瑕疵担保責任って？

こんにちは。任意売却推進センタースタッフKです。

今日の横浜地方は快晴
帽子に、日傘に、日焼け対策万全で出社です♪

さて。本日は、基本的な事のなのですが、、、「瑕疵担保責任」とは？？

瑕疵とは、簡単に言うと「欠陥」のことです。
一般的に売買物件の引渡し後に、目的物に隠れた瑕疵（欠陥・欠点）が見つかった場合は、売主は買主に対して責任を負わなければならず、契約時には分らず、取得した後に瑕疵（欠陥・欠点）があった場合、買主は売主に損害賠償の請求ができるのです。

瑕疵が問題となるのは、買主が瑕疵をしらされずに、または通常の注意を払ったのにもかかわらず発見することもなく契約した場合です。
逆に考えると、あらかじめ買主が瑕疵を知った上で契約すれば問題ないんです。

瑕疵担保責任を負うとうことは、どういうことかというと、契約書に、買主が本物件の引渡しを受けた後に、「隠れた瑕疵」があることがわかった場合に、売主に対し、どのような請求ができるかを定めています。

下記は、よくある契約書の例です。。。
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買主は、本物件に隠れた瑕疵があり、この契約を締結した目的が達せられない場合は契約の解除を、その他の場合は損害賠償の請求を売主に対してすることができる。ただし、契約の解除・損害賠償の請求は本物件の引渡し後2ヵ月を経過したときはできないものとする。
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要するに、契約の目的が達せられないほど状態がひどい瑕疵の場合には、契約解除でき、その他の場合は、損害賠償を売主に請求できると定めています。

その期間は買主が瑕疵を発見した時から１年以内。
しかし、契約書において別段の定めをした場合にはその期間が適用されます。たとえば上記の契約約款においては「2ヵ月」となります。この期間が2ヵ月の場合もあれば、6ヵ月の場合もありますし、通常、個人間売買のときは２ヶ月とするところが多く、宅建業法では業者自ら売主となる場合は引渡日から２年以上の特約を定めることができます。新築住宅においては１０年以上。民法566条では、買主が瑕疵を知ってから1年以内としています。

親子間、贈与ではなく、借り入れで資金調達するには・・・

こんにちは。任意売却推進センタースタッフKです。

横浜は、朝から雨。とても寒い日になっています。
昨日からの温度差もありますし、体調崩さないよう心がけたいです

本日は、こんな質問です・・・
「自宅を購入するにあたり、父から贈与ではなく、借り入れにより資金を調達する場合の注意点は？」

回答ですが・・・
①親子間、夫婦間でも、資金の貸借を行うことは可能です。
②実質的な「贈与」とみなされないよう、十分な注意が必要です。
具体的には、
・金利の設定　・返済期間の設定　・返済の実績
が、第三者間で通常行うであろう契約関係とおなじような内容で、
契約通りの返済の履行を証明できなければなりません。

贈与は贈与税がかかる・・・との点で、親子間では、
贈与ではなく、資金調達できないかということを考えることもありますよね。

上記の点に十分注意して下さいませ。

特定居住用財産の譲渡損失の特例について

こんにちは。任意売却推進センタースタッフKです。

花粉の季節はもう終わりましたね～。
スギ→ヒノキ→北海道では、シラカバの花粉も症状を引き起こすのですね。。。
今日から、マスク無しで出社。症状が出ないことを祈ります。。。

さて。本日は、ちょっとお勉強。「特定居住用財産の譲渡損失の特例」について。これは、平成23年からの制度で、居住用財産を売却してもローンが残る方の新生活を支援するため、「買い換えをしない場合」でも、一定の要件を満たせば、損益通算および繰越控除を認める制度です。

