですね。

いっぱい悩みます。

そして、悩むときの選択肢で、任意売却がある・・・
そのことは、心強い!と再認識したのでしたhappy01

競売より任意売却!

弊社では、毎日のように、
「住宅ローンを滞納している・・・」
「競売の申立の通知が届いた・・・」
といった相談を承っています。
これは、単純には、住宅ローン返済が困難になり、
競売への手続きが進んでいる件数が
多くなってきているということもありますが、
競売より任意売却!の認識が広まってきているとも考えられます。

本年度3月時点でのデータですが、
2009年上期における東京地裁の競売開札件数は、
前期比22.2%増の2795件。

このうち、競売を取り下げたのは全体の18.3%と
前期の割合(11.0%)から大幅に上昇しています。

記事によると、名古屋や、埼玉でも同様の動きがあり、
任意売却業者が、債務者に対して、競売取り下げを
積極的に提案している様子が伺えるとのこと。

しかし、任意売却の言葉すら知らない人は、
まーだまだたくさんいます!
(私もつい最近までそうでした)

東京地裁だけでも半期に約2284件は、
競売されていいます。。。

任意売却の制度を知っていて、
早めに行動を起こしていれば・・・
競売という結果にならなかったかもしれませんweep

任意売却という制度を広く認知していただけるよう、
日々努力していきたいです。

マイホーム?

プロフィールにも書きましたが、
我が家は、住宅ローンを抱えています。
(私は、連帯保証人になっています。coldsweats01

今後、返済計画通り返済できるのか・・・
やはり不安はあります。
収入が減るかもしれない。
思いがけない、事故や、病気になり、
返済が困難になるかもしれない。

家は、中古物件を購入しましたので、
もちろん、高い買い物でしたが、
新築・・・ましてや、注文住宅といった程、
思い入れはないので、
万が一の時には、手放す覚悟というものは、もっています。

ある、HPに書いてありました。
「マイホームは、返済金という名の家賃で借りていただけ。
家賃が払えないなら、大家さん(銀行等債権者)に返して出て行けばいい。」と。

そうなんです。
住宅ローンを完済してはじめて「マイホーム」
家賃(返済金)が高くて支払い困難ならば、
生活に合わせた住居に住み替えればいいだけ。

夢を持って手に入れた、念願のマイホーム・・・
もちろん、夢を叶えるため、マイホームを手放したくない!
というご相談にも、親身に対応させていただきますが、
完済前のマイホームは、マイホームではなく、
賃貸と同じ・・・という割り切りも
場合によっては必要だと思っています。

貸し手と借り手

ある債務整理専門の方のHPにて。

・借り手と貸し手は5分!借り手責任と貸し手責任がある!

と書いてありました。

住宅ローンで悩んでいる方には、とても心強い記述ですねhappy01

住宅ローンの返済が難しくなったのは、
それは借り手だけの責任ではありません。
貸し手の方も責任があるのです。

借り手は、お客様。
貸し手に利益をあげるために、住宅ローンを組んでいる。
貸し手は、事務的に貸し、事務的に回収する。
・・・貸し手の方は、責任を感じてない事が多いようですね。

借りたお金は返さなくてはなりません。

ただ、、、契約時の返済計画が予定通りに行かなくなったとき・・・
貸し手側にも責任をあるという姿勢で、
どうしたら、お互いにとって良い改善方法があるのかを
一緒に考えてもらえるように、
借り手に歩み寄ってもらえるようにしたいものです。

少なくとも、私個人は、
貸し手側にも責任がある!の姿勢で、
借り手側の全面的な味方!として、
うまーくwink交渉できるようになりたいと思っています。

競売

少し前のTVですが、モーニングサテライトという番組で

「住宅ローン払えず…競売急増の現場」という内容を放映していました。

競売、強制執行の様子が生生しく画像に映っています。

執行補助業者の
「普通は、楽しく引っ越す。
強制執行の引越しは、
したくない、行きたくない、やりたくない」

という言葉が印象的でした。

「悲しい引越し」が、年々増えているという現状。

少しでも多く、任意売却で、
少しでも、楽しい引越しにできたら・・・
私達の責務を強く感じました。think

↓モーニングサテライトHP↓

http://www.tv-tokyo.co.jp/nms/shincyouryu/post_491.html

「任意」売却って・・・

あらためて「任意」の意味を考えてみました。

任意・・・思いのままにまかせること。その人の自由意志にまかせること。

任意売却の 任意 の意味は、 ”当事者の意思による” という意味です。

住宅ローンで悩んでいる方は、

支払いができない。
債権者からの督促が辛い。
どうしたらよいかわからない。

と、さまざまな問題を抱えていることでしょう。
心中お察しします。とてもお辛いことだと思います。

ただ、当初は、おそらく、自分の「任意」で借金をされ、
返済をする予定であったとことと思います。

債権者は、友人や、家族といった大事な方ではないかもしれません。
が、債権者が、大事な方であったとしたら・・・
「任意」で少しでもローンを返済できるよう、
「誠意」ある行動をとるでしょう。

「任意」は「誠意」かな・・・と思っています。

競売という、債務者にとって、また債権者にとっても、
望ましくない結果にならないように・・・。

私たちが、誠心誠意お手伝いさせていただきますhappy01

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    ◆住宅ローン破綻したら、どうなるの?


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