売却後、なお住宅ローンが残る場合（任意売却はまさにこのようなケースです）適用されることが多いと思います。

対象となる譲渡損失の金額は、

①譲渡損失の金額（取得費＋譲渡費用－売却金額）
②住宅借入金残高－売却金額

＊①②のいずれか小さい金額です。

具体例では・・・
売却金額　5,000万円－Ａ
取得費、譲渡費用　15,000万円－Ｂ
借入金残高　8,000万円－Ｃ

①Ｂ－Ａ＝15,000万－5,000万＝10,000万円
②8,000万円－5,000万＝3,000万円
＊①・②のいずれか少ない方・・・3,000万円

この例の場合は、3,000万円の特定居住用財産の譲渡損失の特例があります。

住宅ローンが残る、任意売却の場合、買い換えをしないで賃貸に転居されても、この特例が利用できる場合がありますので、確認していただればと思います。

参考：国税庁ＨＰ

ノンリコースローン、リコースローンって？その２

こんにちは。任意売却推進センタースタッフＫです。

もうすぐ、2012年5月21日は、日本の太平洋側の広い地域で金環日食が見られますね。
太陽が環になって見えるという、非常に珍しい、あの金環日食です。
東京や大阪、名古屋など、太平洋側を中心とした広いエリアの大都市で見ることができ、
これほど広範囲で見られるのは西暦1080年以来932年ぶりの出来事♪
その時間、、、ちょうど、幼稚園のバスの送りの時間なんですけど・・・ちょっとバス乗り遅れてもいいから、
じっくり観察したいなぁと思ったりしています。＾＾

さて。本日は、先般、記事に書きました、ノンリコースローンに関しての続き。
ノンリコースローンが日本で主流にならない訳は、以下2点が考えられます。
アメリカのノンリコースローンが「土地建物」に対する貸し付けなのに対し、日本のローン（リコースローン）は実は「人」（借り手）に対する貸し付けになっています。
それゆえ、たとえ自宅を失っても（失礼ながら）本人が生きている限り、返済債務が消滅することはない。
土地建物に十分な担保価値を見い出せない結果、苦肉の策として人に対する融資となっているのです。
ご存知の通り、日本の住宅の場合、資産価値の目減りの早すぎます。
このことが、土地建物に対して、「ノンリコースローン」を組めない1つの理由と考えられます。
そして、2番目の「壁」がモラルハザードの問題があります。。。＾＾；

モラルハザードとは「道徳的危険」や「倫理の欠如」と訳され、「いざローンを返せなくなっても、自宅を売却すればすべてが解決する」という発想が定着すると、返済に対する責任意識が希薄化することが、懸念されているのです。

また、安易に身の丈（返済能力）以上の住宅ローンを組もうとすることも十分に考えられ、ローンの滞納者が増えることが予想されますし、　そうすると、今度は少しでもリスクを回避しようと金融機関は融資条件を厳しくしたり、あるいは貸出金利を高めに設定したりする。。。という、完全な悪循環になってしまいます。

　そのうえ、「いざ住宅ローンを返せなくなったら、自宅を手放してしまおう」＝「生涯住み続けることはないだろう」となると、当然、自宅のメンテナンスもおろそかになることが予想されます。
建物の価値を高めるために、「いいものを長く大切に」することもできず、いつまでも、土地・建物に対するノンリコースローンには踏み切れないのです。。。

短命住宅と、モラルハザードの問題。この問題が解決して、住宅に関する、ノンリコースローンが普及すれば、住宅ローン破綻も少なくなるでしょうが、、、近い日本の将来では、なかなか実現しそうもないように思われます

住宅ローン破綻・・・家庭崩壊・・・

こんにちは。任意売却推進センタースタッフKです。

昨日は、母の日。
私みたいに、母の日を口実に、グータラ？した母親も多かったのでは？？
私は、家事をサボって楽したので、今日は絶好調です＾＾

さて。今日は、相談内容の感想を・・・
「マイホーム」を購入。その住宅ローンをご主人が契約して、支払いが困難になった場合、
奥さまから電話をいただくことが、ほんとーによくあります。

収入が下がって。。。
とか、ボーナスが出なくなって。。。
転職して。。。とか。。

当初の予定より、生活が厳しくなって、
本当に辛いと。

で、住宅ローンがあるのに、勝手に、転職して！困る！とか、
給与が上がるために努力してくれない！とかに不満があり、
離婚まで考えるように・・・。

住宅ローンが一つの理由で家庭崩壊って本当に悲しいです。

もしも住宅ローンの返済が苦しくなってきているのなら ば、
それは、今のあなたにとって、その家は身分不相応になっているということです。
（あくまでも現在、不相応なのであってずっと不相応だということではありませんが。。。）

実際に近隣の家賃相場を調べてみて下さい。
同条件の家賃は、きっと高いはずです。

　「そんなに家賃が高かったのか！」と驚かれるかも知れません。

住宅ローンの返済に苦しんで いるのに、この様な高い家賃の家に住んでいたのかと。

高い家賃で払えなかったら、すぐに引越しを考えますよね？

「マイホーム」という言葉に惑わされないで。。。
住宅ローンを支払っている間は、本当の「マイホーム」ではありません。
住宅ローンという家賃を払っているのです。
冷静に考えてくださいね。

ノンリコースローン、リコースローンって？

こんにちは。任意売却推進センタースタッフKです。

今年から、娘の小学校では、運動会が9月から、5月に変更されました。
なんでも、9月はここ数年、残暑が厳しく、練習中、熱中症の危険があるからとか。。。＾＾；
近隣の小学校では、最近、5月運動会が主流です。わが校も来週末に運動会。
まぁ。一大イベント？が早めに終わってほっとできるからいいですけどね。。。

さて。本日は、ノンリコースローン、リコースローンとは？
ノンリコースローン（non recourse debt）とは、日本語では非遡及融資とも呼ばれ、ローン等の返済についての原資となる範囲に限定を加えた融資の方法で、通常は責任財産となる原資からのキャッシュフローを返済原資とし、その範囲以上の返済義務を負いません。

アメリカにおける住宅ローンはこの「ノンリコースローン」が主流ですが、一 般的な日本の住宅ローンなどの借入は「リコースローン」と呼ばれる、融資金の返済財源が担保資 産に限定されず、保証人や他の返済財源からの返済を追求できる融資形態が主流です、

例 えば、日本の場合、通常の住宅ローンの場合は、債務者がローンの支払いができなくなった場合、担保となっ ている住宅を売却する。さらに、それでも借金が残った場合であっても債務者は残りの債務の支払い義務があります。

一方で、ノンリコースローンの場合、例えばローンの担保となっている住宅のみが責任財産となり、 仮に担保を売却しても債務が残ったとしても債務者はこれを越える責任を負いません。

例をご紹介すると、日本の場合、4000万円の借入を行い、この担保としてAという物件を差し出しているとすると、通常の住宅ローン（リコース ローン）の場合、借入の返済ができなかった場合は担保物件Aが競売に掛けられ売却されるが、売却してもまだ借入の返済ができ ない場合、その借入の残りは借り手に遡及され、支払いを続けなければなりません。

対してノンリコースローンの場合は、返済できなくても、担保物件Aを手放せば、その売却代金が 借入金額に及ばなくても追加の支払いは必要なくなります。

なんと！債務者にとっては有り難い、ノンリコースローン！

が、ご存知の通り、日本では、リコースローンが主流です

通 常ノンリコースローンを利用する場合は当然その分のプレミアム（上乗せ金利）がかかる上、融資に対する審査（主に物件に対する）は厳しくなりますが、何故、こんな有り難いノンリコースローンが日本でなかなか普及しないのか。ちょっとした理由があるようです。続きは追って。。。

住宅金融支援機構 民間住宅ローン貸出動向調査結果について

こんにちは。任意売却推進センタースタッフKです。

ゴールデンウィーク明け・・・皆様も通常のリズムは取り戻しましたか？
休み明け、体調管理は気をつけましょうね～＾＾

さて。こんな情報がネットにて公開されています。
住宅金融支援機構　平成23年度民間住宅ローン貸出動向調査結果

アンケートの対象は、金融機関なので、住宅ローン融資の実状、
今後、住宅ローンをどのように扱っていくかのか傾向がわかります。

アンケート結果を抜粋しますと・・・
・変動金利のローンが主流である。
・住宅ローンの新規貸出額は減少している
・借り換えは順調である
・住宅ローンの取り組み姿勢は、新規・借り換えともに今後も積極的
・住宅ローンを積極的な理由は、「家計取引の向上」のため、「新たな需要開拓強化」を図る
・今後も「金利優遇対策」をとる
・顧客層のターゲットは、年収600万程度、年齢30歳代後半～40歳代前半（団塊ジュニア）
・・・
（その他の詳細は、上記のリンク先からご参照ください）

今後も金融機関では、住宅ローンは主力商品として、
積極的に取扱うのでしょうね。。。
まだまだ、金利は優遇対策で、すぐに上昇することもないようですし。。

顧客ターゲットは、概ね、問題ない層だと思いますが、
不動産販売業者、銀行の強力な営業に流されないよう、、、
十分な将来のシュミレーションをして、住宅の購入を決断してくださいね＾＾

裁判所の評価って。。。

こんにちは。任意売却推進センタースタッフKです。

本日は、朝からご相談電話ラッシュで
函館、そして上海からも相談を承りました。
弊社は、全国・全世界（＾＾）からの相談を承っています。
いつでもどうぞ。

さて。任意売却と平行して、競売が開始されるという例。
（あまり好ましくないのですが）弊社でも例はあります。
通常は、先に、任意売却期間があり、債権者も合意した金額にて任意売却するのですが、
競売が開始されると、その金額が「微妙」になります。
理由は、競売になると、裁判所の方で、評価書を作成するので、
その際の評価額（基礎額）以上の金額でないと、任意売却を認めてくれないことが多いのです。。。

この評価！本当に、正しいの～って思うことが最近多くて。。。

任意売却で合意いただいた金額より、200万近くも裁判所の評価が高いケースがあり、
当初合意いただいた額でも、相場より高いな～という印象で、引き合いもまったくなかった物件なのに、
債権者からは、更に、200万価格引き上げしろ！だなんて！

すみません。本日は。最近のをちょっと愚痴ってしまいました。

でも。今後も頑張ります

住宅ローンの支払いがピンチ！どうすべきかの記事・・・

こんにちは。任意売却推進センタースタッフKです。

今日の横浜はすっかり初夏の気候です～＾＾
ゴールデンウィーク前半の気候もとのこと
お休みがとれる方は、リフレッシュできるといいですね＾＾
（あ。弊社は、交代でスタッフが勤務してますので、通常営業します＾＾）

さて。本日は、ネットに掲載されていた雑誌プレジデントからの記事をちょっと。
『住宅ローンの支払いがピンチ。どうすべきか』
記事の投稿者は、事業再生コンサルタントの吉田猫次郎氏。
住宅ローンだけの専門化ではないので、（第3者？からのご意見ということで）興味深く、
今回の記事の内容は、弊社で、ご相談にいらっしゃる方への説明と同じ事なのですが、
わかりやすかったので、一部抜粋させていただきます。

元の状態に戻れる可能性が高いなら→借り換えを検討するといい。

十分に金利が低いなど、効果的な借り換えが困難なら→借入先に返済の一時猶予について相談する。

鬱病を患った、無職の状態が長い、収入が激減（これから先も元のようには返済できそうもないというケース）→売却も視野に入れるべきだが、売却したくなければ、返済期間を延長して毎月の返済額を減らせないか、銀行に相談しよう。

住宅ローン以外にも借り入れがあるなら→個人再生手続を使って住宅ローン以外の債務を減らし、全体としての負担を減らす手もある。

☆住宅ローンの返済の遅れを恐れる必要はない。
延滞してもしばらくは電話と督促状がくるだけで、競売にかけられるまでには少なくとも半年かかる。
銀行にとっては、費用も手間もかかる競売より、少しずつでも返済してもらったり、任意売却するほうがいいので、相談には積極的に応じてくれる。

このようなコンサルタントの方も、支払いがピンチでどうしようもなくなったら、
対策としては、任意売却！ということなのですよね。

（任意売却後無担保債権になった際のわかりやすい図も掲載されていました。）

吉田氏はこのように書いています。。。
住む家がなくなるという人がいるが、必ずしもそうとは限らない。
低家賃の家もあるし、資産を手放せば生活保護も受けられる。
持ち家を失ってホームレスになった人、食えなくなった人を私は知らない。

住宅ローン返済の悩みに、正面から向きあってみませんか？？

住宅ローンの繰り上げ返済について

こんにちは。任意売却推進センタースタッフKです。

今日の横浜地方は晴天
ゴールデンウィークの天気は・・・とチェックしてみたら、まだ早すぎるのか、発表されていませんでしたぁ＾＾；
ゴールデンウィークは主人（だけ！）は北海道に旅行です
私と子どもと3人、どっか楽しいところ、行くのだぁ！と気合は入れてますが、結局、掃除とかで終わっちゃいそうです＾＾；

さて。今回は住宅ローン繰り上げ返済について。

晴れてFP２級を取得できたので、一般社団法人金融財政事情研究会から、月刊誌が送られてきたのですが、その中の記事を、ちょっと紹介しちゃいます。（出典元：KINZAI　ファイナンシャルプラン）

住宅ローンの繰り上げ返済は、通常の返済とは異なり、
返済額の全額が元本に充当されるため、
繰り上げ返済をした金額分にかかるはずであった利息負担がなくなることが大きな利点です。
「期間短縮タイプ」「返済額軽減タイプ」型と２種類の方法がありますが、
「期間短縮タイプ」の方が、返済額軽減タイプより利息軽減効果は大きくなります。
また、早期に繰り上げ返済をするほど、効果は大きいといえます。

住宅ローンは長期のローンのため、
世間の常識？のように、少しでもまとまった金額ができたら、繰り上げ返済へ！と考えがちですが、
この記事では、ちょっと待った！という事例をいくつかあげています。

◆繰り上げ返済・・・ちょっと考えてみましょう！
１.今後の収入は安定？不安定？
今後の収入が大きく減少することはないですか？
自営業の方は、余裕資金を確保できていますか？

2.残りのローンは少額・短期？高額・長期？
ローンの残りの返済額が500万円以内、返済期間が5年以内なら、繰り上げ返済のり則軽減効果は意外に小さいため、繰り上げ返済をしないことも1つの選択肢です。

3.資金管理能力に自信あり？なし？
住宅ローンは借金です。もしも、手元に余裕資金があったとしても、
自分のお金は、実質「余裕資金－借入残高」
もしも、手元に余裕資金があると、お金持ち？と錯覚して、お金使いが派手になるような方は、繰り上げ返済をしておくほうがいいでしょう。

4.近い将来のライフイベントは？
子供の進学、親の介護、海外旅行、自動車の買い換えなどなど、近い将来、大きな出費が懸念される場合、繰り上げ返済せずに、手元に残しておいたほうが無難です。
教育資金が足りなくなり、教育ローンやカードローンを利用すると、住宅ローンより高い利息での借入になりますので、繰り上げ返済しない方が得だった・・・ということになりかねません。

5.契約者の健康状態は？
健康状態が不安で、多額の治療費がかかることになったら、一大事です。
無理して、繰り上げ返済しないことをお勧めします。

6.住宅ローンの借り換えを検討する
現在借入している、住宅ローンの利息を把握していますか？
住宅ローンの借り入れから10年以上経過していて、利息が高い（概ね4％以上）の場合、他銀行で、借り換えした方が、繰上げ返済より、効果が大きいこともあります。

不測の事態に対応できるように、
常に、「現金」で余裕資金を残しておくほうが安全ですよね。

参考にして下さいませ。。